【問(wèn)題】

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn),，采取預(yù)收款方式的,，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為受到預(yù)收款的當(dāng)天。現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房屋時(shí)普遍存在未簽訂售房合同以前就收取訂金,、定金,、意向金,、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng),，這些款項(xiàng)是否應(yīng)該按照上述規(guī)定在預(yù)收的當(dāng)天就確認(rèn)納稅義務(wù)？

　　另外,，企業(yè)收取的合同更名費(fèi)應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”還是按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅,？

【解答】

　　參考《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（冀地稅函[2011]43號(hào)）第九十四條規(guī)定，采用預(yù)收款方式的,，以預(yù)收金額為營(yíng)業(yè)額,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷售商品房過(guò)程中,，以各種名目收取的誠(chéng)意金,、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡,、選房卡,、VIP卡等取得的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng),。

　　《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定,，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的,，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,。

　　《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的,，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除,。

　　依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā),、銷售商品房過(guò)程中,，收取訂金、定金,、意向金,、看房費(fèi)等,，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,。如果上述訂金,、定金、意向金,、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)發(fā)生退款行為,，已征營(yíng)業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。

　　《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定,，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用,，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼,、基金,、集資費(fèi)、返還利潤(rùn),、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi),、違約金、滯納金,、延期付款利息,、賠償金、代收款項(xiàng),、代墊款項(xiàng),、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，……

　　根據(jù)上述規(guī)定,，企業(yè)收取的合同更名費(fèi),，如果是向?qū)嶋H購(gòu)房人收取，屬于價(jià)外費(fèi)用一并計(jì)入“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅,；如果向購(gòu)房人以外的其他單位或者個(gè)人收取,，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”繳稅。