不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在新出臺(tái)的政策中,，對(duì)購(gòu)房者打擊最大的并非是限購(gòu)，而是二套房首付上調(diào)至60% 這項(xiàng)規(guī)定,。這一政策的出臺(tái),，使不少正打算改善居住條件的普通購(gòu)房者陷入新的購(gòu)房困境。“做過(guò)多年房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人都知道,，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō) ,，總價(jià)款多出3 萬(wàn)元就是一道坎，很多人邁不過(guò)去,，就只能另作打算了,。”一位從業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。面對(duì)新政,，改善型置業(yè)者如何才能順利換到大房子,？本期請(qǐng)島城置業(yè)專(zhuān)家為改善型購(gòu)房者推薦幾個(gè)順利換房的方法。

“正準(zhǔn)備要換套房,，卻趕上了調(diào)控?，F(xiàn)在首付又要多出十多萬(wàn)元。”近期正準(zhǔn)備換套大房子的劉先生很是發(fā)愁,。他告訴記者,，2004年結(jié)婚那年，他們家在市北區(qū)敦化路附近買(mǎi)了一套57平方米的小套二作為婚房,。劉先生說(shuō),，孩子就要出生了，“我和妻子兩個(gè)人平時(shí)工作都挺忙,，孩子生下來(lái)之后需要人照顧,。可是我們家太小了,，所以就想著要換一套120平方米左右的套三,。”為了迎接即將到來(lái)的孩子，劉先生開(kāi)始盤(pán)算著換房,。2011年,，換房的事剛被提上日程，他就面臨了這一輪政策調(diào)控,，首付比例提升到了60%,。

“我只能先買(mǎi)上房，等交房并裝修好之后再賣(mài)掉原來(lái)的房子。”劉先生起初準(zhǔn)備拿出家中的應(yīng)急儲(chǔ)蓄30萬(wàn)元,，再向雙方父母和三個(gè)兄弟姐妹借40萬(wàn)元,，在嶗山區(qū)買(mǎi)一套總價(jià)140萬(wàn)元左右的房子，等賣(mài)掉老房子之后再將錢(qián)還上,。“可是政策一出,，我還要多支付10多萬(wàn)元的首付款。要知道,，原來(lái)這70萬(wàn)元也是好不容易湊齊的,，這讓我很頭疼。”劉先生很費(fèi)解,，自己并沒(méi)有拿房子來(lái)做投資,，只是希望改善一下家庭的居住條件，換一套大一點(diǎn)的房子來(lái)迎接孩子的到來(lái),，卻發(fā)現(xiàn)阻力如此之大,。

一算賬首付增了14萬(wàn)元

新政對(duì)改善型置業(yè)者最大的沖擊在于首付款比例提升了10%——由原來(lái)的50%提升至60%，貸款利率仍然按照基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行,。如同上述購(gòu)房者那樣,，因?yàn)樾抡坏貌怀袚?dān)更高的首付款，提升了籌款的難度,。以120平方米,、總價(jià)140萬(wàn)元的二套房為例，新政前后的購(gòu)房賬單在首付比例提升的政策下產(chǎn)生了下述變化,。

原購(gòu)房賬單：總房款140萬(wàn)元,，首付50%為70萬(wàn)元，貸款70萬(wàn)元,，按照貸款期限30年,、1.1倍基準(zhǔn)利率水平，購(gòu)房者每月應(yīng)還4800元,，共支付利息為102萬(wàn)元,。

新購(gòu)房賬單：總房款140萬(wàn)元，按照上調(diào)的首付60% 比例,，首付款為84萬(wàn)元,，首付增加了14萬(wàn)元；貸款56萬(wàn)元,，按照貸款期限30年,、1.1倍基準(zhǔn)利率水平，購(gòu)房者每月應(yīng)還款3800元,，每月月供比新政前少還了1000元,；共支付利息 82萬(wàn)元，比新政前少支付20萬(wàn)元,。

招數(shù)一：賣(mài)舊返租,，省了搬家

網(wǎng)友支持率：六成

操作建議：首付提高了，不少想要改善居住條件的家庭會(huì)先將原來(lái)的房子賣(mài)掉,，拿到房款之后才能支付得起二套房的首付,。但是往往賣(mài)房和買(mǎi)房無(wú)法同時(shí)進(jìn)行，中間會(huì)出現(xiàn)一個(gè)銜接的空白期,。最好的方式就是賣(mài)掉自己的老房子之后,，以按照市場(chǎng)價(jià)水平支付給其房租的方式繼續(xù)住在老房子中，等到新購(gòu)房處理好之后再搬家,。這樣既能賣(mài)掉舊房子湊足買(mǎi)新房的房款,，同時(shí)也不用折騰著搬兩次家。

當(dāng)然,，事先與買(mǎi)方達(dá)成協(xié)議非常重要,。22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介代理公司總經(jīng)理王文香告訴記者，過(guò)戶后推遲交房這種操作在二手房交易市場(chǎng)比較常見(jiàn),。“實(shí)際操作中很少有立即交房的,，一般在過(guò)戶之后會(huì)推遲 3個(gè)月左右再交房。為了保證如期交房賣(mài)主往往需要再押一定數(shù)額的保證金,。”

返租的方式能避免多一次動(dòng)蕩的搬家行動(dòng),，但前提是要在賣(mài)房前事先打算好買(mǎi)房的位置、面積,、總價(jià)等條件,，這樣便于盡早購(gòu)房。“這種方式所爭(zhēng)取的交房時(shí)間還是有限的,，所以不適合買(mǎi)新房,，比較適合買(mǎi)二手房。”王文香說(shuō),，在賣(mài)房前可向中介事先打聽(tīng)好該地段附近的房源情況,。“現(xiàn)在中介房源都比較充足，房主可以先了解房源,，做到心中有數(shù),，等到賣(mài)了房子之后再定新房。”

專(zhuān)家建議：如果房源比較優(yōu)質(zhì),，可以將推遲交房作為賣(mài)房的條件之一,，一般可以在房屋辦理完過(guò)戶手續(xù)之后，要求再推遲半年或者一年交房,。

招數(shù)二：賣(mài)舊租房,，安心過(guò)渡

操作建議：為了湊齊首付款而要先賣(mài)老房的購(gòu)房者,，如果想購(gòu)買(mǎi)新樓盤(pán)的住宅，但買(mǎi)了老房子的買(mǎi)主又不愿意交房時(shí)間太遲,，這時(shí)購(gòu)房者只能另外去租房子等待交 房了,。王文香告訴記者，采用這種方式換房的購(gòu)房者占的比例很少,。“沒(méi)有孩子的家庭可以考慮租一個(gè)離上班地點(diǎn)近的地方 ,，有孩子的家庭可以考慮租一個(gè)離孩子上學(xué)近的地方，盡量少讓孩子脫離原來(lái)的生活圈,。”