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土地增值稅清算復(fù)核內(nèi)容 （一）扣除的項目除工資、福利費,、折舊費,、拆遷補償 外，原始單據(jù)是否是稅務(wù)發(fā)票,、財政收據(jù),、完稅憑證。工資,、 福利費,、折舊支出是否是與直接組織管理項目人員有關(guān)，支 出是否合理,?？鄢椖渴欠袢颗c清算項目有關(guān)，是否將其 他項目支出,、與項目無關(guān)支出計入清算項目,；是否存在將房 地產(chǎn)開發(fā)費用擠入房地產(chǎn)開發(fā)成本的情況；是否存在為政 府、城市建設(shè)委員會及其他單位代墊支出,；存在和其他項目 共同的支出是否已進行分攤,，分攤方法是否合理；拆遷補償 支出是否符合規(guī)定標準并取得支付對象簽字名冊,。 （二）項目成本歸集期間是否嚴格界定,，立項之前的費 用是否存在扣除問題，項目竣工驗收后發(fā)生的除執(zhí)行尚未執(zhí) 行完畢的合同,、裝飾裝修支出外的后續(xù)維護,、維修及其他后 續(xù)支出費用是否存在扣除問題。 （三）計入開發(fā)成本的甲方供材支出是否存在重復(fù)扣除 問題,。 （四）施工單位開具的發(fā)票是否為工程項目所在地主管 地方稅務(wù)機關(guān)開具,，與開具發(fā)票金額對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加 是否及時、足額入庫,，施工單位是否存在以商品銷售發(fā)票替 代工程款的不合規(guī)發(fā)票,。 （五）取得的工程項目建筑安裝（包括裝修）發(fā)票金額、 甲供材料發(fā)票金額與工程咨詢造價報告之間的勾稽關(guān)系是 否正確,，是否存在超工程總造價獲取發(fā)票,，蓄意加大開發(fā)成 本現(xiàn)象。 （六）建安營業(yè)稅是否存在異地繳納問題,。 （七）工程造價咨詢單位是否取得建設(shè)部門核發(fā)的工程 造價咨詢資質(zhì)證書,，工程結(jié)算報告與建委備案的工程總承包 合同約定的條款是否相符，工程結(jié)算審核報告實際采用的定 額與備案合同約定使用定額是否一致,，是否存在因采用不同 定額虛增建安成本的情況。 （八）銷售收入與實測銷售面積是否對應(yīng),，是否存在應(yīng) 開具發(fā)票而未開具發(fā)票少計銷售收入問題,。 （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加是否屬于清算項 目，計算的扣除金額是否正確,。 （十）需延伸檢查事項 1,、對房開企業(yè)取得土地時未及時索取發(fā)票的，檢查銷 售土地方土地轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅收是否按規(guī)定繳納,。 2,、甲方供材未開具建安發(fā)票的，檢查甲方供材是否存 在漏稅問題,。 3,、建安營業(yè)稅存在異地繳納的，檢查是否存在各縣區(qū) 引稅問題,。 三,、需要明確的政策 （一）關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按 照發(fā)票所載金額確認收入,；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票 的,，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益 確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面 積不一致,，在清算前已發(fā)生補,、退房款的，應(yīng)在計算土地增 值稅時予以調(diào)整,。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金,，其扣除項 目金額的確定問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定,，扣 留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,，作為開發(fā)項目的質(zhì) 量保證金，在計算土地增值稅時,，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量 保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以 扣除；未開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除,。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)利息支出的扣除問題 1、財務(wù)費用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目 計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,，允許據(jù)實扣除，但最高不 能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。其他房地 產(chǎn)開發(fā)費用,，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房 地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。 2,、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能 提供金融機構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán) 所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算 扣除。 全部使用自有資金,，沒有利息支出的,，按照以上方法扣 除。 3,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款,，又有其他借款 的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1,、2項 所述兩種辦法,。 4、土地增值稅清算時,，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利 息支出,，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除,。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問 題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 （五）關(guān)于取得土地使用權(quán)按國家規(guī)定繳納的費用扣除 問題 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,，是指納稅人在取得土 地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的登記,、過戶手續(xù)費等有關(guān) 費用。 （六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的 扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)視 同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”,，計入“取得土地使 用權(quán)所支付的金額”中扣除。 （七）關(guān)于繳納的規(guī)費扣除問題 對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)繳納的規(guī)費,，只要取得合法財 政票據(jù)的,，參照《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<山東省地方 稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦 法>的通知》（魯?shù)囟惏l(fā)[2004]33號）第十九條第四款的規(guī) 定：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的 營業(yè)稅,、城市維護建設(shè)稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加 和經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金,，也可視同稅金 予以扣除”的規(guī)定執(zhí)行,。 （八）關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)未取得合法票據(jù)問題 對土地成本未取得合法票據(jù)的，相關(guān)主管稅務(wù)機關(guān)進一 步核實在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)未開具發(fā)票的單位轉(zhuǎn)讓土地時稅收 繳納情況,，若確屬偷漏稅的,，追繳相關(guān)稅款、滯納金及罰款,， 并責令其按規(guī)定開具轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)發(fā)票作為房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅扣除憑證,。 （九）關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題 1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,， 安置用房視同銷售處理,，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) [2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此 確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付 給回遷戶的補差價款,，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款,，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 2,、開發(fā)企業(yè)采取異地安置,，異地安置的房屋屬于自行 開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一） 款的規(guī)定計算,，計入本項目的拆遷補償費,；異地安置的房屋 屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費,。 3,、貨幣安置拆遷的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù) 計入拆遷補償費。 對拆遷補償費應(yīng)確認是否實際發(fā)生,，尤其是支付給個人 的拆遷補償款,、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證 是否一一對應(yīng)。對以上要件缺一不可,，否則不得作為扣除項 目扣除,。 納稅人因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財 政補貼款項，抵減土地征用及拆遷補償費,。 （十）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通 知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊 房及建筑物,，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的,， 經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認,，《條例》第六條第（一）、（三）項 規(guī)定的扣除項目的金額,，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起 至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”,。計算扣除項目時“每年” 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月 計一年,；超過一年,，未滿12個月但超過6個月的，可以視同 為一年,。 （十一）關(guān)于稅金扣除問題 對公司開發(fā)多個項目的,，無法區(qū)分是哪個項目上繳稅金 的，要由公司提供說明,，并在完稅憑證上蓋章注明為哪個項 目上繳的稅金,。 （十二）關(guān)于開發(fā)間接費用與期間費用的劃分問題 對房地產(chǎn)已建未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費和售 樓處的水電,、辦公費,、行政性罰款、工程審計費以及工程竣 工驗收后發(fā)生的工資,、福利費應(yīng)作為期間費用處理,；對未在 土地增值稅清算管理規(guī)程列舉開發(fā)間接費用明細范圍內(nèi)，而 又難以區(qū)分為項目開發(fā)成本和期間費用的,，作為企業(yè)發(fā)生的 期間費用處理,。 （十三）關(guān)于扣除成本截止時間問題 扣除成本的實際發(fā)生時間原則上以項目竣工驗收報告 上的驗收竣工時間為界限，在竣工驗收日后發(fā)生的費用不允 許扣除,。 （十四）關(guān)于房地產(chǎn)項目有關(guān)涉稅面積確認問題 房地產(chǎn)項目有關(guān)涉稅面積一律以測繪報告為依據(jù),。 （十五）關(guān)于普通住房的界定問題 普通住房標準為同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積 率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下,、實際成交價格低 于同級別土地住房平均交易價格1.44倍以下,。普通住房面積 標準以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的建筑面積為準,，不包括單獨注明 的車庫、地下室面積,。 住宅小區(qū)建筑容積率以規(guī)劃部門批準文書為準,。單套建 筑面積以套內(nèi)面積進行計量的，應(yīng)換算成建筑面積,。 （十六）關(guān)于納稅人開發(fā)多個房地產(chǎn)項目,，其共有的成 本費用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本 費用扣除問題 納稅人開發(fā)多個房地產(chǎn)項目,，其共有的成本費用,，以及 分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費用不能夠 直接認定的，按照下列順序合理分攤： 1,、將“取得土地使用權(quán)所支付的金額,、土地征用及拆 遷補償費”按照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在 可售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配,。 2,、將“前期工程費、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費,、 公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用,、房地產(chǎn)開發(fā)費用,、與轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目”,，按照建筑 面積占總建筑面積的比例,，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進 行分配。 3,、屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府,、公共事業(yè) 單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費，一般按 照可售面積分攤各期,、各項目應(yīng)負擔的成本,。 4、對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用,， 在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分攤,。對于后期清算 時實際支付的公共配套設(shè)施費用分攤比例大于前期的金額 時，允許在整體項目全部清算時,，按照整體項目重新進行調(diào) 整分攤。 （十七）關(guān)于納稅人取得土地使用權(quán)后未進行實質(zhì)的開 發(fā)即轉(zhuǎn)讓的成本費用扣除問題 1,、納稅人取得土地使用權(quán)后,，未進行任何形式的開發(fā) 即轉(zhuǎn)讓的,，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)所 支付的金額,，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及與轉(zhuǎn)讓土 地使用權(quán)有關(guān)的稅金（包括營業(yè)稅,、城市維護建設(shè)稅、教育 費附加和印花稅）,。 2,、納稅人僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等）不建 造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計算其增值額時,，允許扣除 取得土地使用權(quán)所支付的地價款,，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有 關(guān)費用，開發(fā)土地所需成本和加計開發(fā)土地成本的20%,，以 及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金（包括營業(yè)稅,、城市維護建 設(shè)稅、教育費附加和印花稅）,。 3,、納稅人購買未竣工房地產(chǎn)后，未進行任何實質(zhì)性的 改良或開發(fā)即再轉(zhuǎn)讓的,，計算其增值額時,，只允許扣除取得 房地產(chǎn)所支付的金額，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括營業(yè)稅,、城市維護建設(shè)稅,、 教育費附加和印花稅）。 （十八）關(guān)于納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用土地增 值稅計算問題 公共配套設(shè)施原則上應(yīng)屬于全體業(yè)主共有,，若納稅人將 公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用,，不確認收入，其應(yīng)分擔的成本,、 費用也不得扣除,。 （十九）關(guān)于納稅人將車庫、停車位轉(zhuǎn)讓或附贈土地增 值稅計算問題 凡納稅人與購房人簽訂銷售合同,，約定將車庫或停車位 的所有權(quán)出售給購房人的,，地下車位或車庫取得的收入按非 普通住宅標準計算土地增值稅；地上車庫或儲藏室隨主房,， 即主房為普通住宅就按普通住宅計算,，主房為非普通住宅就 按非普通住宅計算。 （二十）土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯 納金問題 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,，清算補繳的土地增值 稅,，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金,。
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