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解讀房產和土地使用稅為納稅人剖析常見誤區(qū)
2011-05-10 09:32:15 | 來源：財考網 | 作者： 免租金期的房產稅應由產權所有人繳納
5月份是房產稅,、土地使用稅的申報期，圖為重點稅源管理局稅務干部到房地產企業(yè)走訪并宣傳新政策,。 日前,，溧水縣地稅局稅務管理員在對轄區(qū)內某企業(yè)進行納稅輔導時發(fā)現(xiàn)，企業(yè)于2011年1月1日將部分自有房產出租給另一家公司用于生產經營,，雙方簽訂了一份租期為10年且租金金額固定不變的租賃合同,，同時雙方在合同中約定，前兩年免收租金,。也就是說該企業(yè)免收承租方2011年1月1日至2012年12月31 日期間的租金,。財務負責人認為免租期間，出租單位未取得租金收入,，按從租計算繳納房產稅應為0元,。 稅務人員解釋說，根據財政部,、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)的《關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號第二條規(guī)定,，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅,。因此該企業(yè)2011年1月1日至2012年12月31日兩年免租期間，其房產稅應按照房產原值計算繳納,。 房產評估增值部分是否應當繳納房產稅 地下建筑和土地也要征收房產和土地使用稅 高淳縣某商業(yè)企業(yè)為了獲取銀行抵押借貸款,，聘請資產評估事務所對企業(yè)名下一處房產進行了評估,。經過評估，房產增值100萬元,。近日財務人員前來地稅機關咨詢：納稅人發(fā)生的房產評估增值部分是否應當繳納房產稅,？ 房產稅現(xiàn)行條例規(guī)定，房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價,。財稅〔2008〕152號文件規(guī)定：“房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。”“房產評估增值是否征收房產稅,，關鍵在于房產評估后,，企業(yè)是否應當進行賬務調整。根據國家有關會計制度的規(guī)定,，納稅人除發(fā)生資產重組以及確認投資性房地產等少數情形外,，房產的會計核算應當遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產增值（或減值）而隨意調增（或調減）房產原值,。因此公司為了取得銀行貸款而進行房產評估所產生的增值,，不得進行賬務調整，房屋增值部分不用繳納房產稅,。 目前許多建筑都擁有地下室,、地下停車場，對地下建筑如何繳納房產稅,、土地使用稅的問題,，許多企業(yè)不甚了解。稅務部門解答說,，根據財稅[2009]128號規(guī)定,，自用的地下建筑，如果是工業(yè)用途房產,，以房屋原價的50%作為應稅房產原值,。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×（1-30%）×1.2%。如果是商業(yè)和其他用途房產,，以房屋原價的 70%作為應稅房產原值,。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×（1-30%）×1.2%。 對于與地上房屋相連的地下建筑,，如房屋的地下室,、地下停車場、商場的地下部分等,，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅,。 對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅,。其中,，已取得地下土地使用權證的,，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款,；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的,，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅,。 新征用土地的土地使用稅何時開始繳納 購買土地使用權自建房屋,，房產原值如何計價 地稅部門在平時征管過程中發(fā)現(xiàn)，多數納稅人對新征用土地的土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間理解不正確,，有的認為：我們的廠房還沒建或沒建好不應該繳納土地使用稅,；有的認為：我們還沒有生產經營所以不應該繳納土地使用稅；有的認為：我們還沒有拿到土地部門頒發(fā)的“土地使用證”所以不應該繳納土地使用稅等等,。稅務部門提醒納稅人,，關于新征用的土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：（一）新征用的土地若是耕地,，應自批準征用之日起滿 1年開始繳納土地使用稅,；（二）新征用的土地若是非耕地，應自批準征用之次月起開始繳納土地使用稅,。因此納稅人不要因理解錯誤而引起稅務處罰,。 一開發(fā)商在南京某區(qū)取得了一處土地的使用權，該土地被建成一處休閑娛樂莊園,，建造的房屋很少,，山坡上種植了很多經濟林木，還有魚塘,，綠化面積很大,，該公司應如何計算房產原值？ 稅務人員解釋說,，根據財稅[2010]121號文：對按照房產原值計稅的房產,，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價,，包括為取得土地使用權支付的價款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價,。 |
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