房子也是一種商品。現(xiàn)在,，一些消費者購買新房后,，因房子與合同約定不符或其他原因，要求開發(fā)商退房,，但對方以種種理由拒絕退房,，那么，消費者該如何維權(quán)呢？法官陶家平對近年來發(fā)生的4起購房案例予以點評,，希望能夠為購房者提供一些經(jīng)驗,。

    面積誤差可退房

    案例：2010年5月，胡女士在某樓盤購買了一套三居室的房子,。合同約定：房屋建筑面積為120平方米,，按建筑面積計價，每平方米5000元,。合同簽訂后,，胡女士支付了全部購房款。2011年2月,，該房屋竣工,，經(jīng)實際測量建筑面積只有108平方米，胡女士認(rèn)為自己購房的目的就是想擁有一個大一點的房子,，現(xiàn)在新房縮水,，這讓她無法接受。她找到開發(fā)商要求退房,，但遭到拒絕,。隨后，張女士起訴至當(dāng)?shù)胤ㄔ?。法院?jīng)審理,，支持了胡女士要求開發(fā)商返還已付房款，并支付利息的訴訟請求,。

    法官點評：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,，合同有約定的，按照約定處理,；合同沒有約定或者約定不明確的,，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,，買受人請求解除合同的,，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%,，買受人請求解除合同,、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持,。本案中涉及的房屋面積誤差比為10%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3%，胡女士主張退房,，并要求開發(fā)商退還購房款及利息,，理應(yīng)得到法院支持,。

    擅改設(shè)計可退房

    案例：去年1月，唐女士在某小區(qū)看中一套商品房,，后與該小區(qū)開發(fā)商簽訂了一份購買合同,。根據(jù)合同所附平面圖，唐女士所購的商品房兩間臥室均有一個寬寬的落地窗,。然而交房時,，她卻發(fā)現(xiàn)原設(shè)計中的兩個落地窗，一個被完全封死,，另一個則被改成了一個防火門和一個防火窗,。唐女士認(rèn)為開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計,，嚴(yán)重影響了房屋的使用功能,，使房屋的通風(fēng)、采光受到影響,，故找到開發(fā)商要求退房并賠償損失,。而開發(fā)商則以變更房屋設(shè)計已獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)為由拒絕退房。雙方為此鬧到了法院,。法院審理后認(rèn)為,，開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計已構(gòu)成違約，遂判決開發(fā)商退房并賠償唐女士相關(guān)損失,。

    法官點評：我國《商品房銷售管理方法》第24條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃,、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃,、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更,、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式,、戶型、空間尺寸,、朝向變化,，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),，書面通知買受人,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房,；買受人退房的,，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中,，開發(fā)商嚴(yán)重違反上述規(guī)定,，其行為已構(gòu)成違約,，故唐女士有權(quán)要求退房并賠償損失。

    延期交房可退房

    案例：2010年6月8日,，夏女士購買了一套商品房期房,，合同約定于次年9月1日前交樓。合同簽訂之日,，夏女士交付了30%的房屋首付款,，其余部分采用貸款的方式支付。在貸款獲得審批后,，夏女士開始按月向銀行還貸,。可開發(fā)商卻沒有如期向夏女士交房,。夏女士經(jīng)打聽得知,，由于房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商資金難以回籠,，所以導(dǎo)致施工進(jìn)度拖延,。夏女士找到開發(fā)商，開發(fā)商表示可以按照合同約定按日支付遲延履行違約金,。就這樣拖了3個多月,，開發(fā)商還是沒有向夏女士交鑰匙?？紤]到現(xiàn)在房價下跌,，夏女士向法院提起訴訟，要求退房并賠償損失,。法院審理后,，依法支持了夏女士的訴訟請求。

    法官點評：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定,，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的,，應(yīng)予支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,，解除權(quán)行使的合理期限為3個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使,；逾期不行使的，解除權(quán)消滅,。本案中,，開發(fā)商已逾期交房3個多月,，夏女士有權(quán)要求退房。

    情勢變更可退房

    案例：去年4月,，李先生和某開發(fā)商簽訂了一份購房協(xié)議,，雙方約定：李先生支付首付款20萬元，剩余款項通過銀行按揭貸款的形式支付,。然而就在李先生準(zhǔn)備貸款材料的時候,，銀行卻接到新的通知，要求申請人必須提供1年以上完稅證明和社保證明,，李先生無法提供上述材料,，于是他的貸款申請理所當(dāng)然地被銀行“駁回”了。李先生無法湊齊剩余房款,，只得向開發(fā)商提出退房,。可令他失望的是,，開發(fā)商以他的購房合同已經(jīng)生效為由,，拒絕退還首付款,。李先生無奈之下,，向法院提起訴訟，要求開發(fā)商退還首付款20萬元,。法院審理后,，認(rèn)定李先生因政策變更導(dǎo)致履約受阻，屬于民法中的“情勢變更”,，故依法支持了李先生的訴訟請求,。

    法官點評：最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第26條規(guī)定：合同成立以后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的,，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求法院變更或者解除合同的,，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,，并結(jié)合案件的實際情況，確定是否變更或者解除,。此為民法中的“情勢變更”原則,。本案中，李先生由于國家對住房貸款政策重大調(diào)整而無法通過按揭貸款的方式來完成余款的支付,，這是他在訂立合同時無法預(yù)見到的,。如果再繼續(xù)履行合同約定，勢必對李先生不公平,，故此情形應(yīng)屬“情勢變更”,，可以要求解除購房合同,。

    除此之外，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定,，如果購房人因重大誤解而訂立的合同,，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發(fā)商以欺詐,、脅迫,、乘人之危的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同，或者合同無效等情況,，購房者都可以要求退房,。