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為加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,，國家稅務(wù)總局制定和明確了一系列關(guān)于二手房轉(zhuǎn)讓的稅收政策,，遼寧省地稅局對一些稅收政策又作了進(jìn)一步的補(bǔ)充和細(xì)化，現(xiàn)將個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的有關(guān)稅收政策解讀如下：
個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅及附加（附加稅費(fèi)包括城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加,、地方教育附加）、土地增值稅,、契稅,、印花稅、個(gè)人所得稅等8個(gè)稅費(fèi)種,，其中營業(yè)稅及附加,、土地增值稅、個(gè)人所得稅由賣房者繳納,，契稅由買房者繳納,，印花稅由買賣雙方繳納。
一,、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋營業(yè)稅規(guī)定
（一）稅收政策
自2006年6月1日起,，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅,；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的,，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過5年（合5年）轉(zhuǎn)手交易的,，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅,。
享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下,、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下,。省轄市單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%.
納稅人銷售平房住宅,，凡符合本地區(qū)規(guī)定普通住宅關(guān)于銷售價(jià)格和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的,，可視同普通住房；個(gè)人擁有具有產(chǎn)權(quán)的房改房首次上市轉(zhuǎn)讓時(shí),，可視同普通住房,，免征營業(yè)稅,；動(dòng)遷后回遷住房首次上市轉(zhuǎn)讓的，凡符合本地區(qū)享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的,，免征營業(yè)稅,。
（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的價(jià)格確定問題
售房收入是指住房持有人對外銷售房屋的成交價(jià)格。合同簽訂的成交價(jià)格明顯偏低,，由有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,，按評估價(jià)格征收稅款。
個(gè)人銷售非普通住房的按其售房收入減去購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票上的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅,。
個(gè)人將通過繼承,、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房價(jià)格按發(fā)生繼承,、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定,。
（三）個(gè)人購買住房的時(shí)間確定問題
個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的購房時(shí)間，可按房屋產(chǎn)權(quán)證,、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票上注明的時(shí)間孰先原則確定,。
1、關(guān)于繼承住房轉(zhuǎn)讓,。繼承住房對外轉(zhuǎn)讓的,，可以原購買住房取得的房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間,。但納稅人需向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供繼承前原產(chǎn)權(quán)人身份證明（已死亡的,，需死亡證明）；繼承前原房屋產(chǎn)權(quán)證書,；繼承人身份證明,；繼承人與繼承前原產(chǎn)權(quán)人關(guān)系證明（有戶口簿的，提供戶口簿）,；繼承公證資料,。對不能同時(shí)提供上述資料的，一律按現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)證,、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間,。
2、夫妻更名住房轉(zhuǎn)讓,。夫妻離婚分割住房,、夫妻間更名住房對外轉(zhuǎn)讓的，可以原購買住房取得的房屋產(chǎn)權(quán)證,、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間,。但納稅人需向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供更名前原產(chǎn)權(quán)人身份證明；更名前原房屋產(chǎn)權(quán)證書,；更名后房屋所有權(quán)人身份證明,；結(jié)婚證或離婚證。對不能同時(shí)提供上述資料的,，一律按現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)證,、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。
3,、關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓贈(zèng)與房屋,。個(gè)人向他人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承,、遺產(chǎn)處分及其他無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況,，免征營業(yè)稅。但必須辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù),，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料原件,。
個(gè)人將通過無償受贈(zèng)方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時(shí)，對通過繼承,、遺囑,、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系,、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房,，其購房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承,、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定,。對通過其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定,。
對個(gè)人贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)過程中,，向受贈(zèng)人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟(jì)利益,，但提供虛假資料,，申請辦理無償贈(zèng)與的相關(guān)手續(xù)，沒有按規(guī)定繳納營業(yè)稅的納稅人,，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追繳稅款,、滯納金并進(jìn)行相關(guān)處罰。
二,、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋土地增值稅規(guī)定
個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋包括轉(zhuǎn)讓普通住宅,、非普通住宅和非住宅三種情況。個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅,，免征增值稅,。個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，凡居住滿五年或五年以上的,，免予征收土地增值稅,；居住滿三年未滿五年的,，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的,，全額征收土地增值稅,。個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，可按轉(zhuǎn)讓收入的0.25%核定征收,。個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅的,，全額征收土地增值稅，可按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%核定征收,。
三,、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋個(gè)人所得稅規(guī)定
（一）稅收政策
對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅,。納稅人能夠提供房屋購買合同,、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證,，或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本,、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式依照20%的稅率征收個(gè)人所得稅,。納稅人不能提供房屋購買合同,、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證,，或契稅征管檔案中沒有上次交易價(jià)格或建造成本,、費(fèi)用支出金額等記錄的，對其實(shí)行核定征收個(gè)人所得稅,，如果是轉(zhuǎn)讓住房,，按轉(zhuǎn)讓收入的1％征收個(gè)人所得稅；如果轉(zhuǎn)讓非住房,，按轉(zhuǎn)讓收入的2％征收個(gè)人所得稅,。
納稅人出售自有住房后，擬在出售的一年內(nèi)按市場價(jià)格重新購房的,，可以先繳納個(gè)人所得稅納稅保證金,，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出擬購房申請，填寫《擬購房申請表》,。納稅人自出售住房之日起一年內(nèi)購房的,，持《擬購房申請表》和重新購置住房產(chǎn)權(quán)證，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理退還個(gè)人所得稅納稅保證金,。
對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅?！白杂?年以上”,，是指個(gè)人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上,。“家庭唯一生活用房”是指在同一省,、自治區(qū),、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。個(gè)人出售商業(yè)用房取得的所得,，應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅，不得享受1年內(nèi)換購住房返還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策,。
（二）關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的價(jià)格確定問題
對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí),，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的房屋銷售價(jià)格高于本地確定的最低計(jì)稅價(jià)格的,，應(yīng)按納稅人申報(bào)的銷售價(jià)格計(jì)算征稅,；納稅人申報(bào)的房屋銷售價(jià)格低于各地區(qū)確定的最低計(jì)稅價(jià)格的，應(yīng)按最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征稅,。
（三）關(guān)于個(gè)人購買住房的時(shí)間確定問題
個(gè)人按照國家房改政策購買的公有住房,，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間,，依照孰先原則確定,；個(gè)人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期,，按照孰先原則確定,。
（四）關(guān)于個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對外銷售問題
受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的,，在繳納個(gè)人所得稅時(shí),，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額,，按20％的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅,。在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收,，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)計(jì)算繳納,。
四、個(gè)人購買房屋契稅規(guī)定
個(gè)人購買房屋應(yīng)繳納契稅,。根據(jù)《遼寧省契稅暫行實(shí)施辦法》第三條：“契稅稅率為4％,。對個(gè)人購買普通住宅的，稅率暫減按3％征收”和《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號）“個(gè)人購買自用的普通住宅,，暫減半征收契稅”,，個(gè)人購買的普通自用住宅，實(shí)際稅率就為1.5%.除此之外,，契稅稅率為4%.
五,、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋印花稅規(guī)定
對二手房轉(zhuǎn)讓合同（含買賣,、交換、贈(zèng)與,、繼承和分割合同）按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.5‰稅率征收印花稅,。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)以所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。對拒不提供應(yīng)稅憑證或不如實(shí)提供應(yīng)稅憑證致使計(jì)稅依據(jù)明顯偏低的,，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定納稅人印花稅計(jì)稅依據(jù),。二手房交易有評估價(jià)格的，按照評估價(jià)格核定,；沒有評估價(jià)格的,，根據(jù)二手房市場交易市場價(jià)格核定。
六,、關(guān)于個(gè)人住房權(quán)屬變更的管理程序
轉(zhuǎn)讓方持產(chǎn)權(quán)證及復(fù)印件,、轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的購房合同（協(xié)議）及地方稅務(wù)部門要求的其他材料到各級地方稅務(wù)（財(cái)政部門）在房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記場所設(shè)立的房地產(chǎn)稅收征收窗口，繳納相關(guān)稅收,，并開具《轉(zhuǎn)讓銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票》,。
住房轉(zhuǎn)讓雙方在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)，必須按照國家有關(guān)規(guī)定,，出具契稅完稅（或減免）憑證和《轉(zhuǎn)讓銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票》,；對于未出具的，房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理權(quán)屬變更手續(xù),。（鐵嶺市地方稅務(wù)局供稿） | |
