如果企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股,，需要繳納哪些稅,？涉及的稅種主要包括土地增值稅、契稅,、印花稅,、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等,。下面我們針對(duì)主要涉及稅種進(jìn)行梳理,。

一、轉(zhuǎn)讓方

（一）增值稅

房企將房產(chǎn)投資入股的行為,，視同轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢儆阡N(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為,，應(yīng)繳納增值稅。

【政策依據(jù)】

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》( 財(cái)稅〔2016〕36 號(hào))第十條規(guī)定：銷(xiāo)售服務(wù),、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),。同時(shí)第十一條規(guī)定：有償,，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益,。

（二）印花稅

企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資,，投資方和接受投資方均應(yīng)按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算繳納印花稅。

【政策依據(jù)】

《印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,，納稅人包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài),、繼承、贈(zèng)與、交換,、分割等所立的書(shū)據(jù)應(yīng)按書(shū)據(jù)所載金額的萬(wàn)分之五繳納印花稅,。

國(guó)家稅務(wù)局《關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)），于“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”系指經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn),、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù),，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)。

財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局2006年發(fā)布《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號(hào)）規(guī)定,，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,、商品房銷(xiāo)售合同均按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅,。

（三）土地增值稅

如果被投資企業(yè)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，或投資方系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)且以其建造的商品房進(jìn)行投資的,，就需要按照規(guī)定對(duì)其投資行為計(jì)算繳納土地增值稅,。

若享受投資環(huán)節(jié)暫不征收土地增值稅的，需要滿(mǎn)足“改制重組”的前提條件,。

【政策依據(jù)】

財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資,、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定,。

財(cái)政部、稅務(wù)總局《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第一條：按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定,，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司,，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物（以下稱(chēng)房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移,、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

（四）企業(yè)所得稅

 企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資,，那么該項(xiàng)資產(chǎn)的所有權(quán)屬就由企業(yè)變成了被投資公司，資產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生了變更,，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售確定收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,。

【政策依據(jù)】

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第七條規(guī)定：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助,、職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,，應(yīng)視同銷(xiāo)售,，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn),。

二,、承受方

（一）契稅

以房地產(chǎn)投資入股，按規(guī)定應(yīng)由接受房地產(chǎn)投資的被投資方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)繳納契稅,。

【政策依據(jù)】

《契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定：土地,、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅：（一）以土地,、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股,；（二）以土地,、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎(jiǎng)方式承受土地,、房屋權(quán)屬,；（四）以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬,。

《公司法》規(guī)定：投資人以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的,，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。由于契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個(gè)人。因此,，以房地產(chǎn)投資入股,，按規(guī)定應(yīng)由接受房地產(chǎn)投資的被投資方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為按評(píng)估機(jī)構(gòu)核定的評(píng)估價(jià),。

（二）印花稅

企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資,，投資方和接受投資方均應(yīng)按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算繳納印花稅。

（三）房產(chǎn)稅

需要注意的是,，由于企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資,，是以企業(yè)擁有的房屋產(chǎn)權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán)，投資后,，房屋的產(chǎn)權(quán)即歸被投資企業(yè)所有,，被投資企業(yè)對(duì)該房屋享有獨(dú)占權(quán)和處置權(quán)。從會(huì)計(jì)處理的角度來(lái)看，投資方將房地產(chǎn)投出后,，賬面的固定資產(chǎn)即消失,，被投資企業(yè)按照“接受投資的固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)”原則確認(rèn)該項(xiàng)固定資產(chǎn)。因此,，以房地產(chǎn)投資入股,，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的被投資方繳納,。

【政策依據(jù)】

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)〔1993〕368號(hào))規(guī)定,，對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營(yíng)的具體情況,，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)別對(duì)待,。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅,，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況,，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入,，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況,，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅,。