萬達的商業(yè)地產(chǎn)項目在全國各地確實都挺火的。記得衡州大道旁邊一家賣茶葉的樓盤推銷時,，跟我說,，你看我們旁邊就是萬達廣場，到時候客流啥的都不成問題,，會帶大量人流到我們這里的商鋪來,。大哥，要不您在我們這兒買個商鋪吧,？那個時候萬達廣場還沒有開張,，是在裝修階段。事實上,，萬達廣場開張之后,，確實是人流爆滿，生意紅火得一塌糊涂,。只是旁邊的茶葉項目仍舊半溫不火,。

萬達商業(yè)地產(chǎn)項目運營的成功，到底有什么秘訣,？如果我們只是關(guān)注高中政治教材中企業(yè)經(jīng)營成功的幾點要素,，你會發(fā)現(xiàn)那些都是正確的廢話，無法具體落實到行動中,。而王健林的自述,，卻可以帶你看到一些實質(zhì)性的東西。

強調(diào)核心競爭力,。“任何一個小企業(yè)做精做專,，就像我講的，收入只有五六千萬元的公司研發(fā)一個有核心競爭力的東西,，照樣受尊敬,。”“我們一定要研究出別人不能做,，只有我會做,，或者別人即使能做也沒有我做得好的產(chǎn)品來?！比f達的核心競爭力就在于規(guī)劃設(shè)計上,。萬達專門成立了規(guī)劃設(shè)計院。對商業(yè)地產(chǎn)項目進行了整體設(shè)計。購物中心在國際上有個理論,，10萬平方米以內(nèi)叫最佳規(guī)模,。王健林個人認為15萬平方米是最佳上限。規(guī)模與效益連在一起,，不是越大越好,，規(guī)模一大，比較效益就下降了,。規(guī)模越大,，租金越低。15萬平方米的商業(yè),，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店,，超過20家次主力店來組合,。而不同業(yè)態(tài)的主力店對荷載和高度是有不同的要求的,，這些必須在規(guī)劃的時候就要事先考慮進去。如建材超市要求荷載4噸,，普通超市和書店1噸,，普通百貨荷載400-500公斤。建材超市高度至少要8米層高,，生活超市5米層高,，倉儲要9米，電影院至少要10米層高,。只有把這些要素與主力店對接好,，才能夠真正物盡其用，相得益彰,。這就是萬達的核心競爭力,。

強調(diào)文化和制度。“不靠忠誠度靠制度”,。特別調(diào)制度的能用,，好操作。制度設(shè)計必須建立在不信任任何人的基礎(chǔ)上,，以防范風(fēng)險,。對財務(wù)、成本人員實行輪崗制度,，每三年輪一次崗,，如果不接受調(diào)動就解聘。萬達廣場的商家實行品牌庫,，把商家分成A,、B、C、D四個級別,，規(guī)定A級店只能選A,、B級別的商家，B級店可選A,、B,、C級別的商家，C級店才能選D級商家,。規(guī)定不同類別商家的租賃年限,，每年對品牌庫商家進行調(diào)整，從根本上杜絕招商腐敗,。設(shè)立內(nèi)部審計部,，兼有審計監(jiān)察雙重功能，人財物直接由王健林管理,。對所有公司每年一審計,，審計后出示三種意見：第一是管理建議書，不處罰,，只提管理建議,；第二是整改通知書，有處罰,，但限于行政經(jīng)濟處罰,；第三是審計通報，開除責(zé)任人或移送司法,。

持續(xù)創(chuàng)新,。萬達商業(yè)地產(chǎn)項目購物中心已有三代。第一代是向空中發(fā)展,，地下是停車場,，一層是精品店，二層,、三層租給沃爾瑪,，四層賣家居或電影城。發(fā)現(xiàn)沃爾瑪客流量大,，但從沃爾瑪出來后就走掉了,，并不逛其他精品店。這就是目標客戶不對,，消費層次不對,。進入沃爾瑪?shù)娜肆鹘^大部分都是中低消費人群，很多是老頭,、老太太或者家庭婦女,，購物以生活用品為主,，這部分客戶和首層精品店的目標客戶是不一樣的。第二代是組合店,，有百貨,、超市、電影城,、美食廣場,、數(shù)碼廣場等業(yè)態(tài)，避免了只有一個主力店,，目標客戶不對稱的問題,，但回報率不高。第三代是50%-60%是主力店,，40%-50%為室內(nèi)步行街的中小店鋪,，零售業(yè)大概占60%，40%是休閑娛樂,、餐飲文化等業(yè)態(tài),。這種設(shè)計既保證了避免投資風(fēng)險，又提高了投資回報率,。萬達商業(yè)地產(chǎn)項目的成功,，實際上是漸進地在實踐中不斷完善的過程。

極強的風(fēng)險控制意識,。發(fā)展企業(yè)，不完全是干得好,。很重要的是風(fēng)險控制得好,。做得大不叫本事，站得穩(wěn),、走得遠,，這才叫本事。他們通過極其精細的事前規(guī)劃,、全程信息化動態(tài)掌控來進行風(fēng)險控制,。他們拿出一個規(guī)劃方案之后，知道商業(yè)占多少,，住宅占多少,，判斷出可以拿多少租金，根據(jù)這個租金再反算回來,，看能夠承受多高的地價,，采取什么樣的付款方式。此外,，在平衡回報率和客流量之間,，也做得非常好,。他們的商鋪只租不售，既可以獲得持續(xù)的租金,，又方便統(tǒng)一規(guī)劃管理,。而且隨著商鋪越來越成熟，租金只會越來越貴,。

除了這些經(jīng)營管理的要素之外,，王健林還教大家怎樣篩選商業(yè)地盤?！霸谶x址上,，無論如何不能一次確定，有時間的話,，一年的時段,，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié),，一天的時間,，中午、晚上都看看,。還有一點非常重要,，看政府規(guī)劃，到任何一個城市,，先了解當?shù)爻鞘幸?guī)劃,，城市發(fā)展方向。暫時人不多不要緊,，預(yù)計幾年后會怎么樣,。”

看這些商業(yè)大佬的書,，要點在于理解把握他們的整體思路和做事的方式方法,，終究受益無窮。

《萬達哲學(xué)》,；王健林著,；中信出版社2015年1月第1版；49.00元