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房地產(chǎn)股估值應(yīng)翻倍 近幾年,，房地產(chǎn)行業(yè)需求旺盛,，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng),，但資本市場(chǎng)的投資者對(duì)此并不"感冒"，房地產(chǎn)板塊的估值一降再降,，目前的估值已至9倍市盈率附近,。不管房地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)?nèi)绾卧鲩L(zhǎng)，投資者始終盯準(zhǔn)房地產(chǎn)政策：政策一緊,，股價(jià)就跌,；政策一松，股價(jià)就漲,。這樣的投資邏輯合理嗎,？一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)的行業(yè)真的只值9倍市盈率嗎？ 我們對(duì)于房地產(chǎn)板塊的估值應(yīng)該跳出原有邏輯,，從一個(gè)全新視角來(lái)審視,。 政策調(diào)控的目的并不是限制房地產(chǎn)的供給，也不是限制剛性需求,，而是對(duì)于投資性需求進(jìn)行限制,。國(guó)內(nèi)的剛需依然十分旺盛，足以支撐5至10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,。這幾年,，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)依然保持連續(xù)4年的快速增長(zhǎng),，充分說(shuō)明了房地產(chǎn)調(diào)控并不會(huì)阻礙房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的步伐,。因?yàn)椋瑢?duì)于房地產(chǎn)的需求是真實(shí)存在的,，需求決定了行業(yè)發(fā)展的速度和空間,。房地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯不應(yīng)過(guò)分關(guān)注政策，更應(yīng)該關(guān)注業(yè)績(jī),。 政策限制房地產(chǎn)行業(yè)的原因是該行業(yè)需求過(guò)旺,，需要用政策來(lái)進(jìn)行合理引導(dǎo)。反過(guò)來(lái)想想,，需求旺盛不正好說(shuō)明行業(yè)景氣度高,。而那些需要政策扶持的行業(yè)恰恰是因?yàn)闀簳r(shí)的需求不足，甚至還有一些行業(yè)在政策扶持下,，依然發(fā)展緩慢,，這類行業(yè)你愿意投嗎？ 有人會(huì)說(shuō)，投資要考慮行業(yè)發(fā)展的持續(xù)性,，這一點(diǎn)對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題,。中國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅50%出頭，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,，還有很長(zhǎng)的路要走,。粗略估算，要達(dá)到70%以上的城鎮(zhèn)化率,，至少還需20年,，因此房地產(chǎn)公司再保持15至20年的增長(zhǎng)是可以預(yù)見(jiàn)的。 市場(chǎng)一直擔(dān)心房地產(chǎn)公司的再融資問(wèn)題,，害怕增發(fā)新股攤薄收益,。其實(shí)，這有點(diǎn)過(guò)度擔(dān)憂了,。從最新的情況看,，像萬(wàn)科之類的龍頭企業(yè)，手里握有大筆現(xiàn)金,，凈資產(chǎn)收益率更是創(chuàng)出歷史新高,，根本用不著大規(guī)模再融資。持續(xù)向好的現(xiàn)金流,，讓房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越與大消費(fèi)行業(yè)接近,。 房地產(chǎn)行業(yè)與醫(yī)藥行業(yè)具有較強(qiáng)的可比性。醫(yī)藥行業(yè)曾經(jīng)因?yàn)樗幤方祪r(jià)政策和醫(yī)藥招標(biāo)政策,，讓市場(chǎng)唯恐避之不及,，估值水平一壓再壓。然而醫(yī)藥公司的業(yè)績(jī)保持連年增長(zhǎng),，藥品降價(jià)沒(méi)能阻止醫(yī)藥龍頭企業(yè)的成長(zhǎng),。后來(lái)在事實(shí)面前，市場(chǎng)終于醒悟,，重新審視了醫(yī)藥行業(yè),，并給出了30倍以上的市盈率估值。現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)與當(dāng)年的醫(yī)藥行業(yè)所遇到的情況如出一轍,。為什么在政策調(diào)控之下,，這兩個(gè)行業(yè)依然能夠穩(wěn)定增長(zhǎng)？原因只有兩個(gè)字：需求,。 房地產(chǎn)行業(yè)和普通的加工制造業(yè)相比,，誰(shuí)的盈利能力更強(qiáng)？一般的加工制造業(yè)存貨基本上都會(huì)貶值,，所以這些企業(yè)天天擔(dān)心庫(kù)存,；而房地產(chǎn)公司的存貨放著不但不怕貶值，還會(huì)增值。房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率達(dá)30%,，高的甚至超過(guò)50%,。而加工制造業(yè)的毛利率平均只有10%左右，成本稍微波動(dòng),，就容易虧損,。如果讓你去投資實(shí)業(yè)，你更愿意投資哪個(gè)行業(yè)呢,？在A股市場(chǎng)中,，普通的加工制造業(yè)尚且給到15至16倍的市盈率估值，憑什么房地產(chǎn)行業(yè)只值9倍估值,？ 目前A股房地產(chǎn)板塊僅有9倍的市盈率是不合理的，無(wú)論從企業(yè)成長(zhǎng)性,、業(yè)績(jī)確定性,、業(yè)績(jī)穩(wěn)定性來(lái)說(shuō)，還是從行業(yè)間的橫向?qū)Ρ葋?lái)看,，房地產(chǎn)板塊的估值水平都應(yīng)該像醫(yī)藥行業(yè)一樣,，徹底來(lái)一次價(jià)值重估，而且對(duì)于龍頭企業(yè)應(yīng)該給予更多的估值溢價(jià),。（.中.國(guó).證.券.報(bào)） |
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來(lái)自： xhz0734 > 《行業(yè)分析》
