宏觀調(diào)控政策實(shí)施歷時一年多以來，舉國上下對房價(jià)的糾結(jié)不但沒有消除,，反而不僅局限于房地產(chǎn)的投資者與消費(fèi)者了,，還蔓延到地方政府官員和房企高層管理者了。

筆者在做戰(zhàn)略咨詢時,，就發(fā)現(xiàn)地方政府官員對房價(jià)走勢非常關(guān)注,，一是因?yàn)榉績r(jià)關(guān)乎地方投資和政績，二是房價(jià)關(guān)乎土地出讓和地方財(cái)政,。開發(fā)商尤其是大型房企集團(tuán)高層管理者對房價(jià)走勢也異常忐忑,，一是房價(jià)走勢關(guān)乎項(xiàng)目銷售業(yè)績和企業(yè)現(xiàn)金流，二是房價(jià)走勢關(guān)乎企業(yè)土地儲備與企業(yè)未來戰(zhàn)略方向,。房價(jià)作為一個并非純粹的市場經(jīng)濟(jì)指標(biāo),，負(fù)載了更多的政治化的、社會化的,、乃至戰(zhàn)略指標(biāo)化的東西,，使房價(jià)變得異常沉重；房價(jià)在高處搖曳的姿態(tài)變得更加撲朔迷離,，又讓房價(jià)成為國人生命中不能承受之輕,。

但正如陳淮先生所言：中國從2004年以來，有關(guān)房地產(chǎn)媒體就沒有離開過“撲朔迷離”這樣的詞,，其實(shí)中國的房地產(chǎn)市場沒有什么不確定,，其實(shí)有四個很確定：其一，中國在未來的五年,、二十年,，仍將是世界規(guī)模最大、增長速度最快的房地產(chǎn)市場,，確定無疑,；其二，二十年后的房價(jià)一定比現(xiàn)在貴,，確定無疑,；其三，中國將長期抑制為賣而買的需求,，讓大家享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的好處,，確定無疑；其四,，讓更多的人民群眾買得起房,，而不是買不起，這是確定無疑,。

筆者大部分同意陳淮先生的觀點(diǎn),，但問題是國人關(guān)于房價(jià)之撲朔迷離的焦慮心理并不會因?yàn)殛愊壬@幾句言之鑿鑿的論斷就會有所減輕,。且不說二十年，二十年太久,，我們只爭朝夕,，就看兩年吧，我們把兩年之內(nèi)叫當(dāng)前,，那么決定當(dāng)前房價(jià)走勢的主要因素究竟是什么呢,？

影響房價(jià)的因素確實(shí)很多，我參閱了相關(guān)書刊,，羅列都很零碎，利用地標(biāo)的三五論思考程式,，我將影響房價(jià)的系列因素歸納為三大類別：

其一,，經(jīng)濟(jì)基本面。包括城市化程度,，人口與人口變動趨勢,，經(jīng)濟(jì)周期中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段與經(jīng)濟(jì)增長方式（GDP），產(chǎn)業(yè)興衰與失業(yè)率,，貨幣,、稅收、財(cái)政,、土地和城市規(guī)劃等經(jīng)濟(jì)宏觀政策,。其二，影響供應(yīng)的因素,。土地存量與價(jià)格,，房屋存量與成本，房企負(fù)債比率與資金鏈,，房企數(shù)量,，土地和房屋增量。其三,，影響需求的因素,。CPI與通貨膨脹率，居民收入水平,，資本市場的冷熱與外部資金流入,，家庭規(guī)模的變化，二手房市場的成熟程度,。

因?yàn)槲覀兿敕治龅氖呛暧^總體房價(jià),，所以這些因素中并沒有考慮房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的特殊性，諸如房地產(chǎn)位置,、環(huán)境,、區(qū)域配套等的微觀影響因素。那么這些因素中究竟哪幾個才是當(dāng)前起主要作用的影響因素呢？挪威的經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢寧·加可森曾利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型對挪威近三十年的房價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析,，分析了各種經(jīng)濟(jì)變量和房價(jià)的關(guān)系,，最后認(rèn)為影響房價(jià)的核心因素是利率、住宅存量,、失業(yè)率和家庭收入,。

影響中國房價(jià)的因素和挪威未必一致，而且在不同階段,，不同的因素或?qū)⒋蔚诔蔀橛绊懚唐诜績r(jià)的主要因素,。

筆者基于對經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)政策的理論分析以及二十年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過比較分析以及考量各影響因素的關(guān)聯(lián)因果效應(yīng),，再利用地標(biāo)三五論思考程式,，認(rèn)為可以從三大類別影響因素中再各提煉出一個關(guān)鍵因素，將其認(rèn)定為當(dāng)前決定房價(jià)走勢的關(guān)鍵因素,，再通過分析這三大因素來判斷當(dāng)前房價(jià)的走勢,。

經(jīng)濟(jì)基本面主要關(guān)聯(lián)的是對房價(jià)的支撐。當(dāng)前中國城市化已進(jìn)入增長趨緩的階段,，況且中國的城市化有自己的特殊性,，目前更首要的任務(wù)是消化大量被城市化的人口；當(dāng)前針對房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策已基本趨于穩(wěn)態(tài),；在中國經(jīng)濟(jì)還處于大的正向發(fā)展期,，當(dāng)前急劇的產(chǎn)業(yè)興衰暫時還不會發(fā)生，失業(yè)率也還勉強(qiáng)維持溫和,；因此,，目前經(jīng)濟(jì)基本面中最大的變量是GDP增速主動性下調(diào)，以及GDP增長率下調(diào)到7.5為符號象征的經(jīng)濟(jì)增長模式變革,，其不但意味著中國經(jīng)濟(jì)增長要逐步擺脫對房地產(chǎn)投資的依賴,，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中去房地產(chǎn)化已經(jīng)開始起步并將漸進(jìn)前行。因此,，在影響房價(jià)的經(jīng)濟(jì)基本面因素中,，我們認(rèn)定GDP下調(diào)是當(dāng)前決定房價(jià)的關(guān)鍵因素。

依此分析方法類推,，在影響房價(jià)的供應(yīng)類因素中,，我認(rèn)為土地和房屋存量（LHS，即Land and housing stock）是當(dāng)前決定房價(jià)的關(guān)鍵因素,，而不是大家已經(jīng)賭了一年的房企資金斷鏈,，在房地產(chǎn)有繼續(xù)發(fā)展空間的大前提下，土地資源是優(yōu)質(zhì)資源,，不存在沒有資本接盤,，所以因資金鏈導(dǎo)致大范圍低價(jià)甩買的可能性不大,。

依此分析方法類推，在影響房價(jià)的需求類因素中,，我認(rèn)為CPI是當(dāng)前決定房價(jià)的關(guān)鍵因素,。

地產(chǎn)觀察者許子枋認(rèn)為,從決定當(dāng)前房價(jià)的三個關(guān)鍵因素來看，GDP下調(diào)表征的意思是政府力圖遏止房價(jià)快速上漲的勢頭,，但并不希望地方財(cái)政舉步維堅(jiān),，也不希望經(jīng)濟(jì)快速滑落，因此期望玩的是走平衡木游戲,，維持房價(jià)有向下預(yù)期壓力的小幅波動,。LHS既包含了土地存量，也包含了已售空置房屋和未售存量房屋,，這對房價(jià)上漲將產(chǎn)生很大壓力,。如果房價(jià)上升預(yù)期完全扭轉(zhuǎn)，這個壓力將轉(zhuǎn)變?yōu)榉績r(jià)促跌的動力,。當(dāng)前CPI表征通貨膨脹很嚴(yán)重，CPI高企意味著負(fù)利率,，會產(chǎn)生兩個作用：一是快速溶解剛需客的購買能力或迫使其提前消費(fèi),，二是在資本市場冷火秋煙、投資渠道非常有限的情況下,，促使投資客的購房保值沖動,。這點(diǎn)對房價(jià)有正向支撐作用。但是我們同時看到,，這個房價(jià)的上漲實(shí)際上是個幣值符號的上漲,。因此總體來說，當(dāng)前房價(jià)走勢大的概率是穩(wěn)中波動,，大跌的可能性沒有,，但房價(jià)上漲也是虛漲，其背后的真實(shí)無非貨幣貶值而已,。