問(wèn)：其房地產(chǎn)公司在2005年度開(kāi)發(fā)了一座大型商場(chǎng)，以商鋪形式對(duì)外銷(xiāo)售,，2006年6月底已取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案）,，預(yù)收的房款部分轉(zhuǎn)入了銷(xiāo)售收入,，部分由于業(yè)主未持房地產(chǎn)專(zhuān)用收據(jù)換取正式發(fā)票,，尚留在預(yù)收賬款科目，承建單位工程結(jié)算尚未做出,，工程款尚未支付完畢。因此,，該公司詢(xún)問(wèn),，對(duì)那些由于業(yè)主未持房地產(chǎn)專(zhuān)用收據(jù)換取正式發(fā)票而留在預(yù)收賬款的款項(xiàng)是否應(yīng)該確認(rèn)收入,？由于承建單位工程結(jié)算尚未做出，這些房產(chǎn)的成本該如何結(jié)轉(zhuǎn),，單位成本如何計(jì)算,？
　　答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）第二條的規(guī)定：竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象），應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工,；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式,，按照收入確認(rèn)的原則,，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本,，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入的毛利額,。該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額,。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，或未對(duì)其實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理,。因此,，雖有部分業(yè)主未持房地產(chǎn)專(zhuān)用收據(jù)換取正式發(fā)票，但是也要按收入確定的原則,，將這部分預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售收入,。同時(shí)，根據(jù)《稅收征管法》第十九條規(guī)定：納稅人,、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律,、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)的規(guī)定設(shè)置賬簿,，根據(jù)合法、有效憑證記賬,，進(jìn)行核算,。因此，對(duì)承建單位工程結(jié)算尚未做出,，工程發(fā)票無(wú)法開(kāi)具的部分,，雖屬當(dāng)期的成本對(duì)象，但因沒(méi)有合法,、有效的憑證,，所以成本不能結(jié)轉(zhuǎn)。