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政策持續(xù)施壓的洪流中，房地產(chǎn)信托的降溫已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí),。但是在悄然醞釀的的降溫潮中,，有一類項(xiàng)目卻異軍突起，大有后來(lái)居上之勢(shì),。這個(gè)異數(shù),，是保障房信托。 《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》(下稱“《東地產(chǎn)》”)在采訪中發(fā)現(xiàn),，由于有政府“撐腰”,，保障房信托產(chǎn)品受到了開(kāi)發(fā)商和投資者的追捧,，在為數(shù)不多的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中雖然占比依然不大，但是往往一經(jīng)推出,，就銷售一空,。 值得一提的是，市面上的保障房信托大多不是純粹的保障房投資,。為了保證收益率,，一些保障房信托和商業(yè)項(xiàng)目“捆綁”銷售成了行業(yè)內(nèi)的“明規(guī)則”。 業(yè)內(nèi)人士提醒,，由于定向銷售且項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低,，一旦銷售環(huán)節(jié)出問(wèn)題，保障房信托的風(fēng)險(xiǎn)將更高,。 保障房信托成“新寵” 保障房信托受追捧,，映襯著整個(gè)房地產(chǎn)信托業(yè)的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。 用益信托工作室最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，由于監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品監(jiān)管嚴(yán)格,，9月份房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)繼續(xù)下滑，共成立 37 款產(chǎn)品共 99.58 億元,，占比為總規(guī)模的 17.44%,，較上月的 19%進(jìn)一步下降。 與之相反,，保障房信托產(chǎn)品呈上漲之勢(shì),。展恒理財(cái)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年共發(fā)行41款保障房信托產(chǎn)品,，總發(fā)行規(guī)模達(dá)到79.59億元,。而去年同期，該類產(chǎn)品僅發(fā)行28款,，發(fā)行規(guī)模為71.79億元,。 多位信托業(yè)內(nèi)人士告訴《東地產(chǎn)》，保障房信托產(chǎn)品咨詢?nèi)藬?shù)眾多,，往往一經(jīng)推出,，就搶購(gòu)一空。 “現(xiàn)在買保障房產(chǎn)品的人很多,。我們公司在浙江臺(tái)州有一個(gè)2.2億規(guī)模的保障房應(yīng)收賬款項(xiàng)目,，有政府做擔(dān)保，300萬(wàn)投資收益率在10.2%,，150萬(wàn)以下的是9%收益率,。昨天下午剛剛出來(lái)，這幾天肯定是要被“秒殺”的,?！鄙虾?ài)建信托投資公司的鄒姓客戶經(jīng)理說(shuō),。 《東地產(chǎn)》注意到，用益信托網(wǎng)上,，“集合資金信托產(chǎn)品熱點(diǎn)排行榜”一欄,，高居第一位的就是湖南信托最新發(fā)行的保障房信托產(chǎn)品——天房集團(tuán)大寺新家園限價(jià)房項(xiàng)目(二期)信托計(jì)劃。 據(jù)湖南信托北京業(yè)務(wù)總部的管姓工作人員介紹,，該信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率達(dá)到9%至10.8%,，擔(dān)保方天房集團(tuán)是天津市國(guó)資委下屬的一個(gè)全資控股公司?！笆钦咝员容^強(qiáng)的項(xiàng)目,，國(guó)企背景加上土地抵押。雖然是9月21日才開(kāi)始發(fā)行的,，但是購(gòu)買的人非常多,，所剩份額很少?！?/p> 越來(lái)越多的信托公司參與到保障房的建設(shè)中,。畢馬威8月份發(fā)布的《2012年中國(guó)信托業(yè)調(diào)查報(bào)告》指出，從2011年的情況來(lái)看,，保障性住房,、高速公路、機(jī)場(chǎng),、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，一些信托公司也開(kāi)始開(kāi)發(fā)城鎮(zhèn)農(nóng)村市場(chǎng),。 中海信托人士鄧舉功把參與保障房建設(shè)上升到信托公司的“社會(huì)責(zé)任義務(wù)”層面,。他近日撰文表示：“信托公司匯集社會(huì)閑置資金參與保障房建設(shè)，一方面,，可減輕地方政府,、銀行的壓力，另一方面,，又為投資者提供了適中收益率的理財(cái)產(chǎn)品,，因此，利國(guó)利民,?！?/p> 政策保航 保障房信托產(chǎn)品受追捧，最主要的原因在于政策的保航,。 7月11日,，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)國(guó)家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃的通知》，明確指出,，支持保險(xiǎn)資金,、信托資金,、房地產(chǎn)信托投資基金等投資保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。 日前多家媒體報(bào)道,，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在2012年年中監(jiān)管工作會(huì)議上指出,，積極支持保障房等合理住房信貸需求，重點(diǎn)支持以省級(jí)平臺(tái)為主開(kāi)展的公租房,、廉租房,、棚改房等三類保障房建設(shè)。 借著“政策”的“東風(fēng)”,，保障房信托產(chǎn)品發(fā)展得順風(fēng)順?biāo)?/p> 一位不愿透露姓名的信托業(yè)人士告訴《東地產(chǎn)》,，在政策施壓下，很多信托公司主動(dòng)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的審核,，保障房則相對(duì)更易通過(guò):“在公司內(nèi)部,，由于保障房緊貼政策，所以通過(guò)率會(huì)高很多,?！?/p> “房地產(chǎn)信托產(chǎn)品現(xiàn)在都不太多，但是保障性住房的項(xiàng)目畢竟稍微安全點(diǎn),，算是矮子里面挑高子,。”用益信托網(wǎng)一名雷姓顧問(wèn)透露,。 保障房項(xiàng)目建設(shè)需要資金,，而信托，正好解決了資金難題,。 根據(jù)住建部,、財(cái)政部等部門測(cè)算的結(jié)果，2012年保障房的在建工程量將達(dá)到1800萬(wàn)套的歷史新高,，資金壓力可能會(huì)攀升到1.8萬(wàn)億至2萬(wàn)億元之間,。資金籌集的壓力讓市場(chǎng)對(duì)信托寄予厚望。 在華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉看來(lái),，保障房信托產(chǎn)品受歡迎和“地方政府作為融資平臺(tái)”有分不開(kāi)的關(guān)系,。“地方政府缺錢,，自己去來(lái)做擔(dān)保,，變相融資，符合地方政府的利益,。政府支持了,，一切就好辦了?！?/p> 嵌套商業(yè)項(xiàng)目 雖然保障房信托受到追捧,，但是它的利潤(rùn)不高,，這就難以承受高額的信托融資成本。 “和商品房項(xiàng)目捆綁銷售的棚戶區(qū)改造和舊城改造工程更受到信托公司和開(kāi)發(fā)商的歡迎,，公租房和廉租房往往無(wú)人問(wèn)津,。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴《東地產(chǎn)》,，低利潤(rùn)讓開(kāi)發(fā)商和信托公司卻步不前,。 低利潤(rùn)同時(shí)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。保障房是定向銷售的,，需求人群較少,，因此銷售上比商品房更有壓力，這也讓很多投資者害怕無(wú)法收回成本,。 “不要以為有政府保航,，保障房信托的投資風(fēng)險(xiǎn)要比商品房高得多。賣不出去的話,，風(fēng)險(xiǎn)就來(lái)了,。”華偉說(shuō)道,。 在這種情況下,，保障房信托嵌套商業(yè)項(xiàng)目“混搭”銷售成了行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。 湖南信托的管姓工作人員告訴《東地產(chǎn)》,，嵌套商業(yè)項(xiàng)目是為了保證利潤(rùn)率,。“‘混搭’的方式確實(shí)存在,，主要是有些地方國(guó)有企業(yè)沒(méi)有實(shí)力來(lái)做這個(gè)項(xiàng)目,，就委托大房企來(lái)參加保障房信托項(xiàng)目，而大房企為了保證利潤(rùn),，就會(huì)提出在保障房項(xiàng)目里配套部分商業(yè)項(xiàng)目?！?/p> 《東地產(chǎn)》查詢信托網(wǎng)站時(shí)發(fā)現(xiàn),，去年10月，華宸信托發(fā)行了一款“華宸?金誠(chéng)(1105)號(hào)—烏蘭察布市保障房特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”,，但是在計(jì)劃中卻披露了項(xiàng)目中部分商品房的資料,，涉及101620平方米的商業(yè)建筑面積。 這種方式備受爭(zhēng)議,。有人指責(zé),，這是在打政策的“擦邊球”，暗藏貓膩,。 但也不乏支持的聲音：“這比純粹的保障性住房投資要好,，因?yàn)樗梢员ＷC更高的收益率,，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)?！比A偉認(rèn)為,，這樣可以吸引更多的開(kāi)發(fā)商和信托公司加入到保障房的建設(shè)中。 |
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