吳象根：社區(qū)治理實踐五年紀實----上地西里經(jīng)歷的三次物業(yè)服務合同談判簽約過程 

上地西里業(yè)主自2002年1月發(fā)起成立自治機構以來,，歷經(jīng)發(fā)起人會議、管委會籌備組,、管委會,、業(yè)主大會籌備組和按《條例》成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主代表大會、業(yè)主監(jiān)事會,、業(yè)主委員會機構,，期間經(jīng)歷了三次物業(yè)服務合同的談判和簽約過程。筆者作為原發(fā)起人會議召集人,、原物業(yè)管理委員會（簡稱“管委會”）籌備組副組長,、原管委會副主任委員、原業(yè)主大會籌備組成員,、上一屆社區(qū)居委會換屆選舉委員會（2003年）副主任,、上一屆社區(qū)居委會副主任委員和現(xiàn)業(yè)主委員會主任委員，親歷了這三次合同談判簽約的全部過程,。這些過程既有上地西里特有的個性成分,，也有與其他小區(qū)共有的共性成分。

本文以這三次物業(yè)服務合同談判簽約過程為主軸,，結合分析當時上地西里業(yè)主物業(yè)管理自治的制度設計和涉及到的各種影響因素,，以尊重事實為原則，記述整個事態(tài)的發(fā)展過程,，并附加筆者的體會和討論,。以此作為筆者幾年來受上地西里業(yè)主的信任和委托任職于各機構的工作總結報告，也希望借此與其他兄弟小區(qū)的同仁們進行交流,。如果其中有值得被借鑒的經(jīng)驗,，那是幾年來所有參與上地西里社區(qū)治理實踐的全體成員付出的辛苦努力而作出的貢獻。


一,、第一次談判簽約

（一）背景

上地西里業(yè)主于2002年1月5日由兩位業(yè)主聯(lián)名在小區(qū)貼出倡議書,，于1月12日召開首次發(fā)起人會議，與會的20位業(yè)主成為管委會發(fā)起人,。在有關部門的協(xié)調下于2002年8月12日正式組建由街道居民科,、派出所、居委會,、開發(fā)商和物業(yè)公司各委派1名代表以及4名業(yè)主代表共9人組成的管委會籌備組,，由物業(yè)公司的代表擔任組長。

籌備組根據(jù)當時的485號文和308號文的精神設立了由81名代表（全體委員同時也兼任代表）組成的產(chǎn)權人代表大會作為小區(qū)的最高權力機構,，并規(guī)定重大事項如選聘物業(yè)服務企業(yè)和簽訂服務合同等須經(jīng)產(chǎn)權人代表大會審議批準后方可實施,。但產(chǎn)權人代表大會由管委會召集會議,，未設計專門的產(chǎn)權人代表大會召集人。

籌備組于2003年3月22日組織召開首次產(chǎn)權人代表大會會議選舉產(chǎn)生管委會正式委員9名,，候補委員4名,，由9名正式委員和社區(qū)居委會及開發(fā)商各委派1名代表共11人組成第一屆管委會，并于2003年7月7日得到海淀區(qū)小區(qū)辦的備案核準,。小區(qū)辦在核準通知中規(guī)定：“首屆管委會任期一年,；管委會成立后應在30日內與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，合同限期一年,，與管委會任期一致,。”

在管委會籌備成立過程中,，物業(yè)公司單方面做出決定,，向業(yè)主出租地面固定停車位并安裝車位鎖，造成車位更加緊張并引發(fā)了汽車被刮蹭和兒童受傷事故,，大部分業(yè)主強烈要求撤除車位鎖,，但也有已租用固定車位的業(yè)主支持采用車位鎖的做法。管委會在選舉產(chǎn)生后完成備案核準前,，雖多次交涉但物業(yè)公司繼續(xù)堅持出租固定車位并安裝車位鎖的做法,。2003年6月15日，管委會就《關于撤除車位鎖的提案》提請產(chǎn)權人代表大會書面表決,，共發(fā)出表決單75份,，收回表決單75份，以65票同意,、6票反對,、4票棄權的表決結果作出撤除車位鎖的決議。此后,，再經(jīng)管委會與物業(yè)公司的幾次交涉,，終于撤除了車位鎖，并逐步取消了固定車位,。

幾年來,，在小區(qū)廣場設置的“臥式小品金屬物”因容易引發(fā)日常在廣場活動的老人和小孩的傷害，居民和居委會多次向物業(yè)公司提出撤除或移出的建議均未被采納,。在撤除車位鎖事件的啟發(fā)下,，2003年8月12日，社區(qū)居委會提出《關于撤除小區(qū)廣場臥式小品金屬物的提案》,，提請產(chǎn)權人代表大會書面表決,，共發(fā)出表決單75份，收回表決單59份，以54票同意,、3票反對,、2票棄權的表決結果作出撤除該小品金屬物的決定,。2003年8月28日,，管委會向物業(yè)公司送達該決議，并責成物業(yè)公司在“決議送達之日起3日內撤除小區(qū)廣場臥式小品金屬物,，恢復地面與廣場地面相同”,。

《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）于2003年6月8日頒布，并于2003年9月1日施行,。

（二）談判過程

管委會選舉產(chǎn)生以后,，由于當時有多達6名委員同時兼任社區(qū)居委會委員，經(jīng)協(xié)商決定每周定期舉辦管委會,、居委會,、物業(yè)公司三方例會，合同的協(xié)商談判主要在這個例會上進行,。由于成立管委會依據(jù)的485號和308號文件賦予了管委會選聘物業(yè)公司和簽訂物業(yè)服務合同的權力,，同時小區(qū)辦提出了在30日內完成簽訂合同的要求，管委會在備案核準成立后即著手合同談判,，并讓前期物業(yè)管理企業(yè)提出合同文本草案,。

2003年8月7日，物業(yè)公司向管委會提交了合同草案,，管委會隨即進行了研究,。鑒于當時處于由開發(fā)商聘用物業(yè)服務向業(yè)主自主聘用物業(yè)服務轉變的關鍵點，搞清物業(yè)基本情況和做好物業(yè)管理基本資料的移交成為管委會關注的要點,，而這些工作只有前期物業(yè)公司清楚且是其不可推辭的義務,。管委會于8月12日就合同草案向物業(yè)公司提出書面修改建議，要求明確說明物業(yè)基本狀況和物業(yè)資料移交等關鍵問題,；并指出：目前的版本還不適宜于提交上地西里產(chǎn)權人代表大會審議和表決,。此時，已經(jīng)無法滿足小區(qū)辦規(guī)定的在30日內完成簽訂合同的要求,。

此后,，經(jīng)雙方多次協(xié)商，物業(yè)公司于8月26日,、8月29日,、9月29日向管委會提交了經(jīng)修改的第2稿、第3稿和第4稿,，但改動有限,，尤其是針對物業(yè)管理資料、物業(yè)構成細目,、前期維修基金（中修費）等原則問題進展很小,，修改合同草案沒有取得實質性的進展,。在這種情況下，管委會只好自行起草合同,。

由于一份物業(yè)服務委托合同涉及事項多達幾十條,，要在管委會成員間達成共識且被廣大業(yè)主和物業(yè)公司一致認可，實踐證明是一件難度非常大的工作,。僅舉一個關于合同有效期的例子,。

作為物業(yè)公司，希望簽訂一個相對較長期限的合同,，以便于公司在用人和各項計劃等方面做一個較長期安排,，這是企業(yè)經(jīng)營無可厚非的訴求；但管委會成員間就這一問題則有著不同的意見,。由于在起草合同時《條例》已開始施行,，而《條例》并沒有對簽訂合同的期限有任何限制，一種意見認為,，可以直接由管委會確定簽訂較長（3年）期限的合同,，這樣有利于在其他條款上爭取更多的實惠。另一種意見則認為,，由于核準管委會成立的小區(qū)辦通知有明確規(guī)定,，擬簽訂合同的有效期要么遵循小區(qū)辦的通知要求，要么根據(jù)《條例》的要求通過業(yè)主大會的選聘和授權程序,，根據(jù)業(yè)主大會的授權決定擬簽訂合同的期限,。

由于很多問題在管委會成員間就很難達成一致，在與物業(yè)公司協(xié)商時常常處于一種被動的局面,。與物業(yè)公司的協(xié)商會議,，本應該是管委會代表與物業(yè)公司代表之間的討論，但由于管委會成員間存在不同意見,，很多時候物業(yè)公司代表只好在現(xiàn)場保持沉默,，靜觀管委會委員之間的辯論。委員之間的氣氛并不和諧,，缺少默契,，合同協(xié)商進展艱難是可想而知。

迫于遲遲不能完成合同簽訂工作的壓力,，也為能趕在2004年1月1日起開始執(zhí)行新合同,，管委會于2003年12月21日開會就一個能得到物業(yè)公司認可、有效期為一年的合同文本進行表決,，11名委員中有10名委員到會,，并有候補委員列席會議，表決以6票同意、1票反對,、3票棄權得以通過,，但其中部分條款爭議很大。在這種情況下,，部分委員只好選擇向產(chǎn)權人代表中的專業(yè)律師趙恒咨詢,。趙恒律師也很快提出了增加“鑒于條款”以確保在前期物業(yè)服務向業(yè)主聘用物業(yè)服務轉換過程中就物業(yè)資料、公共物業(yè)及移交等事關業(yè)主的根本利益得到充分保障,；當然,，趙恒律師也指出：根據(jù)《條例》，簽訂合同需要取得業(yè)主大會的授權,。雖然在12月25日與物業(yè)公司的例會上向物業(yè)公司的代表轉交了這些“鑒于條款”，并且在12月28日管委會會議上部分委員強烈要求增加這些“鑒于條款”,，但未能加入到合同文本中,。有趣的是，這些“鑒于條款”在后述的第二次談判簽約時,，成功地加入到合同文本,。

（三）簽約過程

鑒于12月21日管委會表決通過了合同文本，12月26日合同文本在公告欄內公布并以管委會名義發(fā)布《關于簽訂〈上地西里物業(yè)管理委托合同〉的公告》：告知產(chǎn)權人可以到管委會辦公室查閱相關附件,，并可以填寫意見反饋表,；同時告知：“新一期《上地西里物業(yè)管理委托合同》將于2004年1月1日起簽章生效” 。

由于《管委會章程》規(guī)定簽訂合同這種重大事項須經(jīng)產(chǎn)權人代表大會通過,，《條例》也規(guī)定選聘物業(yè)管理公司須由業(yè)主大會決定,，合同文本公告發(fā)布后，在小區(qū)內引起非常激烈的爭論,。堅持管委會可以立即簽訂合同的意見認為：
（1）目前達成的合同文本比前期物業(yè)管理合同有明顯的進步,，如果新合同不簽訂，則只能繼續(xù)執(zhí)行前期物業(yè)管理合同,；
（2）管委會成立時依據(jù)的政府文件賦予了管委會與物業(yè)公司簽訂合同的職責和權力,，管委會有權簽訂合同；
（3）雖然《條例》規(guī)定由業(yè)主大會選聘物業(yè)公司,，但由于簽訂合同的對象是前期物業(yè)公司,，是原業(yè)主大會（開發(fā)商）選聘的，現(xiàn)在是續(xù)簽合同,，不需要再召開業(yè)主大會決定,。
另一種意見則認為：簽訂合同即選聘物業(yè)公司，原開發(fā)商選聘非業(yè)主大會選聘,，必須滿足業(yè)主大會授權的程序,；并且，移交上地西里的所有公共物業(yè)（物業(yè)管理用房、設施,、設備等）及所有物業(yè)管理資料,，是簽訂《合同》的前提，否則就會出現(xiàn)物業(yè)情況不清楚就聘人管理的局面,。

在管委會沒有及時召集產(chǎn)權人代表會議討論這些問題的情況下,，部分代表開始簽名聯(lián)署要求召開臨時會議，聯(lián)署產(chǎn)權人代表超過《管委會章程》規(guī)定的20%的要求,，“《上地西里物業(yè)管理委托合同》將于2004年1月1日起簽章生效”的計劃也因此被擱置,。2003年12月31日，管委會做出暫緩簽訂合同的決定,，并向業(yè)主發(fā)布《關于暫緩簽訂合同的通知》,。

為了打破僵局，2004年1月8日,，管委會成員中的四名黨員提出了以公示并征集反對票的方式召開業(yè)主大會會議的建議方案,，提交管委會討論；并特別強調：采用這種公示征求反對票的方式召開業(yè)主大會會議是當時不得已的辦法,，將下不為例,。1月9日，管委會發(fā)布《致全體業(yè)主的一封信----關于以書面形式召開業(yè)主大會討論并表決物業(yè)管理合同》,，內容包括：
（1）介紹合同的制定和談判過程,；
（2）將原準備簽訂的合同文本確認為“討論稿”，在公告櫥窗張貼公示,，并印制若干份向有興趣的業(yè)主發(fā)放,，在1月31日前征集業(yè)主的修改意見；
（3）反饋的修改意見經(jīng)討論采納并與物業(yè)公司協(xié)商后修改合同討論稿,，再成為定稿的正式合同,；
（4）合同定稿后，將再次公示,，同時以書面征求反對票的方式召開業(yè)主大會“會議”,，以反對票不超過業(yè)主總數(shù)的1/3視為通過。
在此基礎上,，管委會于1月11日召集了一次產(chǎn)權人代表臨時會議,，就合同討論稿征求參會代表的意見，并安排向其他業(yè)主送達《致全體業(yè)主的一封信》,?！逗贤懻摳濉饭酒陂g共收到業(yè)主反饋意見9份。

2004年1月18日,，管委會發(fā)布《關于〈合同〉提交全體產(chǎn)權人表決的通知》,，告知定稿后的《合同》將公示10天,，在此期間征求反對和棄權的書面意見，表決以反對和棄權票超過全體業(yè)主的15%視為未通過,，反之則視為通過,。截至2月28日，共收到反對票4票,、棄權票0票,。《合同》表決視為“通過”,。

2004年3月1日,，管委會與物業(yè)公司舉行了《合同》簽字儀式。該期《合同》有效期1年,，自2004年3月1日至2005年2月28日,。

（四）幾點體會

1、要求管委會備案核準成立后30天內完成合同簽訂不現(xiàn)實,。
經(jīng)歷漫漫長路籌備成立的管委會,，面臨的首要問題是及時與前期物業(yè)公司就明確物業(yè)基本情況和物業(yè)管理基本資料的移交等重大事項的交涉，這也是簽訂合同必須面對的重大問題,。實踐中往往明確這一類事項就需要耗費大量的時間和精力，更不要說合同還涉及到物業(yè)管理方方面面多達幾十條的條款,，并且要平衡業(yè)主的需求,、物業(yè)公司的需求以及管委會成員的各種意見，要在30天內完成這一巨大工作是不可能的,。本次合同談判和簽約過程經(jīng)歷了長達8個月的時間,，不僅是必需的，甚至需要更多的時間才能把工作做得更好,。

2,、本次合同談判簽約過程跨越了《條例》實施前后兩種時段和政策環(huán)境，也給合同涉及各方在談判簽約過程中對具體問題的不同理解增添了變數(shù),，也是在很多方面出現(xiàn)不同認識的原因之一,。

以“公示并征求反對票”方式召開業(yè)主大會“會議”是當時政府有關部門指導成立管委會的文件提出的。這種辦法確實可以很容易“召開業(yè)主大會會議”,，當然,，這種方式召開的業(yè)主大會“會議”，基本能“通過”所有可能的議案,。

3,、最后簽訂的合同對業(yè)主的基本權益做到了基本保障。雖然各項收費標準繼續(xù)按前期物業(yè)服務合同執(zhí)行,，但服務標準按最新的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》（京國土房管物[2003]第950號文件）規(guī)定執(zhí)行,，比前期物業(yè)管理合同有進步,。特別是明確中修費（包括自用部分和公共部分）不屬于物業(yè)公司的收入，須從業(yè)主入住之日起將所收取的中修費單獨立賬并且拆分到戶,，為以后進一步規(guī)范屬于全體業(yè)主的多達數(shù)百萬的中修費的管理使用奠定了基礎,。

4、沒有嚴格地堅持程序正義是談判過程中委員間存在“意見分歧”的主要原因,。在整個談判過程中,，委員間出現(xiàn)觀點不同時，往往以是否能干,、是否懂法律,、參與多少、有沒有私心,、是否代表民意等等很難真正有說服力的自我評判標準裁量,，往往互相都很難使對方信服，甚至容易引發(fā)為個人之間的恩怨,。尤其是參與比較多的成員,，容易認為意見分歧的存在是對自己工作的不滿意，委屈感更強,。管委會在沒有形成一致意見的情況下,，與物業(yè)公司談判顯得非常被動。在協(xié)商談判中委員之間存在爭論,，不可能推動進程,，也給對方自身就不團結、不可能有很強的“戰(zhàn)斗力”的印象,。一方面當時已有的對這些分歧進行裁決的程序沒有采用,，另一方面這些程序規(guī)則的可操作性不夠。

5,、在合同談判過程中公開做得不夠,。雖然當時有委員建議將合同文本（草案）及其在談判過程的各種修改情況在網(wǎng)站和公告欄公布，以便廣泛告知業(yè)主并聽取業(yè)主的意見,，但未被采納,；另一種意見認為，沒有什么人愿意參與和關心,，因此沒有必要,。在進入簽約環(huán)節(jié)之前，也沒有就合同文本和談判原則向全體業(yè)主做過任何公示和征求意見的程序,。

6,、關于參與問題
在管委會籌備成立和合同談判簽約過程中沒有做過全體業(yè)主投票表決的工作，但在籌備前期的發(fā)起人會議階段,，就第一個版本的《公約》和《章程》表決收到了占全體業(yè)主51.44%的同意票,。2003年3月22日召開的產(chǎn)權人代表大會首次會議,，全部81名代表幾乎全部到會，此后進行的就撤除車位鎖和“臥式小品金屬物”的書面表決也分別收回65份,、59份有效表決票,，說明廣大代表參與的積極性非常高。很可惜,，在合同談判簽約的過程中沒有繼續(xù)主動利用這種積極參與的資源,，沒有主動召集產(chǎn)權人代表會議在更大范圍討論合同草案；雖然在簽約階段有20%以上的代表聯(lián)名提議召開產(chǎn)權人代表臨時會議的情況下,，召開了一次會議,，但會議是由管委會召集和主持，沒有達成很好的討論氛圍,。

7,、關于產(chǎn)權人代表大會
當時設立由81名產(chǎn)權人代表組成的產(chǎn)權人代表大會，一方面是為了解決“業(yè)主大會會議開不起來”的問題,，另一方面是為了對管委會的權力進行監(jiān)督和制約,，同時也是為了讓廣大業(yè)主有一個有序參與的平臺。實踐中第一個目的得到過很好的實現(xiàn),，第三個目的基本實現(xiàn),，第二個目的在合同談判過程中沒有充分實現(xiàn)但在最后的簽約過程中又發(fā)揮了積極作用。

基于現(xiàn)代的人際溝通理論,，召開一個由81名成員參加的會議,，很難做到對議題的充分討論。由于沒有為產(chǎn)權人代表大會設計專門的會議召集人,，只能由管委會召集，在遇到涉及管委會且爭議較大的議題,，則管委會要么不愿意召集會議,，要么因管委會意見分歧而不能及時召集會議，要么因管委會召集和主持會議而針對涉及管委會的負面議題不能夠充分討論,。雖然賦予了代表大會監(jiān)督制約管委會的職責,，但管委會委員同時兼任代表，則因回避不夠影響監(jiān)督制約功能的實施,。

8,、畢竟業(yè)主組織起來實施物業(yè)管理自治是一個新生事物，所涉及的各方都處于一個不斷學習和探索的過程,。第一次的經(jīng)歷所積累的肯定是包含正反兩方面的整體經(jīng)驗,，存在各種觀點爭論甚至意見分歧是很正常的過程，關鍵是為以后的進一步探索完善業(yè)主自治的機制和制度建設準備了堅實的基礎,。