人民法院報案例精選筆記之房屋買賣合同糾紛類（四）

遼寧正合律師事務(wù)所     陳寧

（三十一）一房二賣本不該,，構(gòu)成欺詐雙倍賠

（三十二）房屋買賣陷阱多，及時過戶很重要

（三十三）締約過失責(zé)任及信賴?yán)鎿p失賠償——安徽高院判決某市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局與天象公司房屋買賣合同糾紛案

（三十四）未告知存在抵押的房屋出售行為的效力——江蘇南通中院判決張曙東訴王建偉房屋買賣合同糾紛案

（三十五）商鋪層高不達(dá)標(biāo),，房產(chǎn)公司擔(dān)損失

（三十六）按揭款未到賬開發(fā)商誤開全款發(fā)票,，購房者拒付剩余房款未獲法院支持

（三十七）按揭款未到賬開發(fā)商誤開全款發(fā)票，購房者拒付剩余房款未獲法院支持

（三十八）沙盤中的綠化樹變成小區(qū)兒童樂園,房主狀告開發(fā)商違約未獲支持

（三十九）買房送露臺引發(fā)業(yè)主糾紛，法院認(rèn)定公用露臺贈送無效

（四十）閣樓面積未登記,，責(zé)任雙方來承擔(dān)

（三十一）一房二賣本不該,，構(gòu)成欺詐雙倍賠

２００４年，翠鴻房地產(chǎn)公司與一家裝修公司訂立《購房協(xié)議》,，約定該裝修公司向翠鴻公司購買兩單元房屋,。同年６月間，裝修工程公司出具證明,，確認(rèn)將上述兩單元房屋中的一幢產(chǎn)權(quán)登記為林女士,，并由林女士向翠鴻公司支付購房款２６．９萬元。同年７月,，林女士支付了購房款,。

其后，翠鴻公司又與另一購房者簽訂商品房買賣合同,，將林女士購買的該處房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓,。該購房者支付購房款后，房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋并協(xié)助其辦理了產(chǎn)權(quán)證,。在多次要求房產(chǎn)公司交房遭到拒絕后,，林女士向法院提起訴訟。

福建省福州市中級人民法院認(rèn)為福建翠鴻房地產(chǎn)有限公司“一房二賣”,，導(dǎo)致先簽訂商品房買賣合同的林女士無法取得房屋所有權(quán)，構(gòu)成欺詐,，終審判決該公司向林女士返還購房款２６.９萬元,，并支付原購房款一倍的賠償金，共計５３．８萬元,。（2009.3.20）

（三十二）房屋買賣陷阱多,，及時過戶很重要

2007年8月，范某與陸某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,，以13.8萬元的價格購買了陸某的一套房屋,。范某支付了13萬元房款，拿到房屋鑰匙和產(chǎn)權(quán)證書后搬住其中,。事后,，范某發(fā)現(xiàn)陸某不但下落不明，而且還因借款糾紛被人告到法院,，名下房產(chǎn)為此被查封保全,。為此，范某提起訴訟,，請求解除查封,，判令陸某辦理過戶手續(xù)。

法院審理后認(rèn)為,，不動產(chǎn)買賣的完成標(biāo)志是辦理過戶手續(xù),，在范,、陸二人沒有依法辦理過戶手續(xù)的情況下，范,、陸二人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,，不能對抗法院的依法查封行為。本案中,，范某只能另案向陸某追究違約責(zé)任,，請求返還房款并賠償損失。據(jù)此,，浙江省嘉興市中級人民法院終審判決駁回原告范某要求辦理過戶手續(xù)的訴訟請求,。（2009.5.26）

（三十三）締約過失責(zé)任及信賴?yán)鎿p失賠償——安徽高院判決某市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局與天象公司房屋買賣合同糾紛案

2003年12月29日，某市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局（甲方,，以下簡稱技術(shù)監(jiān)督局）與天象公司（乙方）簽訂一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》,，約定：甲方以700萬元的價格轉(zhuǎn)讓其位于淮海路109號的一棟辦公大樓、辦公大樓東側(cè)門面房及后院一棟小樓的所有權(quán)給乙方,；乙方在合同簽訂后10日內(nèi)匯入甲方賬戶50萬元,，2004年2月29日、5月31日,、12月31日前分別再匯入甲方賬戶100萬元,、200萬元、350萬元,；若乙方在2004年12月31日前未付清所有款項,，甲方有權(quán)將一樓大廳及后樓三至四層使用權(quán)收回。合同簽訂后,，天象公司于2004年1月8日,、4月29日兩次支付技術(shù)監(jiān)督局購房款50萬元、 100萬元,，技術(shù)監(jiān)督局按約向天象公司交付了辦公樓一樓大廳和后院小樓三至四層,。2004年2月，天象公司將一樓辦公大廳以每年45萬元的租金出租給了中國聯(lián)通某分公司（以下簡稱聯(lián)通公司）,，租期5年,，聯(lián)通公司先行支付了三年租金135萬元。前述合同約定的付款期限屆滿后,，技術(shù)監(jiān)督局于2005年3月25 日給天象公司發(fā)出《關(guān)于處理解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同遺留問題的函》,，稱雙方已于2005年3月1日達(dá)成了解除合同的口頭協(xié)議，要求天象公司于2005年3月 30日前與該局協(xié)商解決合同解除后的遺留問題,。天象公司接函后回復(fù)《關(guān)于繼續(xù)履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的函》,，認(rèn)為技術(shù)監(jiān)督局所稱的雙方于2005年3月1日達(dá)成的解除合同的口頭協(xié)議等與事實不符，要求技術(shù)監(jiān)督局繼續(xù)履行合同。因雙方對是否解除合同未達(dá)成一致,，技術(shù)監(jiān)督局遂以天象公司沒有履行合同的主要義務(wù),，嚴(yán)重違約為由，于2005年4月8日訴至一審法院,，請求判令解除合同并由天象公司承擔(dān)違約責(zé)任,。一審法院審理后，認(rèn)為涉案合同屬無效合同,，依法向雙方進(jìn)行了釋明,。技術(shù)監(jiān)督局于2005年12月16日變更其訴訟請求為：收回一樓大廳、地下室原出租部分和后院小樓三至四層的使用權(quán),；天象公司將從聯(lián)通公司收取的135萬元租金退回技術(shù)監(jiān)督局,。同日，天象公司提起反訴,，請求判令技術(shù)監(jiān)督局賠償因合同無效給其造成的損失500萬元并承擔(dān)全部訴訟費用,。

 技術(shù)監(jiān)督局轉(zhuǎn)讓的上述房地產(chǎn)所涉土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)；雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議未報某市人民政府審批,。

 根據(jù)一審法院應(yīng)天象公司申請委托鑒定的結(jié)果,，在評估基準(zhǔn)日2005年12月16日，案涉房產(chǎn)的市值為1275.6965萬元,。

安徽省淮北市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：技術(shù)監(jiān)督局與天象公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì),，該合同未報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，應(yīng)為無效合同,。技術(shù)監(jiān)督局在轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時明知其土地使用權(quán)系劃撥而來的情況下沒有履行報批手續(xù),，且在訴訟過程中怠于補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，對合同無效應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任,。天象公司簽訂合同時沒有盡到注意義務(wù),，對合同無效亦有一定責(zé)任,。雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自過錯大小,，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)法律的規(guī)定,，合同無效后,，雙方因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)相互予以返還,，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,。遂判決：1.天象公司于判決生效后15日內(nèi)將技術(shù)監(jiān)督局一樓大廳和后院小樓三至四層的使用權(quán)及一樓大廳出租租金135萬元返還給技術(shù)監(jiān)督局，技術(shù)監(jiān)督局在接收上述權(quán)利及款項的同時返還天象公司已付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款150萬元,，相互折抵后技術(shù)監(jiān)督局于判決生效后15日內(nèi)給付天象公司15萬元,；2.技術(shù)監(jiān)督局于判決生效后15日內(nèi)賠償天象公司損失280萬元；3.駁回天象公司的其他訴訟請求。

技術(shù)監(jiān)督局與天象公司均不服一審判決,，向安徽省高級人民法院提起上訴,。技術(shù)監(jiān)督局上訴稱：天象公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)企業(yè)，其未盡基本的審慎和注意義務(wù)導(dǎo)致合同無效,，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任,；一審判決將房屋升值部分的利益認(rèn)定為天象公司的實際損失并判決該局賠償天象公司可得利益損失違反合同法的規(guī)定；一審判決該局賠償對方280萬元損失沒有事實依據(jù),。天象公司上訴稱：案涉合同無效的全部責(zé)任應(yīng)由技術(shù)監(jiān)督局承擔(dān),，天象公司并無過錯；135萬元租金全部歸技術(shù)監(jiān)督局所有不合理,；一審所判的280萬元遠(yuǎn)未彌補(bǔ)天象公司的損失,，涉案房產(chǎn)2005年12月16日的市場價值為 1275.6965萬元，已高出700萬元的合同價575.6965萬元,。

安徽高院經(jīng)審理認(rèn)為：1.涉案合同項下的土地系劃撥性質(zhì),，技術(shù)監(jiān)督局作為出讓方有義務(wù)在合同簽訂前或至提起訴訟前，對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)涉及的土地履行相關(guān)審批手續(xù),，其未履行該項義務(wù)構(gòu)成締約過失,，對導(dǎo)致合同無效負(fù)有主要責(zé)任。天象公司作為受讓方未盡到必要的注意義務(wù),，對導(dǎo)致合同無效應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任,。2.合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還,。故天象公司應(yīng)將技術(shù)監(jiān)督局辦公大樓一樓大廳、后院小樓三至四層的使用權(quán)返還技術(shù)監(jiān)督局,，技術(shù)監(jiān)督局應(yīng)將收取的購房款150萬元返還天象公司,。租金是使用房屋取得的收益，租金上漲的主要原因是市場因素,。在房屋出租過程中,，天象公司雖存在經(jīng)營成本支出，但其未提供相應(yīng)的證據(jù)加以證明,，故一審將135萬元租金全部作為該公司因合同取得的財產(chǎn)而判令其予以返還,，并無不當(dāng)。天象公司關(guān)于其出租收益超出技術(shù)監(jiān)督局自行出租所得的部分不應(yīng)返還的上訴主張,，該院不予支持,。3. 由于技術(shù)監(jiān)督局對導(dǎo)致合同無效存在過錯，依照合同法第四十二條的規(guī)定,，應(yīng)承擔(dān)締約過失的損害賠償責(zé)任,，賠償天象公司信賴?yán)鎿p失,。其賠償范圍不僅包括對方實際支出的締約和履行費用等直接損失，還應(yīng)包括由于信賴合同有效,，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益,。綜合考慮涉案房地產(chǎn)的性質(zhì)和價值及天象公司實際付款情況、雙方過錯責(zé)任的大小等因素,，可確定由技術(shù)監(jiān)督局賠償天象公司100萬元,。一審判令技術(shù)監(jiān)督局賠償280萬元，沒有充分考慮天象公司未按期足額付款的事實,，有失公允,。技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于賠償損失數(shù)額過高的上訴理由部分成立，該院予以支持,。

據(jù)此,，案經(jīng)審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）(二)項和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款,，《中華人民共和國合同法》第五十八條,、第四十二條的規(guī)定，判決：維持一審判決主文第一項,、第三項,；變更一審判決主文第二項為技術(shù)監(jiān)督局于判決生效之日起15日內(nèi)償付天象公司100 萬元。（2009.7.3）

本案案號為：（2007）皖民一終字第144號

（三十四）未告知存在抵押的房屋出售行為的效力——江蘇南通中院判決張曙東訴王建偉房屋買賣合同糾紛案

2008年3月26日,，張曙東與王建偉簽訂房屋買賣協(xié)議一份,，約定王建偉出售房屋一套，價格為96.8萬元,，原告付定金５萬元,，其余房款于2008年 4月5日前一次性付清。協(xié)議簽訂當(dāng)天,，張給付定金5萬元,。之前，王建偉為支付該房購房款,，與中國工商銀行南通分行簽訂借款合同,，將該房屋抵押，該筆貸款尚未還清,。2008年6月20日,原告訴至法院,，認(rèn)為被告未告知出售的房屋負(fù)抵押權(quán),，要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效或予以撤銷,，并要求被告返還定金5萬元及賠償 損失。

 2008年11月24日,，中國工商銀行南通分行在被告出售抵押房屋申請中,，批示同意在辦妥貸款結(jié)清手續(xù)后辦理王建偉出售房屋的撤銷抵押手續(xù),。

對于抵押物的轉(zhuǎn)讓，我國民法通則,、擔(dān)保法和物權(quán)法均作出了規(guī)定,。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十五條規(guī)定：“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管,，在抵押期間,，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人,，其行為無效,。”該條款確立了抵押物轉(zhuǎn)讓債權(quán)人同意制度和未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓無效制度,。1995年生效的擔(dān)保法對此做出了一定的改變,，其第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況,；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效,?！痹摋l款實際確立了轉(zhuǎn)讓通知、告知制度,，未履行通知告知義務(wù)的轉(zhuǎn)讓無效制度,。物權(quán)法第一百九十一條則規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存,。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償,。抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,。”該法實際確立了4項具體制度：抵押物轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)人同意制度,、未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)讓制度,、轉(zhuǎn)讓價款提前清償與提存制度以及替代清償制度。

江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,，原,、被告經(jīng)協(xié)商就房屋買賣達(dá)成的協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示。訟爭房屋雖設(shè)有抵押權(quán),，但法律法規(guī)并未禁止所有權(quán)人對設(shè)有抵押權(quán)的抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,，同時原告也沒有證據(jù)證明被告存在故意隱瞞有關(guān)該房屋真實情況的情形,。故該協(xié)議并不符合合同法中關(guān)于合同無效或可撤銷的情形，應(yīng)屬合法有效,。依照《中華人民共和國民法通則》第五條的規(guī)定,，判決：駁回原告張曙東的訴訟請求。

一審宣判后,，張曙東不服,，向南通市中級法院提起上訴，請求二審法院依法改判,。

南通市中級人民法院認(rèn)為：1.中國工商銀行南通分行在批示中雖未明確表示同意王建偉出售涉案房屋,，但亦未表示反對，只是要求王建偉辦妥貸款結(jié)清手續(xù)后注銷抵押登記,，故該批示可以理解為是附條件的同意,。因此，王建偉與張曙東訂立的房屋買賣合同并未違反物權(quán)法第一百九十一條的規(guī)定,。2.王建偉未告知的行為,，并不構(gòu)成欺詐。欺詐是指以使他人陷于錯誤并因而作出意思表示為目的,，故意陳述虛偽事實或隱瞞真實情況的行為,。首先，本案中并無證據(jù)證明王建偉具有欺詐的故意,。而且,，在王建偉按約還貸并注銷抵押的情況下，房屋設(shè)有抵押不會對張曙東的利益造成任何影響,。只有在抵押權(quán)人因王建偉未能按約還貸行使抵押權(quán)時,，才會對張曙東的利益造成影響。但本案中,，抵押權(quán)人已附條件同意轉(zhuǎn)讓涉案房屋,，且張曙東尚未交付房款，故只要王建偉提前還清貸款并辦理抵押注銷手續(xù),，王建偉的未告知行為就不會對張曙東的權(quán)益造成任何影響,。綜上，涉案房屋買賣合同合法有效,，王建偉無需承擔(dān)締約過失責(zé)任,。

南通中院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決：駁回上訴,，維持原判,。（2009.6.19）

本案案號：（2008）通中民一終字第1245號

案例編寫人：江蘇省南通市中級人民法院　 任智峰

（三十五）商鋪層高不達(dá)標(biāo)，房產(chǎn)公司擔(dān)損失

2004年9月14日,，業(yè)主徐某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商鋪認(rèn)購協(xié)議,。徐某認(rèn)購一套上下二層的商鋪，建筑面積為102.52平方米,，總價款 358820元,。商鋪交付后，徐某發(fā)現(xiàn)該商鋪的層高小于國家規(guī)定的最小凈高3.2米的規(guī)定,。經(jīng)鑒定,，該商鋪一層凈高2.54米，二層凈高2.59米,，價值損失128765元,。

法院審理認(rèn)為，徐某認(rèn)購的商鋪層高不符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),，房屋質(zhì)量存在瑕疵,，客觀上造成了商鋪使用價值的降低，開發(fā)商應(yīng)在商鋪功能性貶值范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任,。據(jù)此,，河北省張家口市橋東區(qū)人民法院判令某房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)業(yè)主128765元的貶值損失。（2008.7.23）

（三十六）按揭款未到賬開發(fā)商誤開全款發(fā)票,，購房者拒付剩余房款未獲法院支持

2006年7月,，袁某先后向某置業(yè)公司支付購房定金2萬元并簽訂購房合同約定，袁某以按揭付款方式購買44萬余元的商品房一套,。之后,，袁某分兩次付清首付款，并于當(dāng)年12月向銀行申請購房按揭貸款30萬元,，但其因身份原因,，銀行提出按購房總價款的五成發(fā)放，并追加一名成都主城區(qū)人員連帶責(zé)任擔(dān)保,，袁某對此提出需考慮決定,。

次年6月，雙方辦理交房手續(xù),，袁某交納了房屋維修基金,、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費,、土地證工本費,、抵押登記費等共計1.6萬余元,且上述每筆款項均系通過POS機(jī)刷卡支付。交房當(dāng)日,，房產(chǎn)公司為袁某開具了金額為44.8萬余元的不動產(chǎn)發(fā)票,，明確房款已付清。次月,，袁某從銀行撤回申請貸款資料,，銀行未發(fā)放貸款,。之后,，雙方發(fā)生糾紛,，開發(fā)商將袁某告上法庭,，訴請判令袁某支付拖欠的購房款30萬元及利息。

庭審中,，袁某稱其于2007年3月是用現(xiàn)金一次性支付購房款30萬元,。開發(fā)商則稱發(fā)票是其工作人員對袁某申請按揭貸款的情況產(chǎn)生誤解出具的,，袁某并未支付30萬元,。

法院認(rèn)為，該案爭議的焦點是袁某是否實際將30萬元房款支付給開發(fā)商,。而從該案反映出的情況看，雙方在簽訂合同時已約定付款方式為按揭,，此后,，袁某因身份問題,，其未能順利辦理按揭手續(xù)，數(shù)月后銀行又接受了其貸款申請,，但因銀行方提出需增加放貸條件袁某表示需要考慮,，故貸款才一直未能發(fā)放,。

而開發(fā)商在確信袁某申請的貸款即將發(fā)放的前提下,，提前為袁某出具購房發(fā)票并非不可能,，開發(fā)商在出具發(fā)票的同時還收取袁某抵押登記費的事實，也印證了其出具發(fā)票時仍認(rèn)為袁某是以按揭方式付款,。而袁某的主張卻存在疑點,，購房過程中其一直堅持辦理按揭貸款，且其能證明的已支付款項均是通過POS機(jī)刷卡支付,，唯獨需按揭的款項是以現(xiàn)金方式支付,，且其未能提出任何證據(jù)就該款項來源做出合理解釋，并在收到發(fā)票后才到銀行撤回貸款申請,，無法消除對其聲稱現(xiàn)金支付方式的合理懷疑,。因此法院認(rèn)定開發(fā)商因?qū)υ侈k理按揭貸款的狀況產(chǎn)生誤解而開具發(fā)票的主張成立，由于是開發(fā)商誤開發(fā)票,，其對該案糾紛的發(fā)生也具有一定責(zé)任,，故其要求支付利息的訴請，法院不予支持,。

綜上,，四川省成都市中級人民法院二審依法駁回原審被告購房者袁某的上訴，維持原判,，即判決袁某向開發(fā)商某置業(yè)公司支付購房款30萬元,。(2009.9.14)

（三十七）按揭款未到賬開發(fā)商誤開全款發(fā)票，購房者拒付剩余房款未獲法院支持

2006年7月,，袁某先后向某置業(yè)公司支付購房定金2萬元并簽訂購房合同約定,，袁某以按揭付款方式購買44萬余元的商品房一套。之后,，袁某分兩次付清首付款,，并于當(dāng)年12月向銀行申請購房按揭貸款30萬元，但其因身份原因,，銀行提出按購房總價款的五成發(fā)放,，并追加一名成都主城區(qū)人員連帶責(zé)任擔(dān)保，袁某對此提出需考慮決定,。

 次年6月,，雙方辦理交房手續(xù)，袁某交納了房屋維修基金,、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費,、土地證工本費,、抵押登記費等共計 1.6萬余元,且上述每筆款項均系通過POS機(jī)刷卡支付。交房當(dāng)日,，房產(chǎn)公司為袁某開具了金額為44.8萬余元的不動產(chǎn)發(fā)票,，明確房款已付清。次月,，袁某從銀行撤回申請貸款資料,，銀行未發(fā)放貸款,。之后，雙方發(fā)生糾紛,，開發(fā)商將袁某告上法庭,，訴請判令袁某支付拖欠的購房款30萬元及利息。

庭審中,，袁某稱其于2007年3月是用現(xiàn)金一次性支付購房款30萬元,。開發(fā)商則稱發(fā)票是其工作人員對袁某申請按揭貸款的情況產(chǎn)生誤解出具的，袁某并未支付30萬元,。

法院認(rèn)為,，該案爭議的焦點是袁某是否實際將30萬元房款支付給開發(fā)商。而從該案反映出的情況看,，雙方在簽訂合同時已約定付款方式為按揭,，此后，袁某因身份問題,，其未能順利辦理按揭手續(xù),，數(shù)月后銀行又接受了其貸款申請，但因銀行方提出需增加放貸條件袁某表示需要考慮,，故貸款才一直未能發(fā)放,。

而開發(fā)商在確信袁某申請的貸款即將發(fā)放的前提下，提前為袁某出具購房發(fā)票并非不可能,，開發(fā)商在出具發(fā)票的同時還收取袁某抵押登記費的事實,，也印證了其出具發(fā)票時仍認(rèn)為袁某是以按揭方式付款。而袁某的主張卻存在疑點,，購房過程中其一直堅持辦理按揭貸款,，且其能證明的已支付款項均是通過POS機(jī)刷卡支付，唯獨需按揭的款項是以現(xiàn)金方式支付,，且其未能提出任何證據(jù)就該款項來源做出合理解釋,，并在收到發(fā)票后才到銀行撤回貸款申請，無法消除對其聲稱現(xiàn)金支付方式的合理懷疑,。因此法院認(rèn)定開發(fā)商因?qū)υ侈k理按揭貸款的狀況產(chǎn)生誤解而開具發(fā)票的主張成立,，由于是開發(fā)商誤開發(fā)票，其對該案糾紛的發(fā)生也具有一定責(zé)任,，故其要求支付利息的訴請,，法院不予支持。

綜上,，四川省成都市中級人民法院二審依法駁回原審被告購房者袁某的上訴,，維持原判，即判決袁某向開發(fā)商某置業(yè)公司支付購房款30萬元,。（2009.9.14）

（三十八）沙盤中的綠化樹變成小區(qū)兒童樂園,房主狀告開發(fā)商違約未獲支持

2008年4月初,，胡某夫婦與一開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同,，購買市郊一處近90平方米、總價款為34萬余元在建樓盤的底樓住房,。同時雙方還補(bǔ)簽協(xié)議,，對項目優(yōu)化調(diào)整和合理變動等事項特別約定：在工程建設(shè)過程中，經(jīng)政府部門批準(zhǔn),，出賣人有權(quán)對小區(qū)總平面規(guī)劃和設(shè)計進(jìn)行調(diào)整和合理變動,，出賣人無須通知買受人，買受人不得由此要求解除買賣合同或要求賠償,；雙方同意除買賣合同及其附件以及本補(bǔ)充協(xié)議之外,，出賣人的售樓書、沙盤模型,、樣板房等均不對本合同雙方具備約束力,，不作為雙方交房、驗收,、退房等事項的標(biāo)準(zhǔn)及條件,，其內(nèi)容僅供參考。當(dāng)年9月底,，胡某夫婦向開發(fā)商交付全部房款,。

2009 年2月，上述商品房竣工并通過驗收,。而胡某夫婦認(rèn)為,，其所購房屋陽臺外面應(yīng)是綠化樹，現(xiàn)在卻建成了兒童設(shè)施,，已經(jīng)構(gòu)成違約,，故將開發(fā)商告上法庭，要求法院確認(rèn)補(bǔ)簽的協(xié)議無效,，判決開發(fā)商補(bǔ)償因房屋喪失綠化使用功能損失6.3萬余元,、支付房款差價利息3860元、承擔(dān)隔離嘈雜加封外陽臺費用9881元及違約金3.4萬余元,。

法院一審認(rèn)為,，雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方的真實意思表示，并不存在開發(fā)商作為提供格式條款方免除自己責(zé)任,、加重對方責(zé)任和排除對方主要權(quán)利的內(nèi)容,，屬合法有效，該案中開發(fā)商并不存在違反合同約定或法律禁止性規(guī)定的行為,，加封外陽臺的費用不是必然產(chǎn)生且尚未發(fā)生，故對胡某夫婦的上述主張均不予支持,，遂依法作出上述判決,。

宣判后,，胡某夫婦不服依法向四川省成都市中級人民法院提起上訴。

二審法院認(rèn)為,，首先,，該案中的商品房出賣人在售樓大廳展示的沙盤模型，應(yīng)屬于商業(yè)廣告范疇,，原則上是一種要約邀請,。沙盤模型要作為合同內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題》的相關(guān)規(guī)定,，即出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。而該案中,，開發(fā)商在沙盤模型上不但放置了“此模型僅供參考”的提示牌,，而且雙方在補(bǔ)充協(xié)議中也明確約定沙盤模型僅供參考，胡某夫婦在簽訂合同時也知道沙盤模型不作為合同內(nèi)容,，因此不能認(rèn)為沙盤模型對其訂立合同有重大影響,。此外，住房外是兒童游樂園而不是綠化樹景觀,，通常也不會對房屋價格產(chǎn)生重大影響,。

其次，開發(fā)商在小區(qū)設(shè)置兒童游樂設(shè)施,，并不屬于擅自變更規(guī)劃設(shè)計,。依照規(guī)定，兒童游樂設(shè)施屬于小區(qū)全體業(yè)主的生活配套設(shè)施,，其設(shè)置位置是由開發(fā)商根據(jù)小區(qū)具體情況確定,，政府建設(shè)規(guī)劃部門無須作出規(guī)定，實際上,，小區(qū)這一項目也已通過政府規(guī)劃部門的建設(shè)工程規(guī)劃驗收,。

因此，依照相關(guān)規(guī)定,，雙方簽訂的合同和補(bǔ)充協(xié)議是合法有效的,，開發(fā)商也不存在違約，二審判決駁回房主胡某夫婦的上訴,，維持原判,。（2010.4.13）

（三十九）買房送露臺引發(fā)業(yè)主糾紛，法院認(rèn)定公用露臺贈送無效

原告馬某是佛山市禪城區(qū)某花園小區(qū)湖暉樓26樓A房的權(quán)屬人,，兩被告洪某夫婦是該樓27樓B房權(quán)屬人,。Ａ單元為26層，與之相鄰的B單元為32層。原告的住房系頂樓,，上為露臺,。兩被告的房屋開門就可以面向原告上方的露臺，且購房時其與開發(fā)商約定,，該露臺為其專用平臺,。兩被告收樓后，擅自封閉原設(shè)的房屋大門,，在公用走道上安裝防盜門,，將部分走廊面積及訟爭露臺封閉獨自占有使用，還擅自在露臺上建小房一間,，在旁邊種植花草樹木,、搭建魚池，并在魚池中設(shè)假山,，裝有水泵,、供氧機(jī)不停運作。原告認(rèn)為被告魚池內(nèi)假山流水和水泵,、供氧機(jī)的馬達(dá)轟鳴產(chǎn)生噪音,，影響自己的睡眠，露臺上花草樹木產(chǎn)生的枯枝敗葉,、飛蟲,、螞蟻隨風(fēng)吹進(jìn)自己家里，影響自己正常生活,，于是把兩人告上法庭,。

2009年2月23日，佛山市禪城區(qū)城市管理行政執(zhí)法局認(rèn)定,，洪某夫婦在未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下,，擅自在露臺上實施建設(shè)行為違法，決定限兩被告25日內(nèi)無條件自行拆除上述違法搭建的棚屋,。但兩被告拒收決定書,。

一審法院認(rèn)為，兩被告的產(chǎn)權(quán)證面積內(nèi)不包含訟爭露臺,，雖然開發(fā)商在賣房合同中約定將訟爭露臺給兩被告專有使用,，但未能舉證證明該露臺在規(guī)劃上即專屬于其住宅面積或他們的使用已經(jīng)經(jīng)過全體共有權(quán)人同意。且屋頂平臺屬于建筑物基本結(jié)構(gòu),，具有公共性,、非排他使用性，法院據(jù)此認(rèn)定該露臺屬于建筑物共用部分,，兩被告與開發(fā)商間對露臺使用權(quán)的約定違法無效,。綜上,，法院認(rèn)為，兩被告封閉訟爭露臺獨占使用,，并占用產(chǎn)權(quán)證上明確載明為公用的走道,，分割了包括原告在內(nèi)的其他共有人的共有權(quán),，鑒于行政管理部門已經(jīng)對兩人在露臺違章搭建作出處理,，遂判決停止占用訟爭露臺及公用走道，恢復(fù)露臺及公用走道原狀,。

買房送露臺是房產(chǎn)開發(fā)商常見的促銷噱頭,，在本案中卻成了違法行為。最高人民法院新頒布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款明確規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地等除外,。也就是說,，除非開發(fā)商在規(guī)劃樓宇時，將露臺的用途設(shè)計為供部分業(yè)主專有使用外,，我們一般都應(yīng)當(dāng)認(rèn)為露臺屬于整棟樓宇全體所有權(quán)人或使用人共同所有和使用,。商品房開發(fā)商若將其贈送給個別購房者，或者指定由個別購房者專門管理使用,，均構(gòu)成對其他購房者天臺使用權(quán)的侵害,，其贈送以及指定行為應(yīng)屬無效行為。

如果開發(fā)商要將上述露臺使用權(quán)歸業(yè)主個人,，必須根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

對于買頂樓送露臺這種“天上掉下來的大餡餅”,，需要盡到審慎義務(wù),，查清楚商品房規(guī)劃時是否明確將露臺的所有權(quán)和使用權(quán)附隨商品房劃歸部分業(yè)主專有使用，以及在房屋買賣合同中,，是否注明露臺的產(chǎn)權(quán)問題,，否則千萬不要為了這些“空中樓閣”多付錢。

本案一審宣判后,，兩被告不服,，提出上訴。

廣東省佛山市中級人民法院認(rèn)定開發(fā)商授權(quán)業(yè)主專有使用露臺的約定不能對抗其他業(yè)主的共有權(quán)益,，獨占業(yè)主必須停止侵權(quán)行為,、二審判決駁回上訴，維持原判,。（2009.12.21）

（四十）閣樓面積未登記,，責(zé)任雙方來承擔(dān)

2004年6月19日，原告王某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同，購買被告現(xiàn)房一套,。合同約定正房建筑面積105.25平方米,。原告交清房款取得房屋后發(fā)現(xiàn)，房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積為 82.94平方米,。因為房屋結(jié)構(gòu)為屋頂設(shè)計有坡度的頂層閣樓,，房屋登記時根據(jù)規(guī)定層高低于2.2米部分的建筑面積不予登記，所以造成面積“縮水”,。原告起訴要求被告雙倍返還合同約定面積與登記面積出現(xiàn)誤差部分購房款,。

法院審理后認(rèn)為，對房屋2.2米以下部分價款的支付,，簽訂合同時未根據(jù)房屋特殊設(shè)計作出明確約定,，對此雙方均有責(zé)任。該部分具有一定使用價值,，被告支付了相應(yīng)建筑成本,。按照公平、等價有償原則原告應(yīng)支付被告相應(yīng)價款,?？紤]到這部分面積與正常房屋畢竟有別，原告按正常房屋價格交納房款有失公平,，被告應(yīng)適當(dāng)返還,。據(jù)此，山東省東營市東營區(qū)人民法院判決被告返還原告30%的購房款,。（2009.11.13）

人民法院報案例精選筆記之房屋買賣合同糾紛類（五）

遼寧正合律師事務(wù)所     陳寧

（四十一）無權(quán)代表公司簽約,，所簽協(xié)議依然有效

（四十二）沒有給買房者辦證開發(fā)商賠償違約金

（四十三）房價上漲賣家撤單，維護(hù)誠信法院判駁

（四十四）中介隱瞞房產(chǎn)實情,，判決解除購房合同

（四十五）交易后沒有辦理過戶,，房價上漲仍要按原價賣

（四十六）開發(fā)商“一女二嫁”，法院判雙倍返還

（四十七）建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押不影響商品房認(rèn)購合同的履行

（四十八）新政調(diào)控觸發(fā)房產(chǎn)糾紛,，法院判決引導(dǎo)誠信交易

（四十九）老人賣房反悔違約,，患遺忘癥情有可原

（五十）買賣二手經(jīng)濟(jì)適用房惹官司，依合同約定房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效

（四十一）無權(quán)代表公司簽約,，所簽協(xié)議依然有效

成都某商務(wù)公司在市內(nèi)擁有一處近2000平方米框架結(jié)構(gòu)商業(yè)用房及1300余平方米地下車庫,。2008年1月，姚某,、朱某取得商務(wù)公司60%,、40%的股份。當(dāng)年6月18日,，姚,、朱二人將該公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給何某,、周某二人。當(dāng)月23日,，朱,、姚二人持商務(wù)公司的公章、營業(yè)執(zhí)照(載明法定代表人為姚某),、組織機(jī)構(gòu)代碼證,、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等證件原件,，以公司的名義與李某簽訂房屋買賣協(xié)議,，約定商務(wù)公司將其所有的上述房屋、車庫以1000萬元的價格出售給李某,。

合同簽訂當(dāng)天，李某將首付款600萬元劃入商務(wù)公司指定賬戶,，姚,、朱二人以商務(wù)公司名義出具收條，并加蓋公司公章,。當(dāng)年7月31日,，商務(wù)公司在未協(xié)助李某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的情況下，又登報拍賣該房屋,。 8月6日,，姚、朱二人回購了公司的股權(quán),。8月17日,，姚、朱二人又將公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,。

法院一審認(rèn)為,，商務(wù)公司未按約履行義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，故判決商務(wù)公司歸還李某600萬元價款及從2008年7月22日起按銀行同期貸款利率的4倍支付利息至履行完畢時止,，姚、朱二人承擔(dān)連帶責(zé)任,。一審宣判后,，商務(wù)公司和姚、朱二人不服,，提起上訴,。

最終，四川省成都市中級人民法院終審認(rèn)定雙方所簽協(xié)議合法有效姚,、朱二人以商務(wù)公司的名義簽訂房屋買賣協(xié)議時,，雖已不具有該公司股東和法定代表人的身份,，也沒有公司的授權(quán)委托，無權(quán)代公司簽訂合同,。但該二人在簽訂合同時,，卻持有公司的公章、載明法定代表人為姚某的營業(yè)執(zhí)照,、組織機(jī)構(gòu)代碼證,、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等證件原件,，這足以使李某相信二人是公司的股東和法定代表人,，有權(quán)代表公司與其簽訂協(xié)議。李某審查了姚某出示的上述證件,、印章后與其簽訂合同,，已盡到了合理的注意義務(wù)。而商務(wù)公司有無處置房產(chǎn)的股東會決議,，系公司內(nèi)部事務(wù),，李某對此并無審查義務(wù)。因此,，原判認(rèn)定房屋買賣協(xié)議有效,，判決商務(wù)公司承擔(dān)責(zé)任無誤。判決成都某商務(wù)公司返還買主李某價款600萬元,，并按銀行同期同類貸款利率1.3倍支付違約金,，無權(quán)代理人朱某、姚某承擔(dān)連帶償還責(zé)任,。（2010.6.1）

（四十二）沒有給買房者辦證開發(fā)商賠償違約金

2000年2月20日,，原告熊志堅夫婦與南昌某開發(fā)公司簽訂商品房購銷協(xié)議書，約定：原告向南昌某開發(fā)公司購買南昌某樓盤的兩套房,。南昌某開發(fā)公司無條件確保原告所購的商品房單價是最低價位,，否則自愿退回原告購房價與最低價之間的差價。原告所購商品房總價款為68.8萬元,。其中48萬元由被告為原告辦理10年期限的銀行按揭貸款,。合同簽訂后付款13萬元，余款待南昌某開發(fā)公司為原告辦理好房產(chǎn)權(quán)證后結(jié)算,、支付,。協(xié)議約定：違約方應(yīng)賠償守約方每天按該商品房總價款的萬分之四計算的違約金及所造成的一切有關(guān)的實際損失。

合同簽訂后,，原告于2000年2月23日向南昌某開發(fā)公司支付購房款5萬元,，于2月25日支付購房款8萬元。同年5月24日,，被告南昌某開發(fā)公司向原告出具承諾書,，承諾原告所購寫字樓如未辦理到產(chǎn)權(quán)證,，其銀行按揭款由公司負(fù)責(zé)償還。同年5月25日,，原告與南昌某開發(fā)公司法人簽訂補(bǔ)充協(xié)議,，原告同意按揭貸款52萬元，契稅仍按原合同交納2%,。而后,，被告南昌某開發(fā)公司為原告熊志堅夫婦辦理了52萬元按揭貸款。同年5月29日,，原告向南昌某開發(fā)公司交納契稅款13760元,。

原告按約履行后，要求被告南昌某開發(fā)公司履行辦證義務(wù),，但被告南昌某開發(fā)公司一直拖延未履行,，原告多次向被告要求未果，故此引發(fā)訴訟,。熊志堅夫婦要求依約確認(rèn)兩套房屋的價格,、被告依約立即為原告開具購房款發(fā)票、辦理好房屋產(chǎn)權(quán)證,、土地證、他項權(quán)證及完善設(shè)施和做好修繕等工作,、依約償付給原告違約金28萬元,。

另查明，原告所購房屋原系南昌某實業(yè)公司開發(fā)承建,，后南昌某實業(yè)公司與南昌某開發(fā)公司簽訂協(xié)議,，由南昌某實業(yè)公司將整個開發(fā)項目的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給被告南昌某開發(fā)公司。后江西省高級人民法院作出民事判決,，判決南昌某實業(yè)公司與南昌某開發(fā)公司簽訂的協(xié)議書無效,，由南昌某開發(fā)公司返還南昌某實業(yè)公司的項目財產(chǎn)權(quán)益。

南昌某開發(fā)公司辯稱,，當(dāng)年原告所購買的A座樓是由南昌某實業(yè)公司開發(fā)的,，南昌某實業(yè)公司與南昌某開發(fā)公司簽訂有協(xié)議，接手開發(fā)樓盤并代管,，接手時,，該樓已完工，現(xiàn)省高院判決南昌某實業(yè)公司與南昌某開發(fā)公司簽訂的協(xié)議無效,，所以原告與我公司的購房無效,，原告應(yīng)將房屋返還。

南昌某實業(yè)公司辯稱,，省高院判決只是返還財產(chǎn),，對該項目的產(chǎn)權(quán)人未進(jìn)行變更,，我公司無權(quán)為原告辦理房產(chǎn)證；我公司不是原告與被告南昌某開發(fā)公司簽訂合同的當(dāng)事人,，我公司不承擔(dān)原,、被告簽訂的合同義務(wù)；我公司與本案無任何關(guān)系,，不應(yīng)承擔(dān)任何法律責(zé)任,。

法院審理認(rèn)為，雖然南昌某開發(fā)公司與南昌某實業(yè)公司之間簽訂的協(xié)議被認(rèn)定為無效,，但原告經(jīng)與南昌某開發(fā)公司簽訂商品房購銷合同,，購得房屋，是屬善意取得,，原告的權(quán)益應(yīng)予保護(hù),，在原告按約履行了付款義務(wù)后，要求辦理房屋所有權(quán)證書的請求合理,，應(yīng)予支持,。對于南昌某開發(fā)公司提出的房屋買賣無效的辯解，法院不予采信,。鑒于原告所購房屋的建設(shè)項目的權(quán)利義務(wù)復(fù)歸南昌某實業(yè)公司所有,，故原告所購房屋的辦證責(zé)任亦應(yīng)由南昌某實業(yè)公司承接，原告在取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后,，合同約定的剩余房價款亦應(yīng)向南昌某實業(yè)公司支付,。因商品房購銷協(xié)議書已就房屋的銷售單價及總價進(jìn)行了約定，原告要求確認(rèn)房屋價格的請求,，法院不予支持,。鑒于南昌某開發(fā)公司、南昌某實業(yè)公司就其間的協(xié)議無效均負(fù)有責(zé)任,，對于南昌某開發(fā)公司逾期辦證的違約責(zé)任,，南昌某實業(yè)公司亦應(yīng)予承擔(dān)，故對于原告提出的支付違約金請求,，法院予以支持,，由兩被告共同承擔(dān)。

最終,，江西省南昌市西湖區(qū)人民法院一審判決判決南昌某實業(yè)公司為熊志堅夫婦辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書,，熊志堅夫婦取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后向南昌某實業(yè)公司支付剩余購房款，兩被告支付熊志堅夫婦違約金28萬元,，駁回原告的其他訴訟請求,。（2010.6.16）

（四十三）房價上漲賣家撤單，維護(hù)誠信法院判駁

2008年2月1日,，侯先生作為戶主獲得三套安置房,。次年5月21日,，侯先生與賀女士簽訂房屋買賣合同一份（侯先生的妻子及兒子也參與了房屋買賣事宜的聯(lián)系），合同約定：侯先生自愿將其拆遷安置房屋賣給賀女士,，雙方商定成交價格為48.9萬元,。賀女士于當(dāng)日及次日分別支付被告侯先生定金2000元（由其兒子代收）及5.6萬元。

同年9月12日,，侯先生夫婦及其他家庭成員間就拆遷安置房分配經(jīng)公證達(dá)成協(xié)議,，協(xié)議明確涉案房屋的所有權(quán)歸侯先生夫婦共同所有。

2010年3月19日,，侯先生的妻子向海鹽法院起訴要求撤銷上述房屋買賣合同,，認(rèn)為自己是房屋的共有產(chǎn)權(quán)人，未經(jīng)其同意任何人不得隨意處分,。其丈夫侯先生簽訂該房買賣合同,，未征得其同意。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，侯先生家有關(guān)安置房的分配協(xié)議簽訂在房屋買賣合同之后,，但侯先生的妻子仍屬涉案安置房的共有權(quán)人之一。侯先生作為被拆遷的農(nóng)民私房的戶主,，其從事的法律行為對外具有代表性,，除非共有權(quán)人曾明確表示不同意，一般應(yīng)推定一致同意戶主從事的法律行為,。并且,，涉案房屋的銷售價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于安置房的價款，并未損害其他共有權(quán)人的利益,。侯先生和賀女士簽訂的房屋買賣合同系雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂,，該合同合法有效,。據(jù)此，浙江省海鹽縣人民法院一審駁回了賣家的訴訟請求,。（2010.9.30）

（四十四）中介隱瞞房產(chǎn)實情,，判決解除購房合同

2009年3月30日，任先生通過中介公司向陳某購買一處房產(chǎn),，成交價是57.7萬元,。在任和陳簽訂完合同，向房產(chǎn)中介公司交了履約保證金3.5萬元后,，任發(fā)現(xiàn)自己所買房產(chǎn)在之前已經(jīng)享受過福州市政府關(guān)于外地人購房落戶的優(yōu)惠政策,，而自己對此卻一無所知。任擔(dān)心自己的落戶成問題,，只好求助法院,，要求撤銷他們購房時簽訂的所有合同,、返還3.5萬元并賠償經(jīng)濟(jì)損失3萬元。

經(jīng)過審理,，鼓樓法院認(rèn)為,，任先生與陳某及某房產(chǎn)中介公司自愿訂立的《房產(chǎn)買賣合同》、《交易服務(wù)合同》等合同都是有效合同,，雙方有履行合同的義務(wù),。由于兩名被告在明知該房產(chǎn)已享受優(yōu)惠政策的情況下還在《房產(chǎn)買賣合同》中寫明：該房產(chǎn)未享受過福州市政府關(guān)于外地人購房落戶優(yōu)惠政策，故福建省福州市鼓樓區(qū)人民法院判決解除任先生和陳某簽訂的合同,，并退還給任先生保證金3.5萬元,。（2010.9.28） 

（四十五）交易后沒有辦理過戶，房價上漲仍要按原價賣

2008年12月28日,，王某與張某經(jīng)中介公司介紹簽訂房屋買賣合同一份,，張某將其所有的位于海港區(qū)某小區(qū)3棟5單元1號房屋出售給王某，價款為15.8萬元,。合同第四條約定：“產(chǎn)權(quán)過戶時發(fā)生的一切費用由王某承擔(dān),，過戶手續(xù)由張某承辦，張某負(fù)責(zé)提供過戶所需的一切證件,，并保證合法有效,，否則，視為違約,?！焙贤诹鶙l約定：“因張某身份證丟失，王某先將房款15.8萬元一次性付清,，然后入住,，待張某補(bǔ)回身份證原件時，配合王某產(chǎn)權(quán)過戶,?！焙贤炗喓螅跄臣磳①彿靠?SPAN lang=EN-US XML:LANG="EN-US">15.8萬元給付張某,，張某為王某出具收條,。王某入住該房屋至今。后因房價增幅較大,，張某又向王某提出再支付5萬元的要求,，王某未同意。張某借故拖延,，遲遲未配合王某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。王某多次催促未果，訴至海港區(qū)法院，請求判令張某配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。

法院審理認(rèn)為,，王某與張某簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，符合法律規(guī)定,，為合法有效合同,，雙方應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。王某按約定將全部購房款交付張某,，張某亦將房屋交付給王某使用,，張某應(yīng)將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到王某名下，以完成權(quán)利交付義務(wù),。雙方在合同中約定“待張某補(bǔ)回身份證原件時,，配合王某產(chǎn)權(quán)過戶”屬附條件的民事行為，現(xiàn)條件已成就,，張某應(yīng)協(xié)助王某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。張某提出房屋升值，要求王某再次支付5萬元的要求,，于法無據(jù),，不予采信。據(jù)此,，河北省秦皇島市海港區(qū)人民法院判令所賣房屋漲價于法無據(jù),，賣房人張某應(yīng)協(xié)助買房人王某將該房屋產(chǎn)權(quán)過戶至王某名下。（2010.9.19）

（四十六）開發(fā)商“一女二嫁”,，法院判雙倍返還

2008 年底,，小鄒與該市某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份商品房買賣合同，以24.46萬元購買一處商品房,。房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋的鑰匙直接交給小鄒,，但未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。后小鄒將此房出租給一家投資公司,，定期收取出租金,。今年8月，小鄒發(fā)現(xiàn)自己的房子居然沒有登記在自己名下,，原來房地產(chǎn)開發(fā)公司竟“一女二嫁”，又將該房屋私下轉(zhuǎn)賣給第三人,，并已在房產(chǎn)局辦好該房屋的所有權(quán)登記手續(xù),。經(jīng)多次溝通無果，小鄒遂訴至法院,。

花山區(qū)法院審理后認(rèn)為,，原、被告間簽訂的房屋買賣合同合法有效。在原告付清房款的前提下,，被告實際未交付房屋,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)被告將房屋轉(zhuǎn)賣于第三人,，導(dǎo)致雙方簽訂的原合同目的不能實現(xiàn),，原告作為房屋買受人，可以要求解除合同,、返還房款,，并可以要求被告承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償。遂依法判決解除雙方原房屋買賣合同,，同時判決被告返還原告購房款24.46萬元,，并依約賠償24.46萬元。（2010.11.9）

（四十七）建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押不影響商品房認(rèn)購合同的履行——福建廈門中院判決洪某訴泉舜公司商品房認(rèn)購合同糾紛案

2008年4月30日,，洪某與泉舜公司簽訂一份《商品房認(rèn)購協(xié)議書》,，約定洪某向泉舜公司認(rèn)購一套商品房，洪某向泉舜公司交付5萬元作為取得優(yōu)先購買權(quán)的定金,，并約定洪某應(yīng)在2008年5月9日前與泉舜公司簽訂正式的《商品房買賣合同》,，逾期則視為洪某自動放棄所認(rèn)購之房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)，洪某所付的定金歸泉舜公司所有,。協(xié)議簽訂當(dāng)日,，洪某即支付了定金5萬元。2009年5月25日,，洪某以泉舜公司隱瞞訟爭商品房土地使用權(quán)于2007年11月7日已向銀行設(shè)定抵押為由,，向廈門市集美區(qū)人民法院起訴請求判決泉舜公司雙倍返還定金。泉舜公司抗辯其在洪某簽訂正式商品房買賣合同后,，即可取得抵押權(quán)人對訟爭商品房的登記放行證明并辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù),。

廈門市集美區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。訟爭商品房系在其項下土地使用權(quán)設(shè)立抵押后新增的建筑物,，并不屬于抵押財產(chǎn),。在商品房買賣領(lǐng)域內(nèi)，開發(fā)商持土地使用權(quán)向銀行抵押貸款進(jìn)而開發(fā)商品房,，商品房開發(fā)后,，當(dāng)買受人的預(yù)購變?yōu)檎戒N售時，開發(fā)商才向銀行辦理抵押放行手續(xù),，這也屬于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的慣例,。洪某請求泉舜公司雙倍返還定金于法無據(jù),，遂判決駁回洪某的訴訟請求。

宣判后,，洪某不服,，提起上訴。

廈門市中級人民法院認(rèn)為,，雖然物權(quán)法規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn),，但實現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)時應(yīng)將土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，故商品房的土地使用權(quán)已設(shè)定抵押必然對商品房買受人權(quán)益的實現(xiàn)造成影響,，開發(fā)商要合法預(yù)售商品房,，要么取得抵押權(quán)人的同意并提前清償債務(wù)，要么清償債務(wù)解除抵押,。根據(jù)《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》第十九條的規(guī)定：“預(yù)售商品房設(shè)定土地抵押權(quán)的,，應(yīng)先取得抵押權(quán)人對該套商品房的登記放行證明，方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案,?！倍唐贩款A(yù)售合同一經(jīng)登記備案，買受人對所購商品房的期待所有權(quán)即受到保護(hù),，因此抵押權(quán)人出具的登記放行證明應(yīng)視為抵押權(quán)人同意開發(fā)商預(yù)售某套商品房并放棄自己對該套商品房對應(yīng)宗地的抵押權(quán)利益,。泉舜公司關(guān)于其在洪某簽訂正式商品房買賣合同后即可取得抵押權(quán)人對訟爭商品房的登記放行證明并辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)的抗辯成立。洪某在自己權(quán)益實際未受到侵害也不可能受到侵害的情況下以認(rèn)購商品房土地使用權(quán)處于抵押狀態(tài)為由拒簽商品房買賣合同缺乏依據(jù),。

廈門市中級人民法院判決：駁回上訴,，維持原判。

本案主要爭議焦點在于洪某以其認(rèn)購的商品房土地使用權(quán)處于抵押狀態(tài)為由拒簽商品房買賣合同能否成立,。

本案訟爭的問題是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中普遍存在的現(xiàn)象,，開發(fā)商在項目開發(fā)中為籌措資金、盤活資產(chǎn),，一般都會將土地使用權(quán)向銀行設(shè)定抵押,，以獲得貸款支持；另一方面,，開發(fā)商在符合預(yù)售條件時又會預(yù)售商品房以回收資金支持后續(xù)開發(fā),，而根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，抵押物在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意是不得轉(zhuǎn)讓的,，除非受讓人代為清償債務(wù),，但單一購房者是無法也無須清償整宗地塊的抵押債務(wù)以消滅抵押權(quán)，因此,，本案主要涉及以下問題：

一,、實務(wù)操作層面的利益衡量

根據(jù)《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》第十九條的規(guī)定，開發(fā)商可以將商品房項目的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押,，只不過在預(yù)售時要取得抵押權(quán)人的登記放行證明，就可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。而商品房預(yù)售合同一經(jīng)登記備案,，買受人對所購商品房的期待所有權(quán)就受到法律保護(hù),，雖然此時整宗地塊的抵押權(quán)仍然存續(xù)，但不能對抗期待所有權(quán),。這種實務(wù)操作模式,，既滿足開發(fā)商融資需求，又能確保購房者及抵押權(quán)人利益的實現(xiàn),，如司法審判予以否定,，顯然不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。因此,，在不違背法律規(guī)定的前提下,，對這種實務(wù)操作模式應(yīng)予以保護(hù)。

二,、法律規(guī)則層面的適用選擇

本案一審法律適用選擇的是物權(quán)法第二百條,，該條規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn),，一審遂以本案訟爭商品房系土地使用權(quán)設(shè)立抵押后新增的建筑物為由,，認(rèn)定不屬于抵押財產(chǎn)。但一審忽視了該條款同時規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時,，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,，只不過就新增建筑物所得的價款抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。而商品房買受人的目的是房屋所有權(quán)的取得而不是購房款的清償問題,，建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時必然對商品房買受人的權(quán)益造成根本性影響,，故原審的法律適用是錯誤的。

實務(wù)操作模式是否違背法律規(guī)定,，關(guān)鍵是對抵押權(quán)人出具的登記放行證明性質(zhì)的認(rèn)定,，即該證明究竟是消滅抵押權(quán)還是放棄抵押權(quán)利益。一個商品房項目的建設(shè)用地使用權(quán)是一個整體,，只能共用,、不能分割，這從每套商品房權(quán)屬證書土地狀況均載明宗地總面積及該套商品房分?jǐn)偯娣e即可以印證,，因此,，建設(shè)用地使用權(quán)抵押也只能是整體設(shè)定抵押、整體解除抵押,，不存在部分設(shè)定,、部分解除的情形。如將登記放行證明認(rèn)定為消滅抵押權(quán),，顯然單套商品房的登記放行證明是無法起到解除整宗地塊抵押的效力,。在整宗地塊仍設(shè)定抵押的情況下,，登記放行證明應(yīng)視為抵押權(quán)人同意開發(fā)商預(yù)售該套商品房并對該套商品房對應(yīng)宗地分?jǐn)偯娣e的抵押權(quán)利益的放棄。那么,，即使將來抵押權(quán)人在實現(xiàn)建設(shè)用地抵押權(quán)時,，也僅能就其未同意登記放行的商品房進(jìn)行拍賣、變賣,，無權(quán)對已同意登記放行的商品房進(jìn)行處分,，從而確保買受人對商品房的所有權(quán)。因此,，本案的法律適用應(yīng)是物權(quán)法第一百九十一條關(guān)于抵押期間抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的規(guī)定,。

綜上分析，商品房建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押影響的是買受人的履約利益而非簽約利益,，如泉舜公司無法履行預(yù)告登記義務(wù),，則洪某可追究泉舜公司的違約責(zé)任，而不是在自己權(quán)益實際未受到侵害也不可能受到侵害的情況下以認(rèn)購商品房土地使用權(quán)處于抵押狀態(tài)為由拒簽商品房買賣合同,，其雙倍返還定金的訴求應(yīng)予駁回,。（2010.11.11）

本案案號：（2009）集民初字第1299號；（2010）廈民終字第4號

案例編寫人：福建省廈門市中級人民法院劉寧

（四十八）新政調(diào)控觸發(fā)房產(chǎn)糾紛,，法院判決引導(dǎo)誠信交易

1,、政策“空降”難履約，買方訴求合理不違約

2010年4月3日,，魏小姐通過房產(chǎn)中介與楊女士簽訂了一份賣房合同,，將自己位于閔行區(qū)的一套房屋出售。合同約定,，房屋總價款228萬元,，其中157萬元以銀行貸款方式支付。合同簽訂當(dāng)日,，楊女士向魏小姐如數(shù)支付了首付款70萬元,，并向南京銀行上海分行提出了貸款申請。不料,，合同才簽下沒幾天,，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，明確暫停發(fā)放購買第三套以及以上住房貸款,，并規(guī)定對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,，暫停發(fā)放購買住房貸款。由于楊女士系浙江人,，又無法提供1年以上在浙納稅證明或社會保險繳納證明,，而且購買的系第三套房屋，楊女士的貸款申請未能通過審批,。楊女士轉(zhuǎn)而又向渣打銀行等多家銀行申請貸款,，都因為同樣的原因遭拒,。楊女士向魏小姐提出了解除合同的要求。魏小姐不愿答應(yīng),，把楊女士告上了法庭,，要求楊女士繼續(xù)履行房屋買賣合同，支付剩余購房款并辦理房屋過戶手續(xù),。訴訟過程中，魏小姐變更訴訟請求為解除房屋買賣合同,，楊女士支付違約金45.6萬元,。楊女士也提起反訴，要求解除房屋買賣合同,，并要求魏小姐返還70萬元首付款并支付相應(yīng)利息,。

經(jīng)過審理，上海一中院作出了如下判決：因政策調(diào)控,，楊女士完全無法獲批貸款,，如繼續(xù)要求其履行系爭買賣合同，顯然對楊女士不公,，故楊女士有權(quán)要求解除買賣合同,。楊女士要求解約的原因不能歸責(zé)于她自身，遂認(rèn)定楊女士不構(gòu)成違約,。

2,、假借新政欲毀約，無理訴求不支持

2010年4月9日,，馮先生代表家人與劉先生及中介方一起簽訂了一份房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議,，約定劉先生購買馮氏兄弟姐妹幾人從母親那里繼承的位于上海市閔行區(qū)龍茗路的一處房產(chǎn)，并約好在這份協(xié)議生效次日起27個工作日內(nèi),，按協(xié)議約定條件補(bǔ)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,，并于買賣合同生效后10日內(nèi)辦理過戶手續(xù)。同時約定如因劉先生的原因?qū)е沦I賣合同最終未簽署,，定金歸馮先生一方所有,。劉先生當(dāng)即支付了5萬元定金。然而到了約定的時間,，劉先生卻變了卦,，明確表示不愿買下這套房產(chǎn)，并向馮先生要回定金,。馮先生不允,，于是雙方為了定金對簿公堂。一審判決劉先生未獲支持,。案件上訴到上海一中院,。

在二審期間,，劉先生一再強(qiáng)調(diào)自己屬于受到房產(chǎn)新政影響的人員，是無法申請到貸款的,，所以不簽約不能算違約,。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉先生作為買受人,，無法舉證證明其自身房產(chǎn),、貸款等狀況與哪一條新出臺的房貸政策相吻合，因此,，僅僅出于擔(dān)心房貸新政出臺而拒絕簽約,，有為其違背誠信行為尋找借口之嫌，而沒有事實作為依據(jù),。最終二審維持原判,，對劉先生索回定金的訴訟請求不予支持。（2010.12.29）

（四十九）老人賣房反悔違約,，患遺忘癥情有可原

史老太與徐某簽訂《存量房買賣合同》,，約定史老太將其所有的個人房產(chǎn)出售給徐某，成交價為40萬元,，徐某先支付定金2萬元,，待史老太將房產(chǎn)證、土地證及房屋一并交付給徐某,，徐某一次性支付剩余房款,。同時，合同還對違約責(zé)任進(jìn)行了約定：違約方應(yīng)支付給守約方房屋總價20%的違約金,。合同簽訂后,，徐某向史老太交納了2萬元定金。翌日,，史老太即要求解除賣房合同,，徐某多次找其協(xié)商要求繼續(xù)履行合同遭拒絕，遂將其訴至法院,，要求返還2萬元定金并承擔(dān)違約責(zé)任,，賠償違約金及滯納金共計19萬元。

史老太認(rèn)為自己患有“逆行性遺忘癥”,，簽訂合同時正處于健忘,、不特定糊涂的狀態(tài)且受人鼓動，如將房屋出賣將會居無定所,，因此賣房合同應(yīng)予解除,，但徐某提出的19萬元違約金明顯過高。

法院審理認(rèn)為，徐某要求解除合同并返還定金,，史老太未提出異議,，因此雙方簽訂的《存量房買賣合同》應(yīng)予解除。對于違約金數(shù)額問題,，綜合案件證據(jù),，考慮到史老太是年近82歲的老人，且患有“逆行性遺忘癥”,，在簽訂合同時,，未能充分考量其將獨居的房屋出賣后將如何生活的問題，如繼續(xù)履行合同,，史老太因情形的變更,，將喪失賴以居住的房屋。因此,，根據(jù)合同的履行情況，以及過錯程度和實際損失與否因素,，徐某主張的違約金過高,，根據(jù)公平原則和誠實信用原則應(yīng)予減少，酌情認(rèn)定史老太應(yīng)支付徐某違約金數(shù)額為2000元,。（2011.3.23）

（五十）買賣二手經(jīng)濟(jì)適用房惹官司,，依合同約定房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效

2004年，孫先生花了36萬元買下了林先生急欲出售的一套房屋,。鑒于該房系未上市的經(jīng)濟(jì)適用房,，根據(jù)國家和無錫市政府對經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策規(guī)定，年滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房可以上市交易,，在繳納政策規(guī)定的政府土地收益等相關(guān)費用后可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,。于是雙方簽下協(xié)議約定五年后等房屋上市林先生將該房變更登記到孫先生名下。但到了2009年,，在孫先生多次催促林先生協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)登記時均被拒,。一怒之下，孫先生將林先生告上了法庭,。

 “本來在買這套經(jīng)濟(jì)適用房時心里就有點忐忑,，怕日后房屋過戶有麻煩，但被告一再承諾只要房屋一上市就去有關(guān)部門將此套房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記到我名下,，還有協(xié)議為證，所以我才一次性支付了36萬元,?！睂O先生激動地告訴法官,。

被告林先生辯稱,，訴爭房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房,，不能買賣,，協(xié)議應(yīng)屬無效，且即使按照轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定,，孫先生還有尾款未付清,，屬于違約。現(xiàn)要求原告支付違約金18萬元后再履行合同,，請求駁回孫先生的訴訟請求,。

法院經(jīng)審理查明,，孫先生與林先生在2004年簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份,。協(xié)議載明：甲方將該房屋一次性買斷,，差價結(jié)清后,，乙方不得以任何方式向甲方進(jìn)行催討或索取該房屋及房產(chǎn)所有權(quán),。甲方有義務(wù)當(dāng)國家政策許可房屋更名時無條件配合乙方變更手續(xù)，若違約,，要賠償另一方違約金,。在無錫市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的所有權(quán)證附記一欄載明“轉(zhuǎn)移登記,，經(jīng)濟(jì)適用房，此房于2009年之前不得進(jìn)入市場,?！?/SPAN>

法院認(rèn)為，原,、被告雙方在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，所涉房屋尚不能進(jìn)入市場交易,，該買賣行為違反了相關(guān)的政策，屬效力待定合同,。但雙方約定當(dāng)國家政策許可房屋更名時,，被告應(yīng)無條件配合?，F(xiàn)原告孫先生主張房屋權(quán)屬，涉訟房屋已符合上市交易的條件,，雙方買賣關(guān)系成立，買賣協(xié)議應(yīng)確認(rèn)有效,，應(yīng)按協(xié)議的約定履行義務(wù),。關(guān)于被告稱原告方尚欠房款一節(jié),，因雙方并未將遲延付款作為解除合同的條件,，也不符合法定解除合同的條件，故對原告方主張涉訟房屋歸其所有的請求予以支持,。審理中,，經(jīng)法院釋明，被告林先生堅持不予反訴,，故對孫先生結(jié)欠房款是否構(gòu)成違約可另行主張權(quán)利,。最后法院作出一審判決：孫先生與林先生簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效,，房屋歸孫先生所有，被告承擔(dān)訴訟費,。（2011.3.31）