近期各地正在推行用套內(nèi)面積作為樓宇買賣時的計價面積，即通常所說的銷售面積,。那么，香港的樓宇銷售面積是怎樣計算面積的，其與國內(nèi)原先采用的“建筑面積”和即將采用的“套內(nèi)建筑面積”有何異同之處,？就此，記者專題采訪了深圳市規(guī)劃與國土資源局房地產(chǎn)業(yè)管理處處長黃福來,。
記者（以下簡稱“記”）：香港樓宇在銷售時是按哪種面積計價的,？

黃福來（以下簡稱“黃”）：從香港消委會提供的《售樓書》和香港測量師學會提供的建筑面積《量度作業(yè)守則》可以看出，在香港的售樓書里,，建筑面積測量時涉及到兩個面積概念,，一個是建筑面積（gross floor area），又稱樓面面積,，是計算某一單位（相當于某套房屋）物業(yè)管理費的依據(jù),；另一個是實用面積（saleable area），又稱銷售面積,，平常所說的每呎或每平方米售價是多少中的“呎”或“平方米”指的就是這個面積,。除此以外，售樓書中還標明了“窗臺（bay window）”面積和“平臺（flat roof）”面積,。

記：香港樓宇的建筑面積,，也就是樓面面積是如何界定的？

黃：樓面面積可分為一幢建筑物的總樓面面積和某一個單位的樓面面積。

根據(jù)香港《建筑物《規(guī)則》規(guī)例》第23（3）（a）條的定義,，一幢建筑物的總樓面面積是指“在每層樓面水平（包括地面水平以下任何樓面）量度所得的建筑物外墻以內(nèi)面積,，連同建筑物內(nèi)每個露臺的面積（以露臺整體尺寸計算，包括其圍欄的厚度）,，以及建筑物外墻的厚度”,。簡言之，它包括所有樓層,、樓梯和升降機槽的面積,。但在一般情況下，停車位,、機械房,、變壓器房、垃圾房和其他類似設(shè)施的面積,，建筑事務(wù)監(jiān)督可以根據(jù)《建筑物《規(guī)劃》規(guī)例》第23（3）（b）條的規(guī)定不予計算,。在某些情況下，建筑事務(wù)監(jiān)督可酌情豁免計算用以美化環(huán)境和康樂設(shè)施所占的面積,，或者批準優(yōu)惠地積比率（容積率）,，這相當于增加了總樓面面積的數(shù)值。

上述一幢建筑物的總樓面面積的定義,，主要是用來按照《建筑物條例》中的建筑管制計算建筑物的地積比率（容積率）的,。當它用于根據(jù)城市規(guī)劃或土地契約進行發(fā)展管制時，可能會有不同的解釋,。

在物業(yè)交易和相關(guān)業(yè)務(wù)中使用一幢建筑物的總樓面面積來描述樓宇時，一般應(yīng)遵照《建筑物《規(guī)劃》規(guī)例》的定義,。如果要特別包括或不包括任何面積,，需明確說明。

一個單位的樓面面積包括該單位的實用面積,，加上按比例攤分的公用面積,。量度一個單位的樓面面積的方法，與上述一幢建筑物的總樓面面積的量度方法相似,。

記：香港對于實用面積的定義又是怎樣的,？

黃：一個單位的實用面積是指該單位外墻所包圍的建筑面積，其中包括露臺和其他類似設(shè)施的面積,，但不包括公用地方的面積,，例如樓梯、升降機槽,、大堂和公共廁所等,。該實用面積是單位圍墻內(nèi)所包含的面積，按實際情況量度至外墻的外表面或與相鄰單位共有的分隔墻的中線,。該單位與光井,、升降機槽或任何類似直槽,、公用地方的分隔墻，應(yīng)視作外墻處理,，它的整個厚度應(yīng)包括在內(nèi),。單位內(nèi)所有的間墻和支柱都應(yīng)包括在內(nèi)。

實用面積是以建筑物結(jié)構(gòu)為依據(jù),，描述某樓宇的所有權(quán)和占用狀況,。因此，它在一定程度上亦反映了與該樓宇有關(guān)的權(quán)利和責任,。

記：您能給出一個樓面面積與實用面積之間換算的具體算法嗎,？

黃：可以。某單位的樓面面積可以按下列公式進行換算：　　單位的樓面面積=該單位實用面積+按比例攤分該樓層的公用面積+按比例攤分該建筑物或屋村內(nèi)的公用地方面積=該單位實用面積+

該樓層的總公用地方面積　　———————————×該單位實用面積+ 　　該樓層的總實用面積　　　該建筑物或屋村的總公用地方面積　　———————————————×該單位實用面積　　該建筑物或屋村的總實用面積

這里,，該樓層的總公用地方面積=該樓層的總樓面面積-該樓層的實用面積,。

公用地方或稱公用部分，是指屋苑內(nèi)并非只由某一單位使用及享用的部分,，不包括該屋苑的學校,，以及屋苑內(nèi)獲分配相等不可分割份數(shù)及擬定或指定給一名或多名業(yè)主獨自管有或占有的部分。

記：在香港,，如果發(fā)展商交樓時單位的實用面積與簽約時的有出入,，如何處理？

黃：如果建筑圖則有所修改,，使單位的實用面積有5％或以上的變動,，單位的售價將會作出相應(yīng)的增加或減少，且買主有權(quán)撤銷買賣合約,。

記：香港的銷售面積與深圳10月1日之前和之后采用的銷售面積各有什么異同處,？

黃：香港的銷售面積（實用面積），類似于內(nèi)陸將采用的銷售面積（套內(nèi)建筑面積）,，即建筑面積除去“分攤的公用建筑面積”后剩余的面積,。

香港的實用面積與深圳的套內(nèi)建筑面積在具體的度量上略有出入。香港在量度實用面積時,，將該單位與光井,、升降機槽或任何類似直槽間的分隔墻視為外墻，墻體面積全部計入實用面積,；內(nèi)陸在量度套內(nèi)建筑面積時,，電梯井與套內(nèi)建筑面積之間的隔墻，以墻中軸線為界分別計取邊長,，即只有一半的墻體面積計入套內(nèi)建筑面積,。

記：由此看來，香港和內(nèi)陸原來樓宇銷售時計價的面積依據(jù)是不一樣的，那么這兩種銷售價格在比較時應(yīng)注意什么,？香港的樓宇單價與內(nèi)陸的樓宇單價可以直接對比嗎,？

黃：這是一個至今仍為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)所誤解的問題。國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)人士在研究房地產(chǎn)價格問題時,，習慣拿香港的樓宇單價與內(nèi)陸的樓宇單價直接對比,，得出香港的樓價是內(nèi)陸某地的樓價的多少倍，其實這種比較方法是不正確的,。香港一直以來,，都是以實用面積作為計價依據(jù)，其單價是指每呎（或每平方米）的實用面積的價格,，其應(yīng)分攤的公用建筑面積的建設(shè)費已計入銷售單價中,，不另外計算價格；而內(nèi)陸大多數(shù)都是以建筑面積為依據(jù)來計價的,，其單價是指每平方米建筑面積的價格,，由于建筑面積是套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和，應(yīng)分攤的公用建筑面積和套內(nèi)建筑面積一樣單獨計價,。顯而易見,，這兩種單價是不能直接對比的。因為同一套房屋,，一樣的總價,，按實用面積計算的單價一定高于按建筑面積計算的單價。因而,，香港的樓價與內(nèi)陸的樓價差距實際上沒有我們普通認為的那么大,。