房地產(chǎn)企業(yè)怎么結(jié)轉(zhuǎn)成本
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其最重要的步驟,。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本,，才能知道房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤,。利潤該怎樣分配,。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因?yàn)樯婕暗椒康禺a(chǎn)銷售合同,、認(rèn)購協(xié)議,、銷售清單、施工合同,、結(jié)算單等一系列的資料,，和工程部、預(yù)算部,、銷售部,、財(cái)務(wù)部等部門，工程量浩大,。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要,，準(zhǔn)備好了，才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算,。
結(jié)算第一步：整理銷售資料,，確認(rèn)銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對(duì),，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預(yù)收賬款”金額一致。銷售清單應(yīng)該包括房屋面積,、房屋位置,、銷售單價(jià)、銷售總價(jià),、已經(jīng)收款,、欠款金額等要素。核對(duì)一致后,，確認(rèn)一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積,，算出平均單價(jià)。按照.確認(rèn)的銷售收入做憑證：
借：預(yù)收賬款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單,。
這個(gè)步驟比較麻煩,，因?yàn)槭┕ず贤容^多，結(jié)算單有的合同可能有,，有的可能沒有,。一般應(yīng)該把合同按照成本類別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)等類別,，列出清單。清單的要素一般有合同編號(hào),、合同名稱,、合同金額、增加減少金額,、結(jié)算數(shù),。整理出來之后，分別算出各個(gè)類別合同的結(jié)算數(shù),。
結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對(duì),。
各個(gè)類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行核對(duì)，找出它們的差異原因,，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致,。
1. 款項(xiàng)已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒有開具,，由于在預(yù)付賬款掛著,，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話,，督促施工單位在結(jié)算之前,，把發(fā)票開具過來,。
2. 施工單位還沒有結(jié)算，發(fā)票也沒有開具,，造成賬面金額比合同金額少,。這樣的話，可以按照國稅發(fā)2008年41號(hào)文進(jìn)行不超過10%的預(yù)提,，進(jìn)入到成本。
3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具,。這個(gè)可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來,。
4. 施工單位因?yàn)槭韬觯嚅_了發(fā)票,，但是企業(yè)沒有付款,，這樣的情況下，一般要把成本沖回,。
5. 有一部分成本,，由于金額較小，既沒有簽合同,，也沒有做結(jié)算,。但是實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別,，添加到合同清單里面,。
最后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致,。
預(yù)提時(shí)候：
借：開發(fā)成本
貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提
按照這個(gè)金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品,。
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本
結(jié)算第四步：計(jì)算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價(jià)，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本,。
這一步最重要的一點(diǎn)是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積,，這個(gè)面積應(yīng)該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積。開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)=開發(fā)產(chǎn)品/結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積
根據(jù)第一步算出來的銷售金額,，計(jì)算出來產(chǎn)品銷售成本
產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)*已經(jīng)銷售面積
賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
這里面一定要注意,，開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的，開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對(duì)象,，也就是說,，開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本,。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨,，并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時(shí)候，兩者才相等,。
結(jié)算第五步：把主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤,。這一步跟其他行業(yè)的賬務(wù)處理一樣,，不在贅述。 | |
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