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一,、無法辦理或長期得不到房產(chǎn)證的18種情況 1,、開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無法繼續(xù)辦理樓盤的大產(chǎn)權(quán),； 2,、開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金； 3,、開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊等,，債務(wù)尚未清償完畢； 4,、開發(fā)商沒有完成竣工備案工作,； 5、開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售(未經(jīng)合同備案),，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證,； 6、樓盤被法院查封,； 7、開發(fā)商沒有取得建筑面積實測數(shù)據(jù),； 8,、商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補繳或退回購房差額,，在面積誤差未解決的情況下,，將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記； 9,、開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施,，或未移交小區(qū)配套用房，無法通過綜合驗收； 10,、開發(fā)商不及時辦理“大產(chǎn)權(quán)”,； 11、開發(fā)商不配合提供辦理“小房產(chǎn)證”的相關(guān)資料,； 12,、開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā),； 13,、房屋契稅尚未繳納； 14,、公共維修基金尚未交付,； 15、提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格,； 16,、個別購房者購房入住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證,； 17,、房產(chǎn)證辦理部門無正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理； 18,、代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員(律師,、代理公司)違規(guī)操作。 造成這些情況產(chǎn)生的原因有四種： 第一種是由開發(fā)商造成的,，這是主要原因,，也是實踐中出現(xiàn)問題最多的一種，如上面所列的第1—12種,。 第二種是由購房者本身造成的,，如上面所列的第12一16種。 第三種是由于房產(chǎn)證辦理部門造成的,，如上面所列的第17種,。 第四種是由代辦人員造成的，如上面所列的第18種,。 二,、應(yīng)對方法 (一)開發(fā)商原因造成的 勤于查詢 購房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中,，有無土地被抵押的標注,。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢。 認真查驗文件 簽約前可以查驗“國有土地使用證”,，如果是“臨時使用證”或有抵押,，要拒絕簽約,，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”,。 簽好《購房合同》 《購房合同》中要有專門條款對房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定,，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法,。 1,、關(guān)于初始登記 (1)建議范本 “出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明,。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的,，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的,，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款,，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。 買受人不退房的,，合同繼續(xù)履行,，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金,，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付,。” (2)日期的確定 對于期房,，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點,，計算90日。對于現(xiàn)房,，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點,，計算90日。 (3)退房違約金的確定 不超過100%即可,。 2,、關(guān)于轉(zhuǎn)移登記 (1)建議范本 “1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記： (1)雙方共同向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,。 (2)買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,。 (3)買受人同意委托____向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費用元人民幣(大寫),。 2,、如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的,，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的,，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款,，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金,。 買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止,，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金,，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付?！?br>
(2)日期的確定 對于期房,，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日,。對于現(xiàn)房,，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日,。 (3)退房違約金的確定 不超過100%即可,。 不簽不合理的委托書 很多開發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證,、代收契稅和公共維修基金,。 這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦,，自己就無法辦理房產(chǎn)證,。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件,?！币虼耍还苜彿咳耸欠裎蟹康禺a(chǎn)商代辦房產(chǎn)證,，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證,。 解約與索賠 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴重違約行為,，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除,、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償,。 1,、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,； 2,、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人,； 3,、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 4,、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實,； 5,、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實； 6,、出賣人與第三人惡意串通,，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋,。 (二)購房者本身原因造成的 對于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛,，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應(yīng)及時溝通,，及時解決矛盾,，避免長期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約,，要求開發(fā)商改正,。 對于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的,，應(yīng)及時繳納,，因為繳納上述稅費是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時取得房產(chǎn)證,，購房者應(yīng)及時繳納,，并及時將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機構(gòu)(人員)。 對于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的,，應(yīng)及時改正,，可以向工作人員詢問，以免跑"冤枉路",。 對于個別購房者購房人住后進行違章搭建,，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證的，應(yīng)及時拆除違章搭建的非法建筑,，保障房產(chǎn)證辦理,。 (三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的 可以向上一級行政機關(guān)申請行政復(fù)議，或者向法院提起行政訴訟,。 (四)代辦人員原因造成的 可以解除委托合同,，并向代辦人員或機構(gòu)要求賠償。 |
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