(2012-12-12 10:21:37)
一項(xiàng)房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)行為引發(fā)征收土地增值稅的問(wèn)題作者：陶戰(zhàn)銀 最近,，我遇到這樣的案例,，各地執(zhí)行不一，大家理解也不同,，談?wù)勎业目捶ǎ?/FONT> 業(yè)務(wù)描述：A國(guó)有企業(yè)在國(guó)家主導(dǎo)下重組上市,，因某房產(chǎn)的土地是劃撥土地，由于時(shí)間的要求,，A企業(yè)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng),，于是將這房產(chǎn)剝離劃轉(zhuǎn)給不上市的全資子公司B，有B公司辦理具體地出讓手續(xù),，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給A企業(yè),。具體辦理過(guò)程中，因取得劃撥土地的主體為A企業(yè),，土地管理部門的票據(jù)抬頭和繳納出讓金都是A企業(yè),，取得房產(chǎn)的B公司未取得土地使用證，B公司再將房產(chǎn)賣給A企業(yè)時(shí),，無(wú)需辦理土地使用證過(guò)戶,，只是辦理房產(chǎn)證過(guò)戶，兩個(gè)環(huán)節(jié)是否征收土地增值稅,？ 第一個(gè)環(huán)節(jié),，無(wú)償劃轉(zhuǎn)房產(chǎn)及劃撥土地使用權(quán) 其一，轉(zhuǎn)讓劃撥土地是否征收土地增值稅 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1993]第138號(hào)）第二條規(guī)定：“ 對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)沒(méi)有明確規(guī)定是出讓方式、劃撥方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán),，因此,，納稅人只要發(fā)生條例規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)行為就應(yīng)征收土地增值稅。當(dāng)然,，按土地管理法的規(guī)定,，劃撥土地是不允許轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)實(shí)中卻存在轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為,，只是一種變通方式如合作方式，由取得劃撥土地的單位補(bǔ)交土地出讓金,。 其二,，無(wú)償劃轉(zhuǎn)是否征收土地增值稅 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]第6號(hào)）第二條規(guī)定：“ ——房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。 ——房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體,、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)于教育,、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè)的。 上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì),、希望工程基金會(huì),、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì),、中國(guó)紅十字會(huì),、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì),、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織,。” 因此,，無(wú)償劃轉(zhuǎn)土地使用權(quán)不屬于條例規(guī)定的以繼承,、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，應(yīng)屬于以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),，按規(guī)定征收土地增值稅,。具體執(zhí)行時(shí)取得國(guó)家無(wú)償劃轉(zhuǎn)文件，可不征收土地增值稅,。如何掌握國(guó)家無(wú)撥劃轉(zhuǎn)的文件各地有不同標(biāo)準(zhǔn),。企業(yè)之間無(wú)償劃轉(zhuǎn)是征收土地增值稅的。 其三,，征收土地增值稅如何計(jì)算 既然征收土地增值稅,，收入如何確定，扣除成本如何確定，特別是收入,，不屬于視同銷售,，是否按市場(chǎng)價(jià)格確定為收入，扣除項(xiàng)目可以按舊房的評(píng)估價(jià)格確定,。根據(jù) 其四,，納稅時(shí)間如何確定 《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十六條：“關(guān)于納稅期限的問(wèn)題根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定,，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限,，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過(guò)戶及登記）手續(xù)之前,?！?/FONT> 第二環(huán)節(jié)，B公司再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給A企業(yè) B公司沒(méi)有取得土地使用證,，現(xiàn)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給A企業(yè)時(shí),，是否征收土地增值稅？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)）規(guī)定：“ 引申問(wèn)題：第一環(huán)節(jié)征收土地增值稅，第二環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓時(shí)土地增值稅的扣除金額按如何計(jì)算,。首先,，兩個(gè)環(huán)節(jié)都是舊房，按評(píng)估價(jià)格確定扣除金額,。其次,，第一環(huán)節(jié)交易是無(wú)償?shù)模鄢?xiàng)目是否為零,，因?yàn)闆](méi)有計(jì)稅成本,。第三，第一環(huán)節(jié)征收土地增值稅后,，其核定的銷售價(jià)格能否作為第二環(huán)節(jié)的扣除金額,。我理解是可以的，但必須取得發(fā)票,。第四,，第一環(huán)節(jié)如能取得國(guó)家無(wú)償劃轉(zhuǎn)免征土地增值稅文件，第二環(huán)節(jié)就按正常轉(zhuǎn)讓舊房處理就可以了,。第五,，征收土地增值稅是不考慮兩環(huán)節(jié)的關(guān)系。這屬于不同的納稅人,，即使無(wú)償取得的也按轉(zhuǎn)讓舊房確定扣 市場(chǎng)價(jià)格確定收入。 其四,，納稅時(shí)間如何確定 《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十六條：“關(guān)于納稅期限的問(wèn)題根據(jù)條例第十條,、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限,，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后,、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過(guò)戶及登記）手續(xù)之前,。” 第二環(huán)節(jié),，B公司再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給A企業(yè) B公司沒(méi)有取得土地使用證,，現(xiàn)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給A企業(yè)時(shí)，是否征收土地增值稅,？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)）規(guī)定：“ 引申問(wèn)題：第一環(huán)節(jié)征收土地增值稅,，第二環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓時(shí)土地增值稅的扣除金額按如何計(jì)算,。首先，兩個(gè)環(huán)節(jié)都是舊房,，按評(píng)估價(jià)格確定扣除金額,。其次，第一環(huán)節(jié)交易是無(wú)償?shù)?，扣除?xiàng)目是否為零,，因?yàn)闆](méi)有計(jì)稅成本,。第三，第一環(huán)節(jié)征收土地增值稅后,，其核定的銷售價(jià)格能否作為第二環(huán)節(jié)的扣除金額,。我理解是可以的，但必須取得發(fā)票,。第四,，第一環(huán)節(jié)如能取得國(guó)家無(wú)償劃轉(zhuǎn)免征土地增值稅文件，第二環(huán)節(jié)就按正常轉(zhuǎn)讓舊房處理就可以了,。第五,，征收土地增值稅是不考慮兩環(huán)節(jié)的關(guān)系。這屬于不同的納稅人,，即使無(wú)償取得的也按轉(zhuǎn)讓舊房確定扣 |
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