按照寫字樓物業(yè)的開發(fā)目的分類,，寫字樓物業(yè)大體上可以分為出租出售型寫字樓和公司總部型寫字樓兩大類型。其中,，出租出售型商業(yè)寫字樓是市場(chǎng)的主體,。
出租出售型寫字樓：
不同的企業(yè)對(duì)寫字樓區(qū)域選擇、設(shè)備要求以及內(nèi)部空間都有不同的要求,，總的來說都趨向于選擇與自己企業(yè)形象,、產(chǎn)品定位相吻合的建筑形象與室內(nèi)設(shè)計(jì)。國外寫字樓發(fā)展商在項(xiàng)目規(guī)劃之初,，通過大量市場(chǎng)調(diào)查,，確定開發(fā)項(xiàng)目的明確客戶群體，設(shè)計(jì)有針對(duì)性,，兼顧辦公,、會(huì)議、休閑,、培訓(xùn)等功能,，市場(chǎng)需求層次清晰。
公司總部型寫字樓：
隨著市場(chǎng)的成熟和業(yè)態(tài)發(fā)展,，出租寫字樓也越來越專業(yè)化,，有明顯的聚集趨勢(shì)。公司總部型寫字樓通常是跨國公司自己置地,，自己委托建筑設(shè)計(jì),。因此公司總部型寫字樓就是大型企業(yè),，特別是金融、保險(xiǎn)業(yè)的區(qū)域性總部,。它們往往選擇在城市中心地帶,。這種總部往往有特殊需求，如需要底層有營業(yè)大廳,、證券交易等特殊功能,，這種類型的地產(chǎn)要求開發(fā)商在項(xiàng)目初期就要針對(duì)其具體要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。
辦公樓物業(yè)的檔次分類：
國際甲級(jí)寫字樓（GRADEAOFFICE）標(biāo)準(zhǔn)
交通便利,，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市CBD,，行政配套齊全,；
建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)宏大,，外立面裝修素質(zhì)較高,；
平均每200平方米至少1個(gè)停車位；
樓層吊頂后凈高2.6米以上,；
平均每五層有一部電梯服務(wù),，等待時(shí)間不超過30s；
最少具備50-60瓦/平方米電力供應(yīng),，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施,；
平均每20平方米建筑面積有一條電話線，提供或支持DDN,、ISDN線路,，備有視象會(huì)議設(shè)備；
提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時(shí)空調(diào)供應(yīng),；
擁有聲明卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司,；
設(shè)備齊備，包括有銀行,、郵局,、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以服務(wù)大廈客戶為主,。

對(duì)于現(xiàn)代建筑潮流和對(duì)現(xiàn)代城市中心功能的重新認(rèn)識(shí),，辦公綜合樓建筑形態(tài)得到大量發(fā)展，包含有辦公功能的多種用途的辦公綜合樓的數(shù)量顯著增加,，是集聚了辦公,、商業(yè)、娛樂為一體的新型城市生活理念綜合體,。
頂級(jí)寫字樓從5A向6E 演變
寫字樓的開發(fā)與投資行為具有長期性,，看中的是物業(yè)長線的盈利能力,，在參考國際頂級(jí)寫字樓至少要滿足下面六個(gè)條件，這六個(gè)指標(biāo)依據(jù)其關(guān)鍵詞稱為6E,，分別是：
重要的商務(wù)區(qū)（Essential business location）
毫無疑問,，地段是頂級(jí)寫字樓的首要標(biāo)準(zhǔn)，頂級(jí)寫字樓必須位于成熟的大型商務(wù)區(qū)中,，一座寫字樓需要有周邊環(huán)境的輔助,，包括商務(wù)氛圍、交通狀況,、產(chǎn)業(yè)鏈條是否完備等,。
有品位的建筑（Elegant building）
形成匯聚了某個(gè)時(shí)期的思想、精神,、理念和信仰,，在一定的空間區(qū)域具有獨(dú)特之處，具有定位和指向作用,，具有高度的代表性和現(xiàn)實(shí)意義,。
超一流的硬件設(shè)施與服務(wù)（Excellent facility and service）
5A ：OA，辦公智能化,；BA,，樓宇自動(dòng)化；CA,，通訊傳輸智能化,；FA，消防智能化,；SA,，保安智能化。是頂級(jí)寫字樓的基礎(chǔ)指標(biāo)之一,。
出眾的客戶（Extraordinary tenant）
一流企業(yè)非常關(guān)心自己的鄰居是誰,，有同質(zhì)化的需求，希望同樣重量級(jí)的企業(yè)能夠在一起,，以此來互相襯托彼此的實(shí)力和地位,。
純商務(wù)(Exact place for buiness)
在發(fā)達(dá)國家，頂級(jí)寫字樓是非常單純的,、辦公就是辦公,，購物和休閑完全在與寫字樓配套的商務(wù)區(qū)實(shí)現(xiàn)，最大限度地實(shí)現(xiàn)功能的專一化,。
非賣（Exception of sale）
評(píng)判頂級(jí)寫字樓的最后標(biāo)準(zhǔn)是只租不售,，意即統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)。這是評(píng)判寫字樓是否為頂級(jí)的重要指標(biāo),。

何種辦公樓值得投資：
首先,，其規(guī)劃應(yīng)突出整體性,，避免各類物業(yè)“魚目混雜”。如果將住宅與辦公樓混建在同一小區(qū)內(nèi),，無論對(duì)辦公樓入駐者還是住宅業(yè)主都將造成負(fù)面影響,，使得辦公和住宅的檔次都上不去。
其次,，區(qū)域內(nèi)有頂級(jí)物業(yè)的辦公樓市場(chǎng),，其投資前景看好。頂級(jí)物業(yè)將大大提升區(qū)域內(nèi)整體辦公物業(yè)的檔次,。

辦公樓的商圈的層次劃分：
核心區(qū)
中心區(qū)
副中心區(qū)：更多乙級(jí)寫字樓,，吸引一些非品牌企業(yè)；
邊緣區(qū)：主要分布小寫字樓和商住兩用型物業(yè)（SOHO）,；
新開發(fā)區(qū)：辦公,、生產(chǎn)結(jié)合型；

寫字樓市場(chǎng)的供求分析：
利用城市總?cè)丝谡加械膶懽謽菢敲鏍顩r,，推算當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求：
慣常使用“歷年城市寫字樓總樓面/城市總?cè)丝?#8221;比率；（例如0.15平方米/人）
利用城市就業(yè)人口平均占有的寫字樓樓面面積,；（例如0.2平方米/人）
對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析中預(yù)測(cè)城市寫字樓的需求；

寫字樓市場(chǎng)的供給分析：
定性方法：
寫字樓供給等級(jí)分析：A,、B,、C三個(gè)等級(jí)；
用寫字樓等級(jí)樓面比例法推算寫字樓的供給狀況
經(jīng)驗(yàn)上,，許多城市的A級(jí)寫字樓樓面/（B級(jí)寫字樓樓面+C級(jí)寫字樓樓面）=1：2,。
總之，寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析應(yīng)當(dāng)在 整個(gè)城市范圍內(nèi)進(jìn)行,。采取定性和定量方法,，分析城市人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、寫字樓樓面總量、人口與樓面歷年變化等,，推算當(dāng)前及未來市場(chǎng)寫字樓樓面的供給狀況及需求潛力,。

城市生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)的八大趨勢(shì)
建筑群整體布局設(shè)計(jì)考慮生態(tài)節(jié)能；
建筑外墻采用智能呼吸式雙層幕墻,，保證高層建筑也可開窗自然通風(fēng),；
采用高效保溫隔熱玻璃及遮陽蔽陽調(diào)光裝置；
利用空氣熱壓原理有效組織自然換氣裝置,；
水源熱泵及地源熱泵技術(shù)的有效應(yīng)用,；
混凝土樓板制冷供暖（水冷及風(fēng)冷）技術(shù),；
太陽能光伏發(fā)電以及電能高效存儲(chǔ)利用系統(tǒng)；

建筑自動(dòng)化控制的五大趨勢(shì)
電子控制技術(shù)將有較快的更新?lián)Q代趨勢(shì)
設(shè)備體積越來越少而功能越發(fā)強(qiáng)大和高效
無線局域網(wǎng)近二三年內(nèi)將有突破
高檔辦公樓室內(nèi)陸面將廣泛使用雙層架空地板,，以靈活用戶布線（包括強(qiáng)電,、弱電、通訊等）
各種自控體系之間的相互配合,、兼容將成為系統(tǒng)是否成立的決定性因素

未來寫字樓規(guī)劃設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)：
以北京為例,，涌現(xiàn)出四種主要流派類型：
一、以財(cái)智中心,、印象中心（IDEA）為代表的經(jīng)過住宅改造的邊緣性寫字樓,，也稱商務(wù)樓、商務(wù)中心,、商務(wù)公寓,。目標(biāo)客戶主要針對(duì)中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè),，由于配置較好,，可以量身訂做，與一般的中小型寫字樓相比,，功能較多,，使用率高，花費(fèi)比較低,。
二,、以建外SOHO、第一大道為代表的純寫字樓的上市,，以“你想投資嗎”的準(zhǔn)確定位而受到投資買家的青睞,；
三、以左岸工社為代表的個(gè)性寫字樓的出現(xiàn),，以“少數(shù)人的寫字樓”為口號(hào),，以素面朝天和住宅的包裝手法勝出；
四,、以森根國際,、總部基地為代表的另類寫字樓的興起，標(biāo)榜TOWNHOUSE寫字樓滿足前衛(wèi)客戶的辦公軌跡變化的需要,，在諸如獨(dú)立,、自由分割、自然采光,、功能分配,、倉庫和人性化都更勝一籌。
其中的代表左岸工社及森根國際等創(chuàng)新寫字樓的出現(xiàn),，標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和成熟,，同時(shí)也標(biāo)志著寫字樓市場(chǎng)概念銷售時(shí)代的來臨,。
未來寫字樓：
“拒絕居住”，強(qiáng)調(diào)上午用途,、商務(wù)設(shè)施,、商務(wù)氛圍；
根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)和目標(biāo)客戶的行為模式進(jìn)行定位,；
在功能上有所創(chuàng)新,，以充分滿足客戶未來性需求。