商業(yè)項目前期策劃主要內(nèi)容

商業(yè)項目前期策劃主要內(nèi)容
1,、市場調(diào)研分析
1.1宏觀市場分析   
1.2區(qū)域市場分析   
1.3客戶分析   
1.4消費者分析
1.5競爭對手分析  
1.6 SWOT分析   
1.7未來商業(yè)預(yù)測分析
2、定位分析
2.1戰(zhàn)略性總體定位
2.2商業(yè)定位
3,、規(guī)劃設(shè)計建議
3.1,、市場依據(jù)   
  3.2、規(guī)劃設(shè)計理念   
3.3,、市場總體形象  
3.4,、規(guī)劃概念設(shè)計
3.5、環(huán)境景觀概念設(shè)計
  3.6,、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計
4,、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃
4.1業(yè)種選擇

4.2業(yè)種組合比例  
4.3業(yè)種功能設(shè)計
4.4品牌業(yè)種布局
4.5樓層主題
5、經(jīng)濟分析
5.1指標預(yù)算  
     5.2分析評估

前期策劃第一步 市場調(diào)研分析
一,、市場調(diào)研分析的主要內(nèi)容
1,、宏觀市場分析
1.1行業(yè)環(huán)境  1.2城市規(guī)劃  1.3政策法規(guī)  1.4宏觀環(huán)境
2、區(qū)域市場分析
2.1本市商業(yè)環(huán)境      2.2區(qū)域商業(yè)環(huán)境
2.3商圈分析（城市發(fā)展狀況,、商業(yè)環(huán)境,、商業(yè)格局、商圈范圍）
3,、客戶分析
1,、經(jīng)營范圍分析 2、投資動向分析 3,、經(jīng)營狀況分析 4,、客戶需求分析
4、消費者分析
1,、消費結(jié)構(gòu)研究     2,、消費水平研究
5、競爭對手分析
1,、競爭對手情況    2,、競爭項目情況
6、未來商業(yè)預(yù)測分析
7,、SWOT分析
二,、如何進行市場調(diào)研分析
1,、工作任務(wù)：
通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心,，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境,、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀,、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析,；再結(jié)合項目進行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ),，對項目進行準確的市場定位,，和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機會,。并把開發(fā)理念,，轉(zhuǎn)化成項目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項目的總體規(guī)劃設(shè)計,，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析,，并就規(guī)避鳳險進行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見,，使項目投資邁出成功的第一步,。
2、主要工作：
（1）項目定向市場調(diào)查研究工作
（2）項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作
（3）項目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報告
3,、工作目的：
（1）深度把握項目所在區(qū)域的環(huán)境,，洞悉項目商業(yè)機會；
（2）以未來界定現(xiàn)在的策劃模式,，賦予項目獨一無二,、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項目形成賣點落差,，提煉項目的核心吸引力,；
（3）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化,，塑造項目耀眼的特色性質(zhì)
（4）通過專業(yè)運作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求,，界定項目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場,，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎,。
4、工作內(nèi)容：
（1）市場調(diào)研報告
通過對本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對特定目標群體的調(diào)查,，了解目標商家的分布及消費心理,、消費特征,，整合地分析,、判斷本市商用物業(yè)市場未來3－5年內(nèi)的趨勢走向,，從而為項目的市場定位、開發(fā)策略及項目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見,。
（2）項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定
項目整體開發(fā)報告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下,，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對發(fā)戰(zhàn)略思想,、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進行綜合性的研究,，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項目開發(fā)特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發(fā),、招商,、經(jīng)營中有計劃地執(zhí)行。從而為項目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計劃方案：
1,、項目整體開發(fā)目標
2,、項目整體開發(fā)戰(zhàn)略
3、項目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略
4,、項目目標商家總體分析
5,、項目總體戰(zhàn)略定位分析
6、項目整體競爭策略考慮
7,、項目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑
8,、項目年度發(fā)展策略
三、市場調(diào)研分析策略
1,、市場調(diào)研步驟
第一步：界定問題      第二步：尋求解決問題的方法
第三步：制定調(diào)研方案    第四步：進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)
第五步：整理和分析數(shù)據(jù)   第六步：準備及呈送調(diào)研報告
2,、市場調(diào)研分類研究
市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；
（1）以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題,；
①市場潛力――攀升,、下降； ②市場分額――擴大,、縮?。?③企業(yè)形象
④市場特征     ⑤招商與銷售     ⑥市場趨勢――短期與長期預(yù)測
（2）以解決問題為目的的調(diào)研步驟
①市場細分的依據(jù)         ②確定細分的依據(jù)  
③確定各種細分的市場潛力     ④選擇目標市場
3,、市場調(diào)研各類各類
調(diào)研種類 所需資料   研究范圍
商圈研究 對項目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究,，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況,、營業(yè)品種,、商業(yè)租金水平、人流狀況,、與交通狀況及其購買力
消費者研究 對消費群結(jié)構(gòu),、消費力分析、消費習(xí)慣,、收入,、偏好等作調(diào)研
投資客戶研究 對投資客戶投資的商鋪,，作基本調(diào)研，如營業(yè)時間,、業(yè)績,、鋪面狀況等
4、確定市場調(diào)研的方法
市場調(diào)研的準確與否,，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法,。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研可采用以下四種方式：
（1）直接調(diào)查
直接與政府人士,、房地產(chǎn)代理商,、發(fā)展商、金融部門,、行業(yè)協(xié)會,、社會有關(guān)機構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問,、請教,，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信,。
（2）間接調(diào)查
通過報紙,、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài),、市場分析等材料,，當然對這些材料要對比分析，去偽存真,。
（3）直接征詢
這一方法的難度相對較大,，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義,。使用這種方法,，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫,。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇,，要合理選擇各階層不同年齡、文化,、收入層次的被訪人員,，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查,。
（4）現(xiàn)場“踩點”調(diào)查
調(diào)查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場,，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹,，實地調(diào)查觀察,，從而獲得資料,。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑,。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面,，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查,，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。
四,、調(diào)研分析執(zhí)行
1,、商業(yè)項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析
（1）人口因素分析   （2）經(jīng)濟水平、GDP狀況分析   （3）政策法規(guī)
（4）市政規(guī)劃和建設(shè)  （5）社會環(huán)境及文化分析     （6）交通狀況
2,、商業(yè)項目區(qū)域市場總體分析
通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析,，以項目為核心，針對項目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境,、商業(yè)環(huán)境,、區(qū)域同類商業(yè)項目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析,。
包括本市的商業(yè)環(huán)境分析,、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。
（1）項目所在城市商業(yè)環(huán)境分析
包括本市國民生產(chǎn)總值,、GDP狀況,、生活水平、購買力,、經(jīng)濟發(fā)展速度,、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式,、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布,、商業(yè)消費特征等的分析。
（2）項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析
①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析
針對本區(qū)域即項目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃,、商業(yè)布局,、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點的格局,、商圈分布,、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃,、主要商業(yè)項目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進行調(diào)研與分析,。
②區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析
供求走勢、價格走勢,、租金走勢,、鋪位分割走勢,、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標準等分析
③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析
④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析
各種類型商家的特點,、選址要求,、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求,。
⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析
消費水平,、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)研究
⑥區(qū)域競爭項目調(diào)查
競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究,、主題概念,、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合,、工程進度,、配套、現(xiàn)場包裝,、媒體選擇,、廣告效率、售價,、租金,、招商率、商戶組合,、經(jīng)營狀況,、物管等分析。
⑦未來3－5年城市發(fā)展方向及項目區(qū)域地位預(yù)測
（3）項目所在商圈及競爭商圈分析
商圈也稱購買圈,、商勢圈,，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方向和距離擴展,，吸引顧客的輻射范圍,，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍,。理論上是由當?shù)厝丝谝?guī)模,、人均可支配收入、出行成本,、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定,。
信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈,。不同的店由于所在地區(qū),、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種,、經(jīng)營條件的不同.