瀘市府函〔2007〕81號(hào)

各區(qū)、縣人民政府,，市級(jí)各部門：

    市物價(jià)局,、市規(guī)劃建設(shè)局《瀘州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》已經(jīng)市政府第2次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)批轉(zhuǎn)你們,，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。

二○○七年七月十五日

瀘州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

市物價(jià)局      市規(guī)劃建設(shè)局

第一章  總  則

第一條  為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)正常的價(jià)格秩序,，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展,，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》等有關(guān)法律,、法規(guī)、規(guī)章,，特制定本辦法。

第二條  本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,，向業(yè)主所收取的費(fèi)用,。

第三條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，建設(shè)行政主管部門資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各類物業(yè)實(shí)施管理提供服務(wù)的收費(fèi)行為,。

第四條  政府提倡業(yè)主通過公開、公平,、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng),，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成,。

第二章  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

第五條  市物價(jià)局會(huì)同市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)瀘州市三區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理和對(duì)各縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理的指導(dǎo)工作；各縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作,。

第六條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循費(fèi)用與服務(wù)等級(jí)水平相適應(yīng)的原則，合理,、公開,。

第七條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。普通住宅范圍由建設(shè)行政主管部門依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。

第八條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)貫徹按質(zhì)論價(jià),、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則。政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)等級(jí)定價(jià)制度,。服務(wù)等級(jí)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)深度等因素確定。

第九條  市,、縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素,，結(jié)合成本監(jiān)審情況,，制定、調(diào)整普通住宅物業(yè)管理各服務(wù)等級(jí)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，并定期向社會(huì)公布。

第十條  前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按規(guī)定實(shí)行招投標(biāo),，其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)等級(jí)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容在招投標(biāo)文件中予以明確，開發(fā)建設(shè)單位在售房前應(yīng)與中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)作為房屋銷（預(yù)）售合同的附件內(nèi)容。

第十一條  前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，根據(jù)各服務(wù)等級(jí)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后,，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。

第十二條  對(duì)不具備聘請(qǐng)專業(yè)物管企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的分散居民住宅樓,，可由街道社區(qū)牽頭組織成立社區(qū)物管,，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（參照最低服務(wù)等級(jí)和指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）由社區(qū)物管與業(yè)主在簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中自主協(xié)商約定。

第十三條  服務(wù)等級(jí)原則上每年由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)組織業(yè)主測(cè)評(píng)一次,，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督測(cè)評(píng)情況。經(jīng)測(cè)評(píng)多數(shù)業(yè)主不滿意的,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予以整改,。

第三章  物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)成本

第十四條  物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括：

（一）房屋共用部位,、共用設(shè)施,、設(shè)備的使用管理和維護(hù)，指負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供配電,、給排水、消防,、水泵,、公共衛(wèi)生間,、公共照明等設(shè)施設(shè)備的日常維修和保養(yǎng)。
    （二）物業(yè)區(qū)域的清潔服務(wù),、生活垃圾清運(yùn)，指包括區(qū)域內(nèi)道路,、公共場(chǎng)地及樓內(nèi)公共樓梯、走道等公共部位的清掃保潔和生活垃圾清運(yùn)。

（三）公共綠地,、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理，指負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)綠化物的定期修剪,、施肥、澆水,、治蟲,、適時(shí)補(bǔ)種，保持環(huán)境優(yōu)美,。

（四）物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護(hù)和安全防范，指按相應(yīng)服務(wù)等級(jí)要求實(shí)施保安值班巡視制,，負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)公共安全秩序的維護(hù)。

    （五）車輛停放秩序及公共場(chǎng)地秩序管理,，指做到車輛停放有序,，有明顯的車輛行走,、停放標(biāo)志，機(jī)動(dòng)車,、非機(jī)動(dòng)車分別指定場(chǎng)地停放，無亂停亂放現(xiàn)象,。

第十五條  物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

 （一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等,，指物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)區(qū)域內(nèi)服務(wù)的從業(yè)人員的工資總額（包括基本工資、獎(jiǎng)金和津貼等）及按規(guī)定提取的福利費(fèi),、繳納的各項(xiàng)社會(huì)保障費(fèi)支出,。社會(huì)保障費(fèi)包括醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi),、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi),、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金等,。

（二）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行,、維護(hù)費(fèi)用，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防,、排污、監(jiān)控,、道路、照明等共用部位的正常運(yùn)轉(zhuǎn),、維護(hù)保養(yǎng)所需的日常運(yùn)行費(fèi)用,；不包括保修期內(nèi)的維修費(fèi),、應(yīng)由物業(yè)維修專項(xiàng)資金支出的中修、大修和更新,、改造費(fèi)用。

（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)用,，指公共區(qū)域衛(wèi)生清掃、經(jīng)常性的保潔所需費(fèi)用,，包括購(gòu)置工具,、勞保用品,、消毒費(fèi)、化糞池清掏,、清潔用料、垃圾清運(yùn),、環(huán)衛(wèi)所需等其他費(fèi)用。

（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,，指管理、養(yǎng)護(hù)綠化設(shè)施的費(fèi)用，包括綠化工具購(gòu)置費(fèi),、農(nóng)藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi),、花草修剪,、綠化用水等,。不包括開發(fā)商支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。

 （五）公共安全秩序維護(hù)費(fèi)用,，包括器材裝備費(fèi),、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)和由物業(yè)管理企業(yè)支付的保安服裝費(fèi)等。

（六）辦公費(fèi)用,，指物業(yè)管理企業(yè)為保障維護(hù)區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)而用于辦公所需的費(fèi)用，包括辦公用品費(fèi),、交通費(fèi)、水電費(fèi),、通訊費(fèi),、書報(bào)費(fèi),、符合規(guī)定的管理費(fèi)分?jǐn)偂⒇?cái)務(wù)費(fèi)用等其它費(fèi)用,。　　

    （七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊,，指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指屬于物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn),，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域擁有的與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括辦公用房,、交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備,、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等,。不屬于物業(yè)服務(wù)主要設(shè)備的物品,，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的,，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)折舊按照《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》規(guī)定年限的中值采用年限平均法計(jì)提,。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有的物業(yè)服務(wù)用固定資產(chǎn)不得計(jì)提折舊。閑置固定資產(chǎn)不得提取折舊,。固定資產(chǎn)提足折舊后，不論是否能繼續(xù)使用,，均不再提取折舊,；提前報(bào)廢的固定資產(chǎn),，也不再補(bǔ)提折舊。

    （八）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用,，指物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)區(qū)域辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用,，以物業(yè)管理企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽定的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn),。

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用，指按規(guī)定程序,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用,。

第十六條  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修,、中修和更新、改造費(fèi)用,，應(yīng)通過專項(xiàng)維修資金列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本,。

第四章  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及計(jì)費(fèi)形式

第十七條  業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。

    包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式,。

酬金制是指物業(yè)服務(wù)資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,，結(jié)余或者補(bǔ)足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式,。

第十八條  實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代收性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有,，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出,。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的,，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì),。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用年度預(yù)決算，并必須做到每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況,。

第十九條  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照市,、縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)行政主管部門制定的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí),，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)等級(jí)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)同級(jí)價(jià)格、建設(shè)行政主管部門備查,。

第二十條  實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)服務(wù)成本與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)商約定，并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)同級(jí)價(jià)格主管部門備案,。

第二十一條  實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本,、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金,。

第五章 實(shí)  施

第二十二條  物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的等級(jí)服務(wù)。

第二十三條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金,。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)督促其限期交納,，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳,。

第二十四條  納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納,。

第二十五條  業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起,，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或使用人按約定交納,，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任,。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算（以房屋產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積計(jì)費(fèi)，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同建筑面積計(jì)費(fèi)）,，一般按每月每平方米計(jì)收。除另有約定外,，不得提前預(yù)收,。

第二十六條  業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第六章 相關(guān)價(jià)格,、收費(fèi)管理

第二十七條  物業(yè)區(qū)域內(nèi),，供水、供電,、供氣,、通訊,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,。物業(yè)管理企業(yè)接受相關(guān)企業(yè)委托代為收繳的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)代收的,，應(yīng)按月將代收的水、電,、氣費(fèi)及分?jǐn)偯骷?xì)情況及時(shí)進(jìn)行公布,，并接受業(yè)主的查詢,、監(jiān)督。

第二十八條  物業(yè)區(qū)域內(nèi)取得資質(zhì)的停車場(chǎng),，車輛停放服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按規(guī)定報(bào)價(jià)格主管部門審批,。對(duì)沒有取得資質(zhì)的停車場(chǎng),，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)所有者與業(yè)主協(xié)商確定，但不得高于政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),。對(duì)利用物業(yè)共用部位進(jìn)行臨時(shí)停車收費(fèi)的,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)商物業(yè)管理企業(yè)確定，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),。

進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停車對(duì)下列情形不得收取機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)費(fèi)：

（一）執(zhí)行公務(wù)的軍用車輛和警用車輛；

（二）正在執(zhí)行任務(wù)的供水,、供電、供氣等搶險(xiǎn)工程特種車輛,；

（三）進(jìn)入物業(yè)區(qū)域臨時(shí)上下客的出租車輛,。

第二十九條  利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意,，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后才能進(jìn)行,。所得收益屬業(yè)主所有,，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金（產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理公司的除外）,，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。

第三十條  物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定,。

第七章  監(jiān)督與檢查

第三十一條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度,。物業(yè)管理企業(yè)必須將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)質(zhì)量等在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的顯著位置按統(tǒng)一格式上墻公示。

第三十二條  物業(yè)管理企業(yè)在接受物業(yè)管理委托服務(wù)活動(dòng)中,，必須和業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容,，并嚴(yán)格按合同的約定提供服務(wù)并收取費(fèi)用,。

第三十三條  對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為,，由價(jià)格主管部門和建設(shè)行政主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)定予以處罰。

第八章  其  他

第三十四條 本辦法由瀘州市物價(jià)局、瀘州市規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋,。

第三十五條  本辦法自發(fā)布之日起30日后施行,。