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房子的真相
經(jīng)濟危機和房產(chǎn)蕭條相伴同行,。兩者的關(guān)聯(lián)可被削弱,。  人們一直逃不開房產(chǎn)的支配。經(jīng)歷了記憶中最慘重的房產(chǎn)危機后,，幾乎三分之二的美國人仍認(rèn)為房產(chǎn)是項穩(wěn)當(dāng)?shù)耐顿Y,。在英國，各部長召開會議,，商討如何將首次置業(yè)者投身進房價正下跌的市場,。在中國，焦急的置業(yè)者排隊搶購期房,。商業(yè)房產(chǎn)的領(lǐng)域更正常了些,，但恢復(fù)的幅度不大。在倫敦,，辦公樓的價值回升又催生了對新一輪泡沫的恐慌,。起重機裝點著中國的輪廓，未來六年里在中國蓋起的摩天大樓將會超過全球總數(shù)的40%,。 房產(chǎn)不僅是生活和工作的地方,。對許多人來說，這是他們將做的最大筆經(jīng)濟投資,。對許多房屋持有者來說,，這是筆糟糕的投資。在美國超過四分之一的抵押貸款人所背負(fù)的貸款數(shù)額遠(yuǎn)大于其房產(chǎn)價值,。房價已回落到2003年水平且仍在下跌——在12月比去年同期下跌了2.4%,。一大堆取消贖回權(quán)的房屋仍放在市場出售：在加州66%的房產(chǎn)交易都是二手房,。今年價格可能還會再度下跌，這樣會吸干市場的信心,，也使得人們無法搬家至別處去找工作,。改進按揭貸款的計劃令人失望：對一些資不抵債的借款人來說,，國家?guī)兔p少負(fù)債總額要更有用一些,。 與房租相比，至少美國的房價已回落至長期平均值,。對那些現(xiàn)金持有者來說,，房產(chǎn)要比數(shù)年前來得更容易負(fù)擔(dān)得起了。在歐洲的很多地方,，房產(chǎn)仍有很大的下跌空間才會回至其應(yīng)有的價值,，而且面臨很大的降價壓力。供應(yīng)過度對某些地方的房產(chǎn)市場影響很大,，比如在西班牙,，蓬勃發(fā)展的建筑業(yè)已轉(zhuǎn)為泡沫。信貸被收緊（考慮到需重新融資以償還債務(wù)的總額,，這也是商業(yè)房產(chǎn)的一大擔(dān)憂）,。許多借款人貸款利率是可調(diào)整的，不斷升高的利率威脅到了他們的利益,。 在新興市場上政策制定者面臨著相反的問題：降低房價,。許多人指出，房產(chǎn)泡沫是中國經(jīng)濟的最大威脅,。中國已實行一系列的措施,，旨在抑制房產(chǎn)投機，強迫開發(fā)商增加房產(chǎn)供應(yīng),。由于收入增長和對良好住房的潛在需求巨大,，中國房價的上升合情合理。但政策制定者仍在努力使房價得到控制,。 房產(chǎn)的特性 諷刺的是,，房產(chǎn)的優(yōu)處應(yīng)在于它所被公認(rèn)的牢固性。繼網(wǎng)絡(luò)泡沫之后房產(chǎn)泡沫應(yīng)運而生并非巧合,。實施了夢幻般的商業(yè)計劃,，賺回了公認(rèn)記錄良好的真正財富。但正如我們在特別報告中指出的,，房產(chǎn)具有危險的特性,。 第一個特性是它的規(guī)模。美國家庭投進房產(chǎn)的財富高于其他資產(chǎn),；在其他地方也差不多,。所以當(dāng)房價下降，后果比起股票暴跌之類的要更嚴(yán)重。更壞的是,，房產(chǎn)對債務(wù)很有吸引力,。貸款人需留出更少的資金用作房產(chǎn)抵押貸款，因為房產(chǎn)的穩(wěn)定性可以作為擔(dān)保,。個人沒有其它選擇來承擔(dān)如此沉重的舉債,。當(dāng)價格升高，便會形成一個惡性循環(huán)：不斷升高的抵押品價值使銀行可以發(fā)放更多的貸款,，這意味著又將價格推高,。這種螺旋上升是很快速的：在2001年到2007年間美國的抵押債務(wù)翻了一倍。這種杠桿式投機可以解釋為什么房產(chǎn)泡沫往往會引發(fā)經(jīng)濟危機,。 房產(chǎn)也是種低效率的資產(chǎn),。它是整體的：你可以拋售股票組合的一部分，但你卻不能單賣一個廚房,。它是非流動的,，即便是它沒變成負(fù)資產(chǎn)，人們也只能呆在家里享用,。而且它的定價效率低,，尤其是因為作為一種資產(chǎn)它不容易降價：你不能規(guī)避你的風(fēng)險承擔(dān)。 惡魔盡在債務(wù)中 所以政府應(yīng)對房產(chǎn)所有權(quán)持中立態(tài)度,，這些所有者的利益被過分夸大,。人們總歸要買房的：并不需要補貼來推他們一把。在美國,，削弱房利美和房地美的計劃受到推崇,，這兩家公司用政府的賬戶購買和擔(dān)保抵押貸款。抵押利息的稅收應(yīng)被減免,。資本利得稅應(yīng)被變相免除,；減少使人們換房成本高的交易稅也比較可行。 無論如何,，政客們并不愿看到選民們持有的最大筆資產(chǎn)貶值,。這原因可解釋為什么當(dāng)房產(chǎn)暴漲繁榮時許多人都在尋求央行的干預(yù)。亞洲常常這么做,；西方國家的央行也正朝這個方向發(fā)展,。比如，去年瑞典強行規(guī)定抵押貸款的貸款與估值比例最高可為85%,。這樣做是好的,。坐視不理并不是高明的政策。而且央行可以任意使用各種工具,，包括利率,，這樣有助于給市場降溫,。 然而，監(jiān)管機構(gòu)在過去未能及時發(fā)現(xiàn)泡沫,。一旦暴漲開始,，便很難中止：對這點中國政府深有體會?？捎玫母深A(yù)方法應(yīng)建立在固有規(guī)則之上,，而不是取而代之。絕不能容下最輕率的抵押產(chǎn)品——比如那些無需收入證明的產(chǎn)品,。但影響全局的問題是借款人承擔(dān)的債務(wù)數(shù)額,。一旦借款人很快陷入負(fù)資產(chǎn),，房產(chǎn)泡沫的破壞達(dá)到最大（中國沒那么值得憂心的原因就是其購房者的債務(wù)數(shù)目比較?。Ｒ笮碌慕杩钊顺钟幸还P產(chǎn)權(quán)資本（比如10-15%的房產(chǎn)價值）以作緩沖——是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?br> 這個方法應(yīng)逐步分階段實行,。不像減免抵押利息（當(dāng)利率較低時相對容易些）,，一條資本最小值的規(guī)定可能會妨害經(jīng)濟復(fù)蘇（特別是在美國，政府正用低首付來擔(dān)保貸款）,。這個方法也可能會使得信譽可靠的借款人被拒之門外,，特別是初次置業(yè)者和自由職業(yè)者。但不能耽擱太久才實行,。人們要存上更久的錢才能買房是造就一個更穩(wěn)健的系統(tǒng)所需付出的合理代價,。 |
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