一、為什么要出臺(tái)新政,？

一方面,，近年來(lái)業(yè)主不斷增長(zhǎng)的物業(yè)服務(wù)需求和物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平之間的矛盾日漸突出，現(xiàn)行的管理政策一定程度上已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的形勢(shì),；另一方面,，涉及物業(yè)管理服務(wù)的矛盾糾紛和爭(zhēng)議問(wèn)題日益增多，部分企業(yè)不規(guī)范的收費(fèi)行為對(duì)社區(qū)的和諧穩(wěn)定造成了一定程度的不良影響,。因此,，進(jìn)一步完善相關(guān)收費(fèi)政策，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理,，既是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,、完善市場(chǎng)機(jī)制的現(xiàn)實(shí)需要，更是構(gòu)建和諧社會(huì),、共建和諧小區(qū)的迫切要求,。

二、新政包括了哪些文件？

此次出臺(tái)的新政包括了三個(gè)文件：1.《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》,；2.《關(guān)于廣州市新建住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》,；3.《關(guān)于印發(fā)廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

三,、前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)有何上位法依據(jù),？

根據(jù)2009年3月生效施行的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定：“實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”,。根據(jù)2010年4月生效實(shí)施的《廣東省物價(jià)局,、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。確需超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)水平的，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)核定,?！?/SPAN>

四、新政加強(qiáng)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理主要體現(xiàn)在哪些方面,？

新政將前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作為管理的重點(diǎn),，明確建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)管理服務(wù)，應(yīng)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定,。具體體現(xiàn)在以下方面：

1.建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定和優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則,，確定前期物業(yè)服務(wù)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同或物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定,。

2.建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，以及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議,，應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,、內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、計(jì)收方式和計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,，且相關(guān)約定應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》保持一致,。

3.建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。確需超出政府指導(dǎo)價(jià)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在公開(kāi)招標(biāo)前履行報(bào)批手續(xù),。

4.新建住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容,，在銷(xiāo)售場(chǎng)所的顯著位置進(jìn)行公示,。

五、如何正確理解此次政府指導(dǎo)價(jià)政策調(diào)整,？

一方面,，回顧以往政策,，1999年～2003年住宅的二級(jí)物業(yè)服務(wù)限價(jià)為1.95元/平方米·月（一級(jí)物業(yè)服務(wù)依申請(qǐng)另行核定），2004～2008年住宅一級(jí)物業(yè)服務(wù)最高限價(jià)為1.96元/平方米·月（超出一級(jí)服務(wù)的依申請(qǐng)單獨(dú)核定）,，2009年因醞釀?wù){(diào)整政策未出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn),。政府指導(dǎo)價(jià)政策十年來(lái)基本未作調(diào)整，在一定程度上已滯后于近年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì),，不利于提升物業(yè)服務(wù)水平和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展,。

另一方面，隨著我市商品房市場(chǎng)的快速發(fā)展,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)上限而需要單獨(dú)審批的新建高檔住宅樓盤(pán)越來(lái)越多,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年3月至2009年7月期間,，全市向物價(jià)部門(mén)提出單獨(dú)核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的樓盤(pán)有108個(gè),，在這些樓盤(pán)中，收費(fèi)在2～2.8元/平方米·月的占65％,，收費(fèi)在2.8元/平方米·月以上的占35％,。

為此，新政根據(jù)我市實(shí)際情況,，在以往一級(jí)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上,，增設(shè)兩個(gè)更高的物業(yè)服務(wù)等級(jí)層次，并對(duì)應(yīng)新增物業(yè)服務(wù)等級(jí)的內(nèi)容和要求制定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。政策調(diào)整后,，新的一級(jí)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為2.8元/平方米·月（有電梯），而原一級(jí)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求大致與新的三級(jí)物業(yè)服務(wù)持平,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.85元/平方米·月（有電梯）,。

此次政策調(diào)整，不僅有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整,，更多的是服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整,，并通過(guò)推行“菜單式”物業(yè)服務(wù)嘗試對(duì)服務(wù)收費(fèi)模式進(jìn)行調(diào)整。一是為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，使指導(dǎo)價(jià)更貼近市場(chǎng)的真實(shí)情況,，更好地發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)的指導(dǎo)作用；二是要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出更高的物業(yè)服務(wù)要求,，促使企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平,；三是為適應(yīng)近年新建商品房較高檔次的物業(yè)服務(wù)需求，把大部分原須單獨(dú)審批的高檔樓盤(pán)納入?yún)f(xié)商定價(jià)的范圍,，從而減少對(duì)單個(gè)樓盤(pán)的行政審批行為,。

六、新政出臺(tái)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以單方面調(diào)整現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),？

新政此次只對(duì)新建住宅前期物業(yè)服務(wù)的政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整,，并不會(huì)直接影響住宅小區(qū)現(xiàn)行的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下,，住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)仍將按現(xiàn)行的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面調(diào)整現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

按新政有關(guān)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,，應(yīng)當(dāng)依法征求業(yè)主意見(jiàn)，獲得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后,，方可調(diào)整,。對(duì)于已成立業(yè)委會(huì)的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)還應(yīng)由業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定,。

七,、哪些物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布收支情況？

新政規(guī)定,，實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主對(duì)此提出質(zhì)詢(xún)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)答復(fù),。

對(duì)于實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們倡議及鼓勵(lì)其積極向業(yè)主公布收支情況,，和業(yè)主建立起相互理解,、相互信任的服務(wù)關(guān)系。

八,、住宅小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位物業(yè)服務(wù)如何收費(fèi),？

新政規(guī)定，住宅小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位的物業(yè)服務(wù)費(fèi),，按不高于該自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位所在停車(chē)場(chǎng)小車(chē)停放保管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)30％的原則,，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者）約定,。車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每月每車(chē)位計(jì)收,。同一停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

按現(xiàn)行規(guī)定,，住宅小區(qū)室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)小車(chē)的停放保管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每輛400元,，按該標(biāo)準(zhǔn)的30％計(jì)算，則室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)將最高不得超過(guò)每月每車(chē)位120元,。

九,、如何理解《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)》？

《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)》是為解決原物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)劃分過(guò)粗、層次較少,、內(nèi)容不夠明晰等問(wèn)題,，為引導(dǎo)、促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)形成公平,、合理的市場(chǎng)協(xié)商定價(jià)機(jī)制所作出的嘗試,。

該標(biāo)準(zhǔn)將住宅物業(yè)服務(wù)分為五大服務(wù)項(xiàng)目，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求,、工作強(qiáng)度和頻率等指標(biāo)劃分為五個(gè)等級(jí),，同時(shí)對(duì)各等級(jí)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用構(gòu)成作出較為詳細(xì)的規(guī)定,，業(yè)主可根據(jù)所需服務(wù)選擇不同的等級(jí)組合,。一方面，通過(guò)細(xì)化規(guī)定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,，以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平提升,、增加物業(yè)服務(wù)消費(fèi)透明度；另一方面,，通過(guò)適當(dāng)拉開(kāi)服務(wù)檔次,，以體現(xiàn)各類(lèi)型樓盤(pán)物業(yè)服務(wù)所存在的差異性，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，為業(yè)主提供更多元的選擇,。

《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)》供建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及業(yè)主,、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),，結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況參考使用。