在商業(yè)地產(chǎn)招商,、經(jīng)營(yíng)中,，中國(guó)開(kāi)發(fā)商對(duì)沃爾瑪本身的業(yè)態(tài)研究，它能帶來(lái)什么,、要付出什么代價(jià)的認(rèn)識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,。這種認(rèn)識(shí)的誤區(qū)是很多商業(yè)地產(chǎn)招商失敗的原因。

 
　　誤區(qū)一：沃爾瑪意味著高檔商業(yè)
　　對(duì)于超市大賣場(chǎng)這個(gè)業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō),，它本身就是以低價(jià)和銷量取勝,。即使是在賣場(chǎng)也有高中低檔各種品牌店。但對(duì)于沃爾瑪這個(gè)以最低價(jià)格獲得成功的公司來(lái)說(shuō),，低成本和低價(jià)格更是它成功的核心,。
　　“大賣場(chǎng)本身就不意味著高檔商業(yè)，而是大眾化,、中低端客戶為主的,。”曾經(jīng)參與過(guò)廣州中華廣場(chǎng)招商的周志榮說(shuō)。他認(rèn)為,，尤其是中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目非常適合做高檔商場(chǎng),，這樣才能充分發(fā)揮土地價(jià)值。
　　在賣場(chǎng)和高檔商場(chǎng)本質(zhì)上是商業(yè)的兩種業(yè)態(tài),。“即使對(duì)于數(shù)十萬(wàn)平方米的超大型的商業(yè)地產(chǎn),，比如shopping mall，引進(jìn)沃爾瑪?shù)鹊娘L(fēng)險(xiǎn)仍然很高,。兩種業(yè)態(tài)放在一起就有問(wèn)題了,。”周志榮說(shuō)。金源的做法是將整個(gè)建筑分成幾組,，這邊是超市,，那邊是高檔商場(chǎng)。
　　最可取的做法是東莞華南mall,它們專門拿出一棟給外資超市,。把它和其他商業(yè)分開(kāi),。在國(guó)外，這些大型外資超市都是在城市郊區(qū)的高速公路邊,，是一個(gè)獨(dú)立的建筑,。而中國(guó)的沃爾瑪?shù)?，大都位于市中心，而且與高檔商場(chǎng)在一起,。

　　誤區(qū)二:沃爾瑪一定帶來(lái)人流,、帶動(dòng)其他商鋪銷售額
　　沃爾瑪事實(shí)上的確能帶來(lái)人流,，它開(kāi)店的原則之一就是每天的人流正常在3萬(wàn)人左右,。
但是在-般的大型商業(yè)地產(chǎn)中，超市都會(huì)占據(jù)整層樓面,，是獨(dú)立的一層,。對(duì)整個(gè)商業(yè)來(lái)說(shuō)，未必帶動(dòng)其他的而業(yè),。因?yàn)閬?lái)超市的人流未必是其他商業(yè)的目標(biāo)客戶,，他們不可能帶著一大包食品和生活用品去逛其他的高檔消費(fèi)。在國(guó)外,，這種業(yè)態(tài)的一般都是獨(dú)立的建筑,，而不會(huì)其他商業(yè)在一起。
　　“但是這些人絕不代表其他商業(yè)的人流,，你不能指望買雞蛋的家庭主婦拿著雞蛋去買路易威登的皮包,。”說(shuō)。他認(rèn)為,，超市的消費(fèi)人流和其他的業(yè)態(tài)不一樣,，只是一些基本客戶，什么樣的業(yè)態(tài)適合和超市任一起呢?只能是一些低價(jià)的商品,，比如萬(wàn)通新世界小商品市場(chǎng)適合和這些超市任一起,。
　　一般情況下，在沃爾瑪,、家樂(lè)福超市邊的席鋪,，大多是他們自己經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)租的，都是一些消磨時(shí)間或互補(bǔ)性商業(yè),，比如美甲,、鮮花、快餐等,。
　　現(xiàn)在,，外資大型超市的商品種類越來(lái)越多，從洗發(fā)水,、雞蛋,、床、服裝,、家用電器等樣樣齊全,，它的低價(jià)會(huì)帶來(lái)極大的殺傷力,，嚴(yán)重影響其他相關(guān)商業(yè)的銷售。“它的這種低價(jià)殺傷力對(duì)其他周圍店鋪絕不是好消息,。”廣州中華廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商鄒錫昌說(shuō),。

　　誤區(qū)三:對(duì)引進(jìn)成本和管理費(fèi)用估計(jì)不足
　　在美國(guó)，沃爾瑪?shù)牡赇佉话愣歼x擇在交通便利,、土地成本低的郊區(qū),，這和它的低成本運(yùn)營(yíng)是一致的。但是在中國(guó),，它的店鋪卻開(kāi)在市中心商業(yè)區(qū),。很大程度上，這正是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的誤區(qū)導(dǎo)致的,。
　　大超市帶來(lái)的巨大人流,，意味著商業(yè)地產(chǎn)管理費(fèi)用的增加。一位曾與沃爾瑪有過(guò)招商談判的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而說(shuō)(他的項(xiàng)日位于市中心繁華地段):“它不僅租金要求很低,更要求我為它免費(fèi)提供500個(gè)車位,而且時(shí)間是30年,。”
　　王東暉說(shuō),，一般外資賣場(chǎng)的要求都在200個(gè)車位以上。這對(duì)市中心的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，其車位建造,、管理的成本非常高。在北京,，市中心很多地方的停車成本是每小時(shí)5元以上他說(shuō),，在歐洲，以大零售賣場(chǎng)為主力店的項(xiàng)日,，5年前至少每個(gè)需要2300個(gè)停車位,，現(xiàn)在的要求至少是5000個(gè)停車位才能營(yíng)業(yè)。
　　郊區(qū)的超市就可以在地上停車,成本低些,。這也是國(guó)外大型賣場(chǎng)大都位于郊區(qū)的原因,。

　　誤區(qū)四:規(guī)劃設(shè)計(jì)完成招商
　　很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是在項(xiàng)目完成規(guī)劃、已經(jīng)開(kāi)工甚至快完工時(shí)候,，才進(jìn)行招商,，這意味著他們必須付出高昂代價(jià)。
　　廣州中華廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商鄒錫昌說(shuō),，中華廣場(chǎng)最開(kāi)始談了三家,沃爾瑪,、家樂(lè)福等。但剛開(kāi)接觸就發(fā)現(xiàn),，他們的要求很高,。"他要求你的建筑設(shè)計(jì)做很大改動(dòng)，此如大型的購(gòu)物車的電滾梯，不是普通商場(chǎng)的人行電梯,，這就要你打通樓面."他說(shuō),。
　　另外比如其他的商業(yè)面積,外資零售商一般要求平層。很多商業(yè)項(xiàng)目中都是幾層中間挑空的大廳,但是對(duì)方要求你都封上,，全部平層."追求低成本的他們恨不得每寸面積都擺滿產(chǎn)品,。"周志榮說(shuō)。
　　王東暉說(shuō),，雖然很多外資零售商很愿意購(gòu)買現(xiàn)成項(xiàng)目,，但他們很難找到合適的。"他們對(duì)于建筑的要求很高,，比如麥德龍倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)的層高要水是6.5米以上,。開(kāi)發(fā)商如果建設(shè)之前沒(méi)有談好合作,，等建成之后找它們,，幾乎是很難成交的。"他說(shuō),。

　　誤區(qū)五:沃爾瑪能提高整體商鋪?zhàn)饨?
　　目前兩業(yè)地產(chǎn)對(duì)外資零售招商的普遍問(wèn)題是:這些大賣場(chǎng)原則上都是以低價(jià)取勝,，所以他們的成本承擔(dān)能力很有限。很多曾經(jīng)與沃爾瑪接觸過(guò)的開(kāi)發(fā)商都抱怨說(shuō),，它們的要價(jià)太低,，租期也非常長(zhǎng)。這很大程度上影響商業(yè)項(xiàng)目的整體租金回報(bào),。
　　周志榮說(shuō):"如果他們自己用l萬(wàn)平方米的話,，一般都會(huì)多租20%以上的面積。開(kāi)發(fā)商租給沃爾瑪們的價(jià)格都非常低廉,，一般低于其他租戶至少20%以上,。但沃爾瑪們會(huì)把多出的面積再以市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)租給別人,，從中贏利。很多時(shí)候,，他們從轉(zhuǎn)租價(jià)格差中取得的收益就能支付大部分租金,。
　　雖然轉(zhuǎn)租是合同允許的，但一定要嚴(yán)格約定其轉(zhuǎn)租比例和價(jià)格,，不能給他們權(quán)利太多。因?yàn)檫@會(huì)擾亂你的整體租金價(jià)格體系,，對(duì)其他租戶不公平,。"周志榮說(shuō)。
　　"你要仔細(xì)考慮的是，引進(jìn)外資大賣場(chǎng)對(duì)物業(yè)未來(lái)的租金價(jià)值的提高真有幫助嗎?"王東暉說(shuō),。
　　誤區(qū)六:拿沃爾瑪品牌做項(xiàng)目營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)
　　很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,只要能引來(lái)沃爾瑪這個(gè)大品牌,，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的出租和出售都不用再發(fā)愁了,。事實(shí)上，如果你要把自己的商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作產(chǎn)權(quán)商鋪銷售,，以沃爾瑪做廣告的風(fēng)險(xiǎn)可能更大,。
　　2003年的萬(wàn)達(dá)就為此惹了大麻煩。萬(wàn)達(dá)與沃爾瑪結(jié)盟后,，其在大連的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)一直以沃爾瑪作為自己最大的賣點(diǎn)，甚至一度以"萬(wàn)達(dá)?沃爾瑪"為名預(yù)售商鋪,。商鋪確實(shí)在短短時(shí)間內(nèi)銷售一空,。
　　不過(guò)入住后業(yè)主們發(fā)硯，緊鄰沃爾瑪并不能為他們的黃金旺鋪帶來(lái)更高的投資收益,。恰恰相反,，很多鋪位至今依然空著,。"現(xiàn)在的情況越來(lái)越糟糕,，當(dāng)初叫價(jià)500元平方米/月的兩鋪,，最多只能租到350元，有些位置不佳的鋪位還被人把租價(jià)砍到了200元左右,。"王女士說(shuō),。
　　很大程度上,，這種結(jié)果恰恰反映了沃爾瑪對(duì)其他相近商業(yè)有臣大的價(jià)格殺傷力，不可能在它旁邊出現(xiàn)過(guò)旺的兩鋪,。而對(duì)于購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主來(lái)悅,，與沃爾瑪為鄰不是幸運(yùn)，而是噩夢(mèng),。