2. 以公司名義投資房產(chǎn)的第二個(gè)好處是收入可以減免很多稅,。如果以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi),，所有的租金收入是要報(bào)個(gè)稅的（我們不號(hào)召非法出租逃稅神馬的，而且商業(yè)地產(chǎn)非法出租的可能性太低了,，房東同意租客還不同意呢）,。個(gè)稅的比例大家可以參考IRAS網(wǎng)站的rate: http://www./irashome/page.aspx?id=6706. 我不說(shuō)別的哈，個(gè)人收入超過(guò)8萬(wàn)的部分,，首4萬(wàn)就要交11.5%的稅,！12萬(wàn)以上就是15%的稅。而作為investment holding company來(lái)說(shuō),，租金收入扣除出租的成本（包括management fee, maintenance and repair fee,interest of loan installment等等（貸款只是利息部分可以報(bào)稅,，本金不可以的哈））,剩下的算公司的net profit。這個(gè)稅率是多少呢,？ 目前新加坡政府給investment holding company的優(yōu)惠政策是首300K的net profit享有稅務(wù)折扣：
首10K享有75%稅務(wù)折扣（這個(gè)幾乎可以忽略不計(jì)）
接著的290K享有50%稅務(wù)折扣
詳見(jiàn)： https://www./irasHome/page04.aspx?id=410
有關(guān)公司可以報(bào)稅扣除的支出部分詳見(jiàn)： https://www./irasHome/page04.aspx?id=444

目前公司商業(yè)稅是17%,，如果一年租金純利是300K，交的稅是（10K x 17% x 25%)+（290K x 17% x 50%）,。忽略到前面1萬(wàn)塊的稅,，首30萬(wàn)的租金純利只是要交8.5%的商業(yè)稅，比個(gè)稅低多了吧,？并且啊,，重頭戲來(lái)了：交完稅以后的租金收入可以劃入share holder的個(gè)人賬號(hào)，這部分收入是不需要再交稅的,！否則就是重復(fù)交稅了,。如果在你個(gè)人名下，如果你的年薪已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn),，如果房產(chǎn)是在個(gè)人名下,，這30萬(wàn)的收入都要交個(gè)稅會(huì)交到心疼肉疼：20萬(wàn)以上的個(gè)稅就是18%了,！32萬(wàn)以上是20%！
3. 第三個(gè)好處是出售房產(chǎn)時(shí)候所得利潤(rùn)是算公司的capital gain,，居然是不用交稅的?。?！我覺(jué)得好神奇,，也覺(jué)得居然有這樣的好事讓人有點(diǎn)難以置信，保險(xiǎn)起見(jiàn),，我查了一下,，看到這個(gè)：
http://www./irasHome/uploadedFiles/Quick_Links/e-Tax_Guides/etaxguides_CIT_CertaintyCompaniesGainsDisposal_2012-05-30.pdf
第一頁(yè)這樣寫(xiě)的：
3 Current tax treatment
3.1 Singapore does not tax capital gains. Therefore, only gains or losses
of an income nature derived by a company from disposal of equity
investments in another company are taxable or deductible for tax
purposes.
所以啊，炒股賺的錢(qián)是要報(bào)稅的,，賣(mài)房子賺的錢(qián)居然是不用交稅的?。∠胂笠幌氯绻?00萬(wàn)買(mǎi)了個(gè)Office,，過(guò)幾年150萬(wàn)賣(mài)出去了,，50萬(wàn)是凈賺的！艾瑪,，我還是覺(jué)得好神奇,，好的不像真的。=P

4.用公司名義投資商業(yè)工業(yè)地產(chǎn)還有個(gè)好處是轉(zhuǎn)名的低成本,。大家知道的,，如果我買(mǎi)了套公寓，以后想把公寓轉(zhuǎn)給我閨女,，如果當(dāng)時(shí)這公寓價(jià)值200萬(wàn)（唉,，我啥時(shí)候能買(mǎi)得起啊）,，我得付3%-5400的印花稅,，如果我閨女那會(huì)已經(jīng)結(jié)婚有一套房子了，按現(xiàn)在的制度還要付7?SD??！一共要付給政府19萬(wàn)4千600塊，這是赤果果的搶劫嘛,，這還沒(méi)算律師費(fèi)啊,，沒(méi)算銀行貸款換名字的成本啊。

如果你買(mǎi)的店鋪啊,，Office啊,，工廠什么的是在公司名下，只要換share holder和director的名字就好了。這個(gè)processing fee是公司凈資產(chǎn)的0.2%??！也就是如果我要把價(jià)值200萬(wàn)的Office留給閨女，直接把公司轉(zhuǎn)給她好了,，成本是4000塊+銀行的Processing fee,，不需要找律師！,！當(dāng)然,，如果還有貸款的話(huà)，銀行要確保我閨女能夠還得起貸款才行,。就算不轉(zhuǎn)給家人,，而是把這個(gè)房產(chǎn)連同公司打包出售，成本也是一樣的,，4000塊+銀行手續(xù)費(fèi)而已，沒(méi)有ABSD,，沒(méi)有Stamp duty, 沒(méi)有Legal fee...前提也是銀行確保接手的買(mǎi)家有能力接受剩余貸款,。不需要律師和交印花稅是因?yàn)榉慨a(chǎn)沒(méi)有換名字，還在公司名下,，所以不算房產(chǎn)交易,。當(dāng)然，賣(mài)掉了中介費(fèi)還是要給的,。,。。

好吧,，好事說(shuō)完了,，我來(lái)說(shuō)說(shuō)注意點(diǎn)：
1. 注冊(cè)一個(gè)GST registered investment holding company,必須要有一個(gè)本地的director, PR或者公民都行，share holder可以都是外國(guó)人,。純私人性質(zhì)的（就是不涉及到其他公司作為share holder的情況）叫exempt private company, share holder最多可以有20個(gè)人,。這就是我之前在微博里提過(guò)的，所謂錢(qián)不夠,，組團(tuán)去買(mǎi)房,。不過(guò)個(gè)人角度來(lái)說(shuō)，不是信任度很高的人,，不要輕易扎堆成立公司投資,，做生意朋友甚至親兄弟姐妹做成仇人的太多了。就算扎堆去買(mǎi)房,，有必要的話(huà)去律師那邊做一個(gè)share holder agreement,，啥丑話(huà)提前說(shuō)好了。通常投資房產(chǎn)的公司做這個(gè)agreement的不多，主要是搭伙做生意才做,。

2. 這樣的公司叫做investment HOLDING company,，既然叫HOLDING company ,必須要持有房產(chǎn)一定的時(shí)間，通常建議是兩到三年,，這樣才叫做投資investment,，否則短時(shí)間不停的買(mǎi)賣(mài)那叫炒房投機(jī)speculation，不叫投資,。為什么我要提這個(gè),，主要跟交稅有關(guān)系。IRAS給的稅務(wù)補(bǔ)貼前提是公司是做investment holding,不是property trading,。短時(shí)間買(mǎi)賣(mài)炒房很有可能被當(dāng)做trading business,，就不能按照investment holding的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收稅。而且一旦被政府判定是在做trading,從公司成立伊始的每一項(xiàng)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)都會(huì)被翻出來(lái)從頭查稅,。這個(gè)收稅比例我沒(méi)研究過(guò),，做生意的筒子可以補(bǔ)充。

3. 貸款的問(wèn)題：目前商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn),，本地人買(mǎi)來(lái)做生意自用的,，貸款最高80%，純投資的貸款最高75%,；外國(guó)人純投資的貸款最高70%,。貸款年限看各家銀行的規(guī)定，20年,，30年不等,，跟貸款人的年齡，收入,，是否有其他貸款也有關(guān)系,，最高可以到貸款人70甚至75歲。有興趣投資商業(yè)或者工業(yè)地產(chǎn)的,，建議先做一個(gè)approval in principal,，知道自己可以拿到多少貸款，再投資心里更加有底,。也避免了花了時(shí)間研究,，看房，最后買(mǎi)不了的情況出現(xiàn),。

目前貸款利息貌似沒(méi)有固定利息的,，都是3個(gè)月SIBOR加一個(gè)基數(shù)。我知道的最便宜的貸款第一年大概1.48%左右（這是我的金牌banker說(shuō)的,，能不能拿到這個(gè)數(shù)目也是跟貸款額有關(guān)）,。這里我不想評(píng)論各家銀行的配套或者制度,，因?yàn)樯虡I(yè)和工業(yè)地產(chǎn)的貸款條件和情況比住房復(fù)雜多了。我選擇跟財(cái)務(wù)顧問(wèn)公司合作,，他們負(fù)責(zé)給我的客戶(hù)提供最合適最經(jīng)濟(jì)的貸款配套,，收費(fèi)來(lái)說(shuō)我的客戶(hù)不需要出任何費(fèi)用，費(fèi)用都是從我的個(gè)人利潤(rùn)里扣了,。

坦白說(shuō)中介介紹客戶(hù)拿銀行貸款是有referral fee的,，所以財(cái)務(wù)顧問(wèn)公司收取的費(fèi)用就是這部分。昨天跟財(cái)務(wù)顧問(wèn)聊了一下,，發(fā)現(xiàn)讓他們給做貸款基本上銀行那邊我一分錢(qián)拿不到了,。不過(guò)想想。作為個(gè)人我精力能力有限,，新加坡這么多銀行,，我不可能把每一間銀行的配套和條款都研究透了，況且商業(yè)和工業(yè)貸款情況相對(duì)復(fù)雜,，就算做個(gè)AIP,，我得花多少時(shí)間才能跟所有我認(rèn)識(shí)的BANKER都做一遍再來(lái)研究拿誰(shuí)家的啊,？我還是交給專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人士,，他們會(huì)負(fù)責(zé)跟所有合作的銀行遞交申請(qǐng)，對(duì)比所能拿到的貸款額,，利息配套來(lái)給出最好的建議,，比較省心,，我做好中介的本職工作就好了,。

（插播題外話(huà)：至今我也沒(méi)搞清楚這個(gè)referral fee每家銀行是千分之多少個(gè)點(diǎn)，通常我的做法是把所有我知道的貸款配套攤在客戶(hù)面前分析,，完了給他們自己決定要拿哪個(gè),，所以我也不知道最后我會(huì)拿哪家銀行的referral fee。另外中介公司還要從我這點(diǎn)小錢(qián)里抽掉一成,，所以最近我收到了可憐的面額兩三百塊的幾張支票,，這是我做中介以來(lái)唯一到手的收入，那幫等我請(qǐng)客吃飯的家伙還是慢慢等我拿傭金吧,拿到了我請(qǐng)客,！還有我已經(jīng)吃老本幾個(gè)月了,，還不停的花錢(qián)去買(mǎi)這個(gè)那個(gè)中介軟件，上各種地產(chǎn)進(jìn)修課程,，這些課程一點(diǎn)都不便宜好嘛,，我快窮死了，至今看房還是MRT BUS+兩條腿跑來(lái)跑去,，鞋子都?jí)牧藘呻p,，交作業(yè)容易嘛我,，覺(jué)得我做事厚道的就轉(zhuǎn)發(fā)支持一下!)

4. 注冊(cè)公司的成本：這個(gè)我拿了三家會(huì)計(jì)公司的報(bào)價(jià)比較了一下，發(fā)現(xiàn)差別不是很大,，也就幾百塊的區(qū)別,，所以可以當(dāng)做比較普遍的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一次性的注冊(cè)費(fèi)大概是1500左右,，然后每年會(huì)計(jì)公司幫你維護(hù)公司營(yíng)業(yè)賬目,，報(bào)稅，做賬等一年的成本在3000-4000左右,。我覺(jué)得這個(gè)收費(fèi)還是相當(dāng)便宜的,，跟投資房產(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵是省心省力省時(shí)還比自己做的專(zhuān)業(yè)的多,。