一、中國現(xiàn)存有效的以股權(quán)投資形式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)有關(guān)的稅收文件：

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則,；

《中華人民共和國土地增值稅稅暫行條例》及其實施細則,；

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例；

《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實施細則,；

《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則,；

《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則；

《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第51號）

《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）,；

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字（1995）48號）；

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）,；

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）,；

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）；

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅[2012]4號）,；

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）,；

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）,；

二,、投資方的涉稅政策分析：

（一）營業(yè)稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定,，自2003年1月1日起,，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股,，參與接受投資方利潤分配,，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅,；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅,。

需要指出的是，不動產(chǎn)所有者以不動產(chǎn)投資入股,，收取固定收入,，不承擔投資風險。這種固定收入不管是以投資方利潤形式出現(xiàn),，還是以租金等其他形式出現(xiàn),，其實質(zhì)上是屬于租金收入，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅,。

（二）土地增值稅

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字（1995）48號）規(guī)定,，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,，投資,、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資,、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅,。對投資,、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅,。但是,，需要注意的是，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規(guī)定,，本文自2006年3月2日起,，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資,、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定,。

也就是說,，對以土地投資入股的，如果被投資,、聯(lián)營的企業(yè)將投資的土地用于進行房地產(chǎn)開發(fā)的,，不僅被投資人將所開發(fā)的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓應(yīng)當繳納土地增值稅，同時,，對以土地進行投資的投資人在以土地投資時也應(yīng)當征收土地增值稅,；對以房產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,，暫免征收土地增值稅,，但不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,，仍應(yīng)當按規(guī)定繳納土地增值稅,。

（三）企業(yè)所得稅

《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,，以及將貨物,、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈,、償債,、贊助、集資,、廣告,、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,，應(yīng)當視同銷售貨物,、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政,、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外,。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn),，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入,；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時的價格確定銷售收入?？梢?，企業(yè)將房地產(chǎn)進行股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換,，根據(jù)上述規(guī)定,，應(yīng)確認財產(chǎn)損益計繳企業(yè)所得稅。同時投資雙方按所得稅法的相應(yīng)規(guī)定進行所得稅的其他處理,。

對于以股權(quán)投資形式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),，不適用《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）的特殊性稅務(wù)處理規(guī)定。第59號公告文件中明確了企業(yè)重組包括企業(yè)法律形式改變,、債務(wù)重組,、股權(quán)收購、資產(chǎn)收購,、合并,、分立等幾種方式，其中所稱的資產(chǎn)收購,，是指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易,。受讓企業(yè)支付對價的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合,。當然,，企業(yè)也可以根據(jù)59號文的規(guī)定，通過合理安排重組架構(gòu)使之符合文件規(guī)定,，從而享受特殊性重組的稅收待遇,。

（四）印花稅

《印花稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人,，都是印花稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人),，應(yīng)當按照本條例規(guī)定繳納印花稅?！?/P>

《印花稅暫行條例》第二條規(guī)定,，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)為應(yīng)納稅憑證。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）第十條規(guī)定,，“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn),、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù),。

《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）規(guī)定,，對土地使用權(quán)出讓合同,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅；對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

由于《公司法》第二十八條規(guī)定,，股東以貨幣出資的,，應(yīng)當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的,，應(yīng)當依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù),。同時，《公司法》第二十七條規(guī)定,，對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當評估作價,，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價,。法律,、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定,。

可見,，根據(jù)印花稅規(guī)定，以房地產(chǎn)投資入股屬于財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,，應(yīng)當按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅,，投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅，其計稅依據(jù)為按評估機構(gòu)核定的評估價,。

二,、被投資方的涉稅政策分析：

（一）土地增值稅

按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字（1995）48號）文件規(guī)定，對投資,、聯(lián)營企業(yè)將上述接受投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓,，依據(jù)財稅字（1995）48號文件第十條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的,，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格,、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

（二）契稅

根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定,在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個人為契稅的納稅人,，第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬包括房屋贈與,。

根據(jù)《契稅暫行條例》第三條規(guī)定：“契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率,，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案,?！?/P>

根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于修改〈福建省貫徹〈中華人民共和國契稅暫行條例〉實施辦法〉的通知》（閩政[2003]20號）的規(guī)定，福建省契稅稅率為3%,。

《契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定,，以土地、房屋權(quán)屬作價投資,、入股,，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅,?！豆痉ā芬?guī)定，投資人以非貨幣財產(chǎn)出資的,，應(yīng)當依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù),。由于契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個人,。因此，以房地產(chǎn)投資入股,，按規(guī)定應(yīng)由接受房地產(chǎn)投資的被投資方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時繳納契稅,，其計稅依據(jù)為按評估機構(gòu)核定的評估價。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅[2012]4號）第八項資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的規(guī)定,，對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進行行政性調(diào)整,、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位,，免征契稅,。同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),，包括母公司與其全資子公司之間,，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè),、一人有限公司之間土地,、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅,。

財稅[2012]4號同時規(guī)定執(zhí)行期限為2012年1月1日至2014年12月31日,，財稅[2008]175號文同時廢止。

（三）印花稅

《印花稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)書立,、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人,，都是印花稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人),，應(yīng)當按照本條例規(guī)定繳納印花稅?！?/P>

《印花稅暫行條例》第二條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)為應(yīng)納稅憑證,。

《印花稅暫行條例》第八條規(guī)定,，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的,，應(yīng)當由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花,。也就是說，以房地產(chǎn)投資入股,，根據(jù)印花稅規(guī)定,，簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅。
出自房地產(chǎn)會計網(wǎng)www.,，原文地址：http://www./thread-56566-1-1.html