（六）關(guān)于地價(jià)評(píng)估和確定出讓底價(jià)
    地價(jià)評(píng)估和確定出讓底價(jià)是國(guó)有土地出讓的重要內(nèi)容，《規(guī)范》對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌和協(xié)議出讓中地價(jià)評(píng)估的組織實(shí)施,、評(píng)估依據(jù),，招標(biāo)拍賣掛牌和協(xié)議出讓底價(jià)、競(jìng)買保證金,、起拍價(jià),、起始價(jià)的確定進(jìn)行了明確規(guī)定。
    1,、地價(jià)評(píng)估,。市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場(chǎng)情況,，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,，組織對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
地價(jià)評(píng)估由市,、縣國(guó)土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行,，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的土地或不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
    2,、確定出讓底價(jià),。在國(guó)有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓中，有底價(jià)出讓的,，市,、縣國(guó)土資源管理部門或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等,，集體決策,，綜合確定出讓底價(jià)和投標(biāo)、競(jìng)買保證金,。招標(biāo)出讓的,，應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定標(biāo)底；拍賣和掛牌出讓的,，應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定起叫價(jià),、起始價(jià)等。標(biāo)底,、底價(jià)確定后,，在出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密,，任何單位和個(gè)人不得泄露。
在國(guó)有土地協(xié)議出讓中,，市,、縣國(guó)土資源管理部門或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等,，集體決策,，綜合確定協(xié)議出讓底價(jià)。協(xié)議出讓底價(jià)不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價(jià),。出讓底價(jià)確定后,，在出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露,。

    （七）關(guān)于競(jìng)買申請(qǐng)人
    國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的原則是公開(kāi),、公平、公正,，核心是擴(kuò)大市場(chǎng)形成土地價(jià)格的范圍,，對(duì)競(jìng)買人不設(shè)門檻?！兑?guī)范》依據(jù)法律法規(guī)和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》,，再次強(qiáng)調(diào)了參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)競(jìng)買申請(qǐng)人的非歧視原則，并對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)的類型進(jìn)行了歸納,?！兑?guī)范》提出：“國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的申請(qǐng)人，可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的法人,、自然人和其他組織,，但法律法規(guī)對(duì)申請(qǐng)人另有限制的除外。申請(qǐng)人可以單獨(dú)申請(qǐng),，也可以聯(lián)合申請(qǐng),。”競(jìng)買申請(qǐng)包括（1）法人申請(qǐng),，（2）自然人申請(qǐng)，（3）其他組織申請(qǐng),，（4）境外法人,、自然人和其他組織申請(qǐng)，（5）聯(lián)合申請(qǐng),，（6）申請(qǐng)人競(jìng)得土地后成立新公司開(kāi)發(fā)建設(shè)等六類,。
    鑒于在一些地方的招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)中，有相當(dāng)多的競(jìng)買申請(qǐng)人均是先以自然人身份參加競(jìng)買,，競(jìng)得土地后,，再成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，《規(guī)范》對(duì)此進(jìn)行了特別明確：“申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的,，應(yīng)在申請(qǐng)書中明確新公司的出資構(gòu)成,、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果,，先與競(jìng)得人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》,；也可按約定直接與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,。

    （八）關(guān)于競(jìng)買保證金
    保證金制度是保障市場(chǎng)安全的基礎(chǔ)之一。為防范交易風(fēng)險(xiǎn),， 防止違約并確保合約的完整性,，許多交易活動(dòng)均設(shè)立保證金制度。保證金是一項(xiàng)履約擔(dān)保金,，證明買方或賣方的誠(chéng)意,，所有的買方或賣方均須交存保證金方能進(jìn)入市場(chǎng)。2002年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》即11號(hào)令,，確立了競(jìng)買保證金制度,。由于國(guó)有土地招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)從發(fā)布出讓公告、申請(qǐng)和競(jìng)買資格審查,、招標(biāo)拍賣掛牌成交時(shí)簽訂成交確認(rèn)書和中標(biāo)通知書,，簽訂出讓合同等多個(gè)環(huán)節(jié)均涉及到保證金問(wèn)題，在幾年的操作實(shí)踐中,，不少地方對(duì)保證金的性質(zhì)在認(rèn)識(shí)上存在分歧,，甚至產(chǎn)生了法律糾紛。
    由于競(jìng)買保證金在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)的不同階段的性質(zhì)不同,，《規(guī)范》在三個(gè)環(huán)節(jié)分別作了具體規(guī)定,。     
    （1）在拍賣（掛牌）成交或中標(biāo)前，競(jìng)買保證金是意向用地者參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)的資格條件,，而不是定金,。政府發(fā)布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中，“支付競(jìng)買保證金的數(shù)額,、方式和期限”是公告的重要內(nèi)容,，“申請(qǐng)人應(yīng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，將公告規(guī)定的投標(biāo),、競(jìng)買保證金匯入指定賬戶,，并根據(jù)申請(qǐng)人類型，持相應(yīng)文件向出讓人提出競(jìng)買,、競(jìng)投申請(qǐng)”,，是參加國(guó)有土地招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)的必經(jīng)程序,。按規(guī)定交納競(jìng)買保證金，是確認(rèn)申請(qǐng)人投標(biāo)或競(jìng)買資格的必要條件,。未按規(guī)定交納競(jìng)買保證金的申請(qǐng)無(wú)效申請(qǐng),，申請(qǐng)人沒(méi)有資格參加招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。（2）在拍賣（掛牌）成交或中標(biāo)后,，競(jìng)得人的保證金轉(zhuǎn)為定金,。《規(guī)范》明確：中標(biāo)人,、競(jìng)得人支付的投標(biāo),、競(jìng)買保證金，在中標(biāo)或競(jìng)得后轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金,。其他投標(biāo)人,、競(jìng)買人交納的投標(biāo)、競(jìng)買保證金,，出讓人應(yīng)在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后 5 個(gè)工作日內(nèi)予以退還,，不計(jì)利息。
（3）國(guó)有土地出讓合同簽訂后,，保證金轉(zhuǎn)為土地出讓金,。11號(hào)令明確規(guī)定：中標(biāo)人、競(jìng)得人按約定時(shí)間與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,，中標(biāo)人,、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金,，抵作國(guó)有土地使用權(quán)出讓金,。

    （九）關(guān)于中標(biāo)通知書、成交確認(rèn)書和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同
    《規(guī)范》依據(jù)合同法等法律法規(guī),，對(duì)國(guó)有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓確定中標(biāo)人和拍賣或掛牌成交后,，所簽訂的成交確認(rèn)書、中標(biāo)通知書以及國(guó)有土地出讓合同的性質(zhì),、內(nèi)容和法律效力進(jìn)行了明確,。
    一是招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，確定中標(biāo)人后,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》,，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知其他投標(biāo)人?！吨袠?biāo)通知書》應(yīng)包括招標(biāo)人與中標(biāo)人的名稱，出讓標(biāo)的,，成交時(shí)間,、地點(diǎn),、價(jià)款，以及雙方簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間,、地點(diǎn)等內(nèi)容,。《中標(biāo)通知書》對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力,?！吨袠?biāo)通知書》發(fā)出后，出讓人,、招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果,，或者中標(biāo)人不按約定簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、放棄中標(biāo)宗地的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任,。
    二是拍賣或掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，確定競(jìng)得人后,，拍賣人或掛牌人與競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書》,。拍賣人、掛牌人或競(jìng)得人不按規(guī)定簽訂《成交確認(rèn)書》的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任,。《成交確認(rèn)書》應(yīng)包括拍賣人或掛牌人與競(jìng)得人的名稱,，出讓標(biāo)的,，成交時(shí)間、地點(diǎn),、價(jià)款,，以及雙方簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容,?！冻山淮_認(rèn)書》對(duì)拍賣人、掛牌人和競(jìng)得人具有法律效力,?！冻山淮_認(rèn)書》簽訂后，出讓人,、拍賣人或掛牌人改變拍賣結(jié)果的,，或者競(jìng)得人不按約定簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、放棄競(jìng)得宗地的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任,。
    三是招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束后，中標(biāo)人,、競(jìng)得人應(yīng)按照《中標(biāo)通知書》或《成交確認(rèn)書》的約定,，與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,。

    （十）關(guān)于掛牌截止
    11號(hào)令第19條規(guī)定：在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),，出價(jià)最高者為競(jìng)得人,。該條款是為保證充分競(jìng)爭(zhēng)，防止申請(qǐng)人利用時(shí)間差規(guī)避他人競(jìng)爭(zhēng)而提出的,。在具體操作中,，一些地方對(duì)掛牌截止時(shí)的把握和“2個(gè)或2個(gè)以上要求報(bào)價(jià)”的規(guī)定認(rèn)識(shí)不一致。為避免糾紛和理解混亂,，《規(guī)范》就掛牌截止環(huán)節(jié)掌控,、掛牌結(jié)果確認(rèn)以及掛牌轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)等關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行了專門規(guī)定，明確提出：掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定,。設(shè)有底價(jià)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)在掛牌截止前將密封的掛牌底價(jià)交給掛牌主持人，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)打開(kāi)密封件,。在公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間,，競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)出席掛牌現(xiàn)場(chǎng)，掛牌主持人宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者,，并詢問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià),。
    掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最后掛牌價(jià)格，沒(méi)有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的,，掛牌主持人宣布掛牌活動(dòng)結(jié)束,，并按下列規(guī)定確定掛牌結(jié)果：（1）最后掛牌價(jià)格不低于底價(jià)的，掛牌主持人宣布掛牌成交,，最后掛牌價(jià)格的出價(jià)者為競(jìng)得人,；（2）最后掛牌價(jià)格低于底價(jià)的，掛牌主持人宣布掛牌不成交,。
    有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的,，即屬于掛牌截止時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的情形，掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),，并宣布現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的時(shí)間和地點(diǎn),，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。

    （十一）關(guān)于協(xié)議出讓公示制度
    按照中辦廳字[2005]14號(hào)文件“2006年至2007年提出劃撥用地和協(xié)議出讓土地實(shí)行公示制度實(shí)施意見(jiàn)”的要求,，《協(xié)議出讓規(guī)范》規(guī)定,，將國(guó)有土地協(xié)議出讓公示作為協(xié)議出讓的一個(gè)必經(jīng)環(huán)節(jié)，明確市,、縣國(guó)土資源部門依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案和底價(jià),，與意向用地者就土地出讓價(jià)格等進(jìn)行充分協(xié)商談判，達(dá)成一致且議定的出讓價(jià)格不低于底價(jià)的，雙方簽訂《國(guó)有土地出讓意向書》,。市,、縣國(guó)土資源部門將意向出讓地塊的位置、用途,、面積、出讓年限,、土地使用條件,、意向用地者、擬出讓價(jià)格等信息在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)等指定場(chǎng)所及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示,，公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的,，協(xié)議出讓程序終止。公示期滿,，無(wú)異議或雖有異議但經(jīng)審查不存在違反法律法規(guī)行為的,，方可按照《意向書》約定簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。協(xié)議出讓結(jié)果也必須在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所以及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)等向社會(huì)公開(kāi),，接受社會(huì)監(jiān)督,。

    （十二）關(guān)于協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制
    隨著土地使用制度改革進(jìn)一步深化，經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施將逐步實(shí)行有償使用,，油田等礦業(yè)開(kāi)采用地也將逐步有償使用,，這些用地均具有獨(dú)占性和排他性，在協(xié)議出讓過(guò)程中很容易產(chǎn)生出讓價(jià)格爭(zhēng)議,，為此,，《協(xié)議規(guī)范》明確：對(duì)于經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施、礦業(yè)開(kāi)采等具有獨(dú)占性和排他性的用地,，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制,。此類用地協(xié)議出讓過(guò)程中，意向用地者與出讓方在出讓價(jià)格方面有爭(zhēng)議難以達(dá)成一致,，意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場(chǎng)價(jià)格的,，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國(guó)土資源管理部門進(jìn)行出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決。

    （十三）關(guān)于原劃撥,、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
    《協(xié)議出讓規(guī)范》對(duì)原劃撥,、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的情況，明確了辦理程序,，并就協(xié)議出讓的適用策范圍,、地價(jià)評(píng)估、土地出讓金核定等環(huán)節(jié)進(jìn)行了特別規(guī)定,。
    1,、適用范圍。原劃,、承租土地使用權(quán)不需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件,，且符合規(guī)劃的,，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后,，可以采取協(xié)議出讓手續(xù),；經(jīng)規(guī)劃管理部門同意可以改變土地用途等土地使用條件，報(bào)經(jīng)市,、縣人民政府批準(zhǔn),，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但《國(guó)有土地劃撥決定書》,、《國(guó)有土地租賃合同》,、法律、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開(kāi)出讓的,，不得辦理協(xié)議出讓手續(xù)。
    2,、地價(jià)評(píng)估,。 市、縣國(guó)土資源管理部門對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查,。經(jīng)審查,，申請(qǐng)地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的,，市,、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn),。改變土地用途等土地使用條件的,，出讓土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照新的土地使用條件評(píng)估。
    3,、核定土地出讓金,。市、縣國(guó)土資源管理部門或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果,、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等,，集體決策、綜合確定協(xié)議出讓的土地出讓金,。申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額分別按下列公式核定：     
    （1）不改變用途等土地使用條件的,。應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格
    （2）改變用途等土地使用條件的。應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格

    （十四）關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓
    根據(jù)房地產(chǎn)管理法,、土地管理法,、國(guó)務(wù)院28號(hào)文等有關(guān)法律法規(guī)和政策，《協(xié)議出讓規(guī)范》對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓，從政策要求,、實(shí)施程序和具體內(nèi)容上進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)范,。并就以下環(huán)節(jié)進(jìn)行了明確規(guī)定。
    1,、適用范圍,。劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市,、縣人民政府批準(zhǔn),，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理協(xié)議出讓。但《國(guó)有土地劃撥決定書》,、法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的,，不得辦理協(xié)議出讓,。
    2、地價(jià)評(píng)估,。經(jīng)審查符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的,，市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn),。改變土地用途等土地使用條件的，出讓土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照新的土地使用條件評(píng)估,。
    3,、出讓金核定。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),，應(yīng)當(dāng)按以下兩種情況核定應(yīng)繳納土地出讓金,。一是轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的，應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格,； 二是轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的,，應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。
    4,、擬訂和報(bào)批出讓方案,。市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定,，擬訂議出讓方案并報(bào)市,、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬辦理出讓手續(xù)的地塊位置,、面積,、用途、年限、土地使用條件,、擬出讓時(shí)間和出讓時(shí)應(yīng)繳納的出讓金等,。
    5、公開(kāi)交易,，確定受讓人和成交價(jià),。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市,、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)向申請(qǐng)人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》,。《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》應(yīng)當(dāng)包括準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的,、原土地使用權(quán)人,、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利,、義務(wù),、應(yīng)繳納的土地出讓金等。取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請(qǐng)人,，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開(kāi)交易,，確定受讓人和成交價(jià)款。轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同,，約定雙方的權(quán)利和義務(wù),，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
    6,、辦理出讓手續(xù),。受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同,、原《國(guó)有土地使用證》,、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等,，向市,、縣國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。市,、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案,、公開(kāi)交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的《國(guó)有土地劃撥決定書》,，注銷土地登記,，收回原土地證書，與受讓方簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,，并按規(guī)定公布協(xié)議出讓結(jié)果,。

    （十五）關(guān)于出讓土地改變用途等土地使用條件的處理
    21號(hào)令16條規(guī)定：以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者,，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游,、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的,，在取得出讓方和規(guī)劃管理部門同意后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同,，按變更后的土地用途,，補(bǔ)繳土地出讓金。依據(jù)21號(hào)令及其他相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,，《協(xié)議出讓規(guī)范》對(duì)出讓土地改變用途等土地使用條件的適用范圍,、操作程序、出讓金調(diào)整等方面作了細(xì)化,。
    1,、適用范圍.出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意,，原土地使用權(quán)人可以與市,、縣國(guó)土資源管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金,，但《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、法律,、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。
    2,、土地出讓金調(diào)整,。調(diào)整國(guó)有土地出讓金應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下式確定：
    應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格

    （作者：國(guó)土資源部土地利用司    岳曉武   雷愛(ài)先）文章鏈接