本文納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。

　　一,、取得土地環(huán)節(jié)

　　1、土地使用稅：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù),，依照規(guī)定稅率計算征收（具體稅率參照當?shù)匾?guī)定）。

　　案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同,，合同約定出讓土地面積為56000平米,，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日,。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米,。那么2010年應繳納多少土地使用稅？

　　分析：該企業(yè)應從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應繳納2個月土地使用稅：56000*4*2/12=37333.33元,。

　　2,、印花稅（土地出讓或轉讓合同）：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅,，按所載金額萬分之五貼花,。

　　3、契稅：國有土地使用權出讓,、土地使用權出售,、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。目前江蘇省規(guī)定的契稅稅率為3％,。契稅的納稅義務發(fā)生時間,，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,，或者納稅人取得其他具有土地,、房屋權屬轉移合同性質(zhì)憑證的當天。

　　二,、設計施工環(huán)節(jié)

　　1,、印花稅（設計合同）：建設工程勘察設計合同，包括勘察,、設計合同,，按收取費用萬分之五貼花。

　　2,、印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同,，包括建筑、安裝工程承包合同,，按承包金額萬分之三貼花。

　　3,、印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同,，按借款金額萬分之零點五貼花。

　　三,、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

　　1,、營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額,，銷售不動產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務,、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用,。營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn),，采取預收款方式的,，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

　　2,、土地增值稅（預征）：除普通標準住宅不實行預征外,，對其他各類商品房，均實行預征,。普通標準住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā),、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價,、為解決住房困難戶住房困難,、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關文件,，經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇詹块T審核后確認,。

　　土地增值稅預征的計稅依據(jù)為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入。

　　除保障性住房外,，我省預征率不得低于2%,，具體稅率參照當?shù)匾?guī)定。

　　3,、企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,，計入當期應納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省,、自治區(qū),、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定:

　?。?）開發(fā)項目位于省,、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,，不得低于15%,。

　　（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的,，不得低于10%,。

　　（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的,，不得低于5%,。

　　（4）屬于經(jīng)濟適用房,、限價房和危改房的,，不得低于3%,。

　　案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工,，2010年4月開始預售,，4-6月共取得預收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元,，以前年度均盈利,，該企業(yè)應繳納多少企業(yè)所得稅？（假設企業(yè)土地增值稅預征率為3%,、城建稅稅率7%,、教育費附加3%、地方教育費附加1％,，該企業(yè)位于地級市,，當?shù)匾?guī)定計稅毛利率為10%）

　　分析：該企業(yè)預收收入10000萬元，應繳納營業(yè)稅10000*5％＝500萬元,，城建稅500*7%＝35萬元，教育費附加500 *3%＝15萬元,，地方教育費附加500*1％＝5萬元，土地增值稅10000*2％＝200萬元,，合計755萬元。應納稅所得額＝-50＋10000*10％－755＝195萬元,，應繳納企業(yè)所得稅＝195*25％＝48.75萬元

　　4,、印花稅（商品房銷售合同）：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花,。

　　四、竣工交房環(huán)節(jié)

　　1,、企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額,。

　　企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā),，建造、銷售住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物,、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外,，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,，應視為已經(jīng)完工：

　　（1） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案,。

　　（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用,。

　?。?）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

　　在年度納稅申報時,，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料,。

　　案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工，之前已預收房款30000萬元,，之前已按計稅毛利率10％計算出預計毛利額,，計入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元,，完工后計算出實際毛利額為10500萬元,，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅？

　　分析：實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額為7500（10500-30000*10％）萬,，應納稅所得額＝-2300+7500＝5200萬,，應繳納企業(yè)所得稅＝5200*25％＝1300萬元。

　　2,、土地增值稅（清算）：

　　納稅人符合下列條件之一的,，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的,；（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的,；（3）直接轉讓土地使用權的。

　　對符合以下條件之一的,，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的,；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,；（4）各省轄市地方稅務機關規(guī)定的其他情況,。（5）對前款所列第（3）項情形,，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算,。

　　在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算,。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的,，可實行核定征收。

　?。?）依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的,；

　?。?）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,；

　?。?）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的,；

　　（4）符合土地增值稅清算條件,，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算,，逾期仍不清算的；

　?。?）申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當理由的,。

常見問題解答

　　1、應收房款欠款是否繳納營業(yè)稅,？如房地產(chǎn)公司銷售了一套房屋給業(yè)主，按照合同09年底應收房款100萬,，業(yè)主實際只繳納了30萬，請問欠款70萬是否要在09年申報營業(yè)稅,，還是在實際收到時繳納營業(yè)稅？

　　答：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第二十四條規(guī)定,，條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項,，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天,，為書面合同確定的付款日期的當天,；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,，為應稅行為完成的當天。因此,，納稅人應當按照合同確定的付款日期確認營業(yè)收入，依法繳納營業(yè)稅,。

　　2,、房地產(chǎn)開發(fā)公司采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年作為條件銷售不動產(chǎn),，如何繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅？

　　答：根據(jù)蘇地稅函[2008]135號文件規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn),，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年,。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)商讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權,，即其他經(jīng)濟利益,。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為,，應按規(guī)定核定其營業(yè)額。不能以低價繳納營業(yè)稅,，更不能以未取得銷售收入為名不繳納營業(yè)稅,。

　　3,、房地產(chǎn)企業(yè)代收費用是否需繳納營業(yè)稅,？

　　答：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外收費,，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定：營業(yè)稅條例所稱價外費用,，包括收取的手續(xù)費、補貼,、基金,、集資費、返還利潤,、獎勵費,、違約金、滯納金,、延期付款利息,、賠償金、代收款項、代墊款項,、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金,，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費,；（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù),；（三）所收款項全額上繳財政,。　如果為符合規(guī)定條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費,，則不并入營業(yè)額征收營業(yè)稅，否則應作為價外收費,，全額計征營業(yè)稅,。

　　4,、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權,，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年,，使用費一次性收取,。這筆收入是否應當繳納土地增值稅,？

　　答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定,，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權,、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅,。出售或轉讓應當以辦理相應產(chǎn)權為標志,，產(chǎn)權未發(fā)生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為,，因為沒有發(fā)生使用權的轉移,，不需要繳納土地增值稅,。

　　5、以不動產(chǎn)投資是否征收土地增值稅,？

　　答：對于以房地產(chǎn)進行投資,、聯(lián)營的,，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn)) 作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,，將房地產(chǎn)轉讓到所投資,、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅,。對投資,、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。自2006年3月2日起,，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資,、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定,。

　　6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的,，企業(yè)所得稅上如何處理,？

　　答：根據(jù)《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2009〕875號）以及《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定，企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的,，不屬于捐贈行為，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例分攤確認各項的銷售收入,。銷售的不動產(chǎn)屬于未完工產(chǎn)品的,，不動產(chǎn)預售收入應按規(guī)定的計稅毛利率計征企業(yè)所得稅，但汽車銷售收入不適用房地產(chǎn)開發(fā)的有關稅收規(guī)定,。

　　7,、房產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產(chǎn)稅,？如果繳納,，該如何確定房產(chǎn)稅的原值？

　　答：國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第二條第四項規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用,、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產(chǎn)稅,。開發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部的情況，應自開始使用售樓部的次月起繳納房產(chǎn)稅,。作為自用的售樓部,，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的相關規(guī)定，按照其售樓部房產(chǎn)原值的70%作為房產(chǎn)稅應納稅所得額,，再按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅,。

　　在房產(chǎn)原值的確認上，分不同時段計算并交納房產(chǎn)稅,。2009年1月1日至2010年12月21日應按照財政部,、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）的規(guī)定，即對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿的固定資產(chǎn)科目中,，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅,。房屋原價應根據(jù)相關會計制度的規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的,，應按規(guī)定進行調(diào)整或重新評估房屋原價,。從2010年12月21日起，應按照財政部,、國家稅務總局《關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）的規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價,，包括為取得土地使用權支付的價款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

　　8,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠30%的價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在2年期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用,。這種情況涉及個人所得稅嗎,？

　　答：據(jù)《國家稅務總局關于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576 號）規(guī)定，所述行為其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款,。因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款,，應視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅,。每次財產(chǎn)租賃所得的收入額,，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。