一般人買房子關(guān)注房子的建筑面積、使用面積,，很少人了解公攤建筑面積是指哪方面,。很多購房者根本搞不清什么是公攤面積？哪些面積要公攤,？為什么要有公攤面積,？

  長春房屋置換股份有限公司（以下簡稱長房置換）經(jīng)紀人李先生指出，公攤建筑面積,，即公用分攤建筑面積,，指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積，一般簡稱公攤面積,。是建筑內(nèi)為住戶出入方便,、正常交往、保障生活所設置的公共走廊,、樓梯,、電梯間、水箱間等所占面積的總和,，歸整棟樓購房人共有,，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,，承擔責任,。

  某開發(fā)公司總工程師張先生說，根據(jù)2000年8月1日開始實施的國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定,，可分攤的公用建筑面積包括兩方面：一是各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井,、管道井、樓梯間,、垃圾道,、配電室、設備間,、公共門廳,、過道,、地下室,、值班警衛(wèi)室,，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。二是套(單元)與公共建筑的分隔墻,，以及外墻（包括山墻)墻體水平投影面積的一半,。那么，如何求取分攤系數(shù)呢,？張工說,，分攤系數(shù)是整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù),。房屋公攤面積以幢為單位,，僅限于本幢房屋公用建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房,、水泵房,、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢房屋內(nèi)；多層商品住宅樓,，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù),，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤；多功能綜合樓,，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù),，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分攤；分攤面積是整棟樓的公用面積,，當然房屋樓體的墻壁也在里面,，帶電梯的房子公攤相對大點。

  長房置換經(jīng)紀人李先生說,，公攤面積和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積,，所以公攤面積是不可少的。在一個樓盤中,，公攤面積過大,，勢必降低房屋的性價比；過小,，則影響居住的舒適度,。那么，公攤面積應該占多大比例呢,？高層樓房的分攤面積要大于多層的分攤面積,。一般來說，高層的分攤系數(shù)在0.18-0.26之間,，多層的分攤系數(shù)在0.11-0.16之間,。當然,，每個樓盤要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來定，沒有限定的范圍,，因此房屋的公攤面積要以實地測量為準,。

  張工程師講了個案例。去年某地有一樓盤,，200多戶業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn),，公攤系數(shù)高達52.35%，套內(nèi)面積縮水一半,。事先承諾公攤不超過30%,。在一業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》上，約定建筑面積是85平方米,，但套內(nèi)面積,、公攤面積都沒有說明，實際看起來也就40多平方米,。該樓盤《預測面積的說明》顯示,，從3層到20層，公攤系數(shù)達48.63%,。而在一樓大堂內(nèi),，還貼有一份由當?shù)囟嗖块T聯(lián)合驗收的文件，其中公攤數(shù)據(jù)赫然在目：該樓盤從3層到20層,，公攤系數(shù)達52.35%,。后來有關(guān)部門解釋，國家對于公攤面積的上限并無規(guī)定,，無論公攤多大,，都不違法違規(guī)。

  某律師事務所楊律師說,，很多樓盤的《商品房買賣合同》,，每份都僅標明建筑面積，對套內(nèi)面積,、公攤面積等都未填寫,，也絲毫未提及公攤系數(shù)。而作為合同附件的《公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明》對于公攤部位的界定比較含糊,。

  2011年某大學老師馮琳和公婆一同搬進了同一個小區(qū)前后樓新裝修的兩套房子,，馮琳住的是B棟一套98平方米的3室一廳，馮琳公婆買的是D棟一套95平方米的2室一廳,。親戚來參觀,，都說公婆的房子要比馮琳的大。馮琳怎么想也想不明白,。后來,，馮琳對比了兩套房子的《商品房買賣合同》,，原來馮琳所買房子的分攤面積是18平方米，公婆房子的分攤面積是14平方米,。同一小區(qū),，分攤面積會不同？

  某律師事務所楊律師指出,，商品房公攤面積以棟為單位,。也就是說,，本棟樓房的住戶分攤的公用建筑面積為單棟樓內(nèi)的公用建筑面積,，與本棟樓房不相連的公用建筑面積不分攤。假如有為局部范圍服務的公用建筑面積,，則由受益的各套商品房分攤,。因此，同一小區(qū)內(nèi)不同樓盤的分攤面積是不同的,。