第一部分  附屬物評估理論中的幾個基本問題

     一,、   附屬物的概念

    在《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）第二十五條第二款中使用了“附屬物”一詞，但并沒有進(jìn)行界定,。

    根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第二條第二款中的表述：“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格,，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn),、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi),，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額?！北徊疬w房屋室內(nèi)自行裝修裝飾和被拆遷房地產(chǎn)均屬被拆遷人（或其它相關(guān)人）因房屋拆遷這一事件造成喪失的物權(quán),，其補(bǔ)償是對物權(quán)的補(bǔ)償。                    

    徐州市在《關(guān)于印發(fā)<徐州市市區(qū)城市房屋拆遷附屬物補(bǔ)償和搬遷標(biāo)準(zhǔn)>的通知》中將“拆遷房屋附屬物”表述為：“指附屬于被拆遷房屋,，由房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人在使用過程中為提高房屋使用效能而改造或追加的,，不能異地使用或異地使用將影響其功能的財物及相關(guān)設(shè)施”。理解這一定義應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：1,、“房屋”是指被拆遷房屋及其占有的土地使用權(quán),，就是被拆遷房地產(chǎn)。2,、附屬物的現(xiàn)時效用,，沒有效用或已經(jīng)喪失效用的附屬物不予補(bǔ)償。3,、附屬物不是房地產(chǎn)的一部分,。房屋結(jié)構(gòu)本身所含的門、窗及水電設(shè)施不屬于附屬物,，其價值在房地產(chǎn)評估價格中體現(xiàn),。4、附屬物因搬遷會嚴(yán)重影響其使用功能,，造成效用降低或喪失,。動產(chǎn)不屬于附屬物，雞鴨,、盆裁花木,、可移動家具等均不屬附屬物,。                     

    附屬物具有附屬性、多樣性和復(fù)雜性的特點(diǎn),，具體包括：1,、室內(nèi)裝修裝飾；2,、室外構(gòu)筑物,，如：圍墻、院地坪,、門樓及院門,；3、地栽樹木及花木,；4,、機(jī)器設(shè)備；5,、相關(guān)設(shè)施,，如：有線電視、管道煤氣（或天然氣）初裝費(fèi)等,；6,、其它附屬物。

    二,、   附屬物補(bǔ)償估價標(biāo)的內(nèi)涵和附屬物補(bǔ)償估價特點(diǎn)

    1,、估價標(biāo)的內(nèi)涵。估價標(biāo)的與估價標(biāo)的物不是一個概念,。在附屬物補(bǔ)償估價中附屬物是估價標(biāo)的物,，是估價標(biāo)的的形式載體。估價標(biāo)的是指因拆遷造成的附屬物效用損失額,。

    對于室內(nèi)裝修裝飾,、室外構(gòu)筑物類附屬物,，估價標(biāo)的是其繼續(xù)使用價值,；

    對于地栽樹木及花木，估價標(biāo)的是其市場價值即重置完全價值,；

    對于設(shè)備遷移費(fèi),、設(shè)施開通費(fèi)，估價標(biāo)的是市場價格,，即恢復(fù)設(shè)備,、設(shè)施效用所需要的支出。

    2,、估價特點(diǎn),。附屬物補(bǔ)償估價具有非獨(dú)立性和復(fù)雜性的特點(diǎn),。

    非獨(dú)立性是與附屬物的附屬性相對應(yīng)的一個特點(diǎn)。附屬物補(bǔ)償是作為房地產(chǎn)補(bǔ)償?shù)囊粋€補(bǔ)充,。附屬物評估是在對房地產(chǎn)補(bǔ)償估價的一個補(bǔ)充,。

    復(fù)雜性是與附屬物多樣性和復(fù)雜性相對應(yīng)的一個特點(diǎn)。價值標(biāo)準(zhǔn)和評估方法與拆遷補(bǔ)償方案緊密相聯(lián),，而現(xiàn)實中,，每個拆遷項目的補(bǔ)償安置方案都不盡相同，導(dǎo)致附屬物補(bǔ)償?shù)膬r格構(gòu)成與評估范圍也不盡相同,，呈現(xiàn)出復(fù)雜性特點(diǎn),。同時，由于許多附屬物不存在公開交易市場,，價格不能通過公開市場反映,，這也是導(dǎo)致附屬物評估和解釋困難的一個原因。

    三,、    附屬物補(bǔ)償?shù)募夹g(shù)原則

    1,、合法性原則    

    附屬物的合法存在是獲取合理補(bǔ)償?shù)那疤帷＿`章建筑及其附屬物均不應(yīng)得到補(bǔ)償,，皮之不存,，毛之焉附。拆遷許可證頒發(fā)之后,，新增加的附屬物也不應(yīng)得到補(bǔ)償,。個別地方在得知拆遷消息后，突擊裝修,，有的甚至在豬舍里都貼上地磚,，搞出許多笑話。一方面說明附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過高,，另一方面說明政策執(zhí)行不力,。

    2、效用補(bǔ)償?shù)脑瓌t                    

    附屬物補(bǔ)償是對物權(quán)的補(bǔ)償,，物權(quán)補(bǔ)償是對效用的補(bǔ)償,，無效用的物不需要補(bǔ)償。如：張三家在93年進(jìn)行了一次裝修,，客廳里貼了地磚,，在03年他重新裝修時，在客廳地磚上鋪上了木地板,。地磚的效用在03年鋪上木地板的那一刻已經(jīng)消失,，所以在09年拆遷時，地磚就不應(yīng)得到補(bǔ)償,。又如：李四家建房時在門前小河上架了一座小橋,，后來,，政府在他家旁邊修了一條大路，架了一座大橋,，小橋的功能自然喪失了?，F(xiàn)在他家的房屋拆遷了，他可以將小橋自行拆除或要求對殘值進(jìn)行補(bǔ)償,，但卻不應(yīng)得到小橋作為橋的效用補(bǔ)償,。拆遷企業(yè)內(nèi)的報廢機(jī)器設(shè)備都屬此類。

    3,、資源節(jié)約原則

    節(jié)約資源是我國的一項基本國策,，也是附屬物補(bǔ)償?shù)囊粋€原則。具體體現(xiàn)一是附屬物評估“搬遷優(yōu)先”,，二是“相對經(jīng)濟(jì)”,。                    

    搬遷優(yōu)先。拆遷中附屬物有兩種處理方式：搬遷和報廢,。采用搬遷方式,，補(bǔ)償價為搬遷費(fèi)用；采用報廢方式,，補(bǔ)償價為重置成新價,。評估時優(yōu)先選擇前者。常見的如：住宅中的可移動家俱及電視,、空調(diào),、太陽能、燃?xì)庠?、油煙機(jī)等家電,；工業(yè)企業(yè)里可通過拆除，運(yùn)輸?shù)叫碌膹S區(qū),，重新安裝后能達(dá)到原工藝要求的機(jī)器設(shè)備,。資源節(jié)約原則并非讓被拆遷人吃虧，設(shè)備的拆除,、運(yùn)輸,、安裝調(diào)試等全部搬遷費(fèi)用都由拆遷人根據(jù)市場行情足額補(bǔ)償。                     

    相對經(jīng)濟(jì),。對于個別成新度較低的附屬物,，重置成新標(biāo)準(zhǔn)低于搬遷費(fèi)用時,，應(yīng)采用報廢方式,，以重置成新價格進(jìn)行補(bǔ)償。這是也是為了節(jié)約資源,，避免浪費(fèi),。

    四,、附屬物評估的工作原則

   “區(qū)別對待、分類評估,、不重不漏,、足額補(bǔ)償”是附屬物評估的工作原則。                   

    區(qū)別對待,，是指根據(jù)被拆遷人持有附屬物不同目的和拆遷造成的損失情況進(jìn)行評估,。同一附屬物的評估方法可以不同，如：居民房前院后的樹木與經(jīng)濟(jì)林樹木評估方法不一致,。居民房前院后栽種樹木目的為觀賞與遮蔭,，而經(jīng)濟(jì)林的目的則為收益。又如：一水泥生產(chǎn)線上的圓桶庫,。如遇該生產(chǎn)線整體拆遷,，則該圓桶庫應(yīng)以重置成新價進(jìn)行補(bǔ)償；如這條生產(chǎn)線上僅這一圓桶庫拆遷,，則為使整條生產(chǎn)線恢復(fù)生產(chǎn),，需以重置完全價格進(jìn)行補(bǔ)償。再如：企業(yè)整體拆遷中,，圍墻應(yīng)以重置成新價補(bǔ)償,；企業(yè)部分拆遷中，圍墻則以恢復(fù)費(fèi)用補(bǔ)償,。                     

    分類評估,，是指根據(jù)附屬物的不同性質(zhì)進(jìn)行分類，對不同類附屬物分別采用不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法評估,，對同類附屬物采用同一標(biāo)準(zhǔn)和方法,。既能提高效率又便于給當(dāng)事人解釋。                     

    不重不漏,，是指從被拆遷人角度來看,，因拆遷所獲房地產(chǎn)和附屬物的補(bǔ)償與所損失的物權(quán)效用相匹配。房地產(chǎn)評估結(jié)果與附屬物評估結(jié)果與所損失的物權(quán)效用相等,。附屬物評估人員一定要全面了解拆遷安置方案和房地產(chǎn)估價報告,，找準(zhǔn)附屬物的范圍和價格構(gòu)成。                  

    足額補(bǔ)償,，是指在評估中,，對無法找到準(zhǔn)確結(jié)果時可用最小上限代替。比如：綜合成新率可能在四成到五成之間,，取五成,。不讓被拆遷人吃虧。這里需要把握的是最小上限。

    五,、評估方法

    1,、搬遷費(fèi)用法：對可遷移附屬物，花費(fèi)一定的搬遷費(fèi)用能使其在異地恢復(fù)使用效能,，則通過市場調(diào)研測算出所需搬遷費(fèi)用,。

    2、殘余價值法：對不可遷移附屬費(fèi),，用附屬物的重置成新價作為其效能損失的補(bǔ)償,。這一方法同樣適用于搬遷費(fèi)用大于殘余價值的附屬物評估。

    3,、市場法：對于有線電視,、管道煤氣等設(shè)施開通費(fèi)不因使用而降低效能，拆遷時,，如具備遷移條件可采用搬遷費(fèi)用法進(jìn)行補(bǔ)償,；如不具備遷移條件則應(yīng)采用市場法予以全額補(bǔ)償。對地栽樹木及花木也采用市場法進(jìn)行評估,。            

     第二部分  分類評估實務(wù)  

     一,、室內(nèi)裝飾裝修、室外構(gòu)筑物評估

    室內(nèi)裝飾裝修和室外構(gòu)筑物一般不具有搬遷價值,，應(yīng)采用殘余價值法進(jìn)行評估,。

     補(bǔ)償價=重置完全價格×綜合成新率

     重置完全價值可采用政府部門公布、歷史成本調(diào)整和重編預(yù)算三種方式取得,。

    政府部門公布適用于普通裝修及室外構(gòu)筑物,，宜于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高評估效率,。此標(biāo)準(zhǔn)適用于裝修時間較長的大部分普通裝修及室外構(gòu)筑物,。標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)定期公布，適時調(diào)整,。

    歷史成本調(diào)整適應(yīng)于裝修或構(gòu)建時間較短,，附屬物產(chǎn)權(quán)人能提供準(zhǔn)確資料的情形。重置完全價格=歷史成本×價格指數(shù)

    重編預(yù)算適應(yīng)于裝修或構(gòu)建時間較短,，個別性差異大,，不能提供歷史成本的情形。

    二,、地栽樹木及花木

    1,、觀賞性樹木及花木

    觀賞性樹木及花木一般不作移栽處理，原因一是綠化樹木采伐需要職能部門批準(zhǔn),，二是被拆遷人通常無處栽種,。在補(bǔ)償時,，宜采用重置完全價格標(biāo)準(zhǔn)。

    重置完全價格=（同等大小苗木費(fèi)+種植費(fèi)）/成活率

    這一標(biāo)準(zhǔn)可由政府部門公布或由市場調(diào)研取得,。政府部門公布適用于常見樹木和花木。市場調(diào)研針對稀有品種,。

    2,、用材林

    用材林在拆遷時，已成材的,，準(zhǔn)予采伐,，不需評估。

    未成材的可采用兩種方式評估：

    公式一：補(bǔ)償價=（苗木費(fèi)+種植費(fèi)）×（1+合理利潤率）/成活率

   苗木費(fèi)是栽種時的苗木費(fèi),，合理利潤率是林木種植平均利潤率,。

    這一公式主要適用于種植在三年以內(nèi)的林木。

    公式二：未成材每畝補(bǔ)償價=成材平均每畝市場價格×標(biāo)的物已種植年限/平均成材年限,。

    實際每畝株數(shù)達(dá)不到或超過合理株數(shù)的酌減,。

     3、果樹

     果樹一生要經(jīng)過幼樹期,、初果期,、盛果期、衰老期四個生產(chǎn)期,。估應(yīng)根據(jù)所處生長期區(qū)別對待,。

     幼樹期，采用成本加成定價：

     補(bǔ)償價=（苗木費(fèi)+種植費(fèi)）×（1+合理利潤率）/成活率

     初果期,、盛果期,，采用收益導(dǎo)向定價：

                 A                  1

     補(bǔ)償價=  ---------  ×［1-  --------  ］

                  R               （1+R）n

      其中：A  ----  年純收益額

      R  ----  年收益還原率

      n  -----  剩余盛果年期，初果期的樹木是合理盛果期計

     衰果期,，可根據(jù)具體情況酌定,。

     三、機(jī)器設(shè)備

    機(jī)器設(shè)備分為不需安裝調(diào)試設(shè)備和需安裝調(diào)試設(shè)備,。不需安裝調(diào)試設(shè)備搬遷費(fèi)一般在企業(yè)搬家費(fèi)中與庫存物資一并考慮,，不需評估。

    需安裝調(diào)試設(shè)備又分為不可搬遷設(shè)備,、可搬遷設(shè)備,。

    可搬遷設(shè)備是通過專業(yè)手段搬遷后，經(jīng)安裝調(diào)試,，設(shè)備能符合工藝要求,，恢復(fù)原使用效能的設(shè)備（含工藝管道）。搬遷費(fèi)用一般明顯低于機(jī)器繼續(xù)使用價值,。

    可搬遷設(shè)備搬遷費(fèi)=拆除費(fèi)+運(yùn)輸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi),。

    拆除,、運(yùn)輸、調(diào)試各環(huán)節(jié)均是有組織,、有次序,、安全、經(jīng)濟(jì)的活動,。如：拆除時,，能使用原車間行車的，先拆除地面設(shè)備,，后拆除行車,；在保證安全運(yùn)輸、安裝的條件下,，盡可能保持較多機(jī)件連接,，而不必拆成單個機(jī)件，這樣能降低成本和減少損失,。

    不可搬遷設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)=重置完全價格×綜合成新率,。

    機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償評估時，常需設(shè)備方面專家的幫助,，在使用專家時,，估價人員一定要把握住專家的專業(yè)性和公正性。在專家意見分歧時,，估價人員要有清醒的頭腦,。如：對豆奶粉生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行拆遷評估時，對工藝性不銹鋼管道的處理,，兩位專家產(chǎn)生了分歧,。一種意見是：新安置廠房和原廠房在面積、結(jié)構(gòu)等方面不一致,，管道應(yīng)作報廢處理,。另一種意見是：雖然新廠房與原廠房在面積、結(jié)構(gòu)不一致,，但管道可以分割后,，根據(jù)需要重新焊接，且能達(dá)到工藝要求,，可以適當(dāng)考慮損耗,，但不應(yīng)該作報廢處理。筆者最后采信了后一種意見   

    第三部分  關(guān)于評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)問題        

    目前,，從事拆遷附屬物評估的機(jī)構(gòu)有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、土地評估機(jī)構(gòu)和價格認(rèn)證機(jī)構(gòu),。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展此項業(yè)務(wù)源于國有企業(yè)搬遷,，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)拆遷業(yè)務(wù)的附帶業(yè)務(wù),，土地評估機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)源于土地收儲或征遷，價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)開展此項業(yè)務(wù)主要是為政府服務(wù),，對政府投資項目涉及的拆遷附屬物進(jìn)行評估,。

    從專業(yè)評估的角度來講，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和土地估價機(jī)構(gòu)在附屬物評估中優(yōu)勢在于對拆遷中房地產(chǎn)評估報告把握較好,，劣勢在于對具有多樣性和復(fù)雜性的附屬物缺少專業(yè)人員,。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)優(yōu)勢則正好相反。價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)雖然在人員和技術(shù)上均有優(yōu)勢,，但由于此項工作不符合機(jī)構(gòu)職能定位,，所以也不宜長期從事,，僅應(yīng)為理論探討和制定技術(shù)規(guī)范進(jìn)行前期探索,。

    國家發(fā)改委認(rèn)定的綜合類價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)為適格的附屬物評估機(jī)構(gòu)，并接受各級價格主管部門的管理,。

    各級價格主管部門應(yīng)和房屋拆遷主管部門一道聚社會各界專業(yè)人士之才智,，早日制定出適合各地實際的附屬物評估管理辦法和技術(shù)規(guī)范。本人亦愿和國內(nèi)同行一道為此出點(diǎn)力,。(作者：徐州市價格認(rèn)證中心