關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書,、商品房訂購(gòu)意向書糾紛的處理問(wèn)題
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2010-09-27 08:38:32
近年來(lái),,因商品房認(rèn)購(gòu)書、商品房訂購(gòu)意向合同引發(fā)的糾紛越來(lái)越多,,此類糾紛的引起往往是開發(fā)商在房屋建設(shè)的初期以商品房認(rèn)購(gòu)書,、訂購(gòu)意向書的形式
向社會(huì)公開預(yù)售房屋,購(gòu)房者與售房者簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書或訂購(gòu)意向書,,認(rèn)購(gòu)書或訂購(gòu)意向書簽訂后,,一種情況是房屋價(jià)格上漲,開發(fā)商將房屋另售他人引發(fā)糾紛,;
另一種情況是,,認(rèn)購(gòu)書所約定的雙方要簽訂正式的商品房買賣合同,但經(jīng)雙方洽談,,未能對(duì)就買賣商品房的意思表示達(dá)成一致,,購(gòu)房者起訴要求法院判令雙方簽訂合
同。
審判實(shí)踐中,,處理此類糾紛的主要有爭(zhēng)議的問(wèn)題是: 第一、商品房認(rèn)購(gòu)書,、商品房訂購(gòu)意向書的性質(zhì)如何確認(rèn),,屬于預(yù)約合同、還是本約合同,,沒(méi)有嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。 第二、法院能否依據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書或意向書中簽訂商品房買賣合同的約定,,判決當(dāng)事人雙方簽訂商品房買賣合同,; 第三、房屋買賣雙方經(jīng)洽談,,未能對(duì)就買賣商品房的意思表示達(dá)成一致,,如何確認(rèn)違約責(zé)任。 案例:上訴人A公司與被上訴人王某商品房買賣合同糾紛案 2006 年12月9日,王某與A公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書,,認(rèn)購(gòu)書約定:王某自愿訂購(gòu)A小區(qū)大廈第五層,,朝向南第4號(hào)住房一套,總價(jià)款22.8萬(wàn)元,,約56平方米,; 王某簽訂本協(xié)議時(shí),向A公司支付締約訂金壹萬(wàn)元,,A公司自收到王某締約訂金時(shí)起,,至雙方約定簽訂《商品房買賣合同》之日,A公司不得將上述房屋另售他人,; 王某自接到A公司通知起七日內(nèi)同A公司簽訂《商品房買賣合同》同時(shí)支付首期房款,,王某交納的締約訂金轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。若王某逾期七日未與A公司簽訂商品房買賣 合同,,A公司不再為王某保留上述房屋,,并有權(quán)將上述房屋另售他人;若王某違約,,逾期不與A公司簽訂《商品房買賣合同》,,則A公司不予退還收取的締約訂金; 若A公司違約,,將上述房屋在約定的期限內(nèi)售予他人,,則將雙倍返還王某的締約訂金。同年12月24日,,A公司發(fā)通知給王某,,要求王某在接到通知7日內(nèi)簽訂 《商品房買賣合同》,需要銀行按揭的請(qǐng)交納總房款的50%按揭首付款,,并同時(shí)交清夾層代建費(fèi)每平方米200元及擴(kuò)大部分的房款,,逾期不來(lái)的,按商品房認(rèn)購(gòu) 書的約定執(zhí)行,。王某在接通知后到A公司洽談,,因購(gòu)房首付款按總房款的比例,夾層代建費(fèi),,房屋擴(kuò)大面積的價(jià)款等產(chǎn)生爭(zhēng)議,,雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議,沒(méi)有簽訂《商品 房買賣合同》,。王某遂起訴,,請(qǐng)求判令A(yù)公司與其依約簽訂商品房買賣合同,A公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用,。 一審法院認(rèn)為: 王某與A公司之間的商品房認(rèn)購(gòu)書,,并未違反相關(guān)規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為合法有效的商品房買賣預(yù)約合同,。與商品房買賣合同的本約,兩者沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別,,不同之處在于商 品房預(yù)約合同為無(wú)名合同,,商品房預(yù)售本約合同為有名合同,對(duì)開發(fā)商而言,,前者履行的是締約義務(wù),,后者履行的是合同標(biāo)的物的交付義務(wù)。A公司在未征得王某同 意,,在雙方約定的房?jī)r(jià)外以“夾層代建費(fèi)”名義加價(jià),,屬擅自變更房屋單價(jià),有違約誠(chéng)信原則,,已構(gòu)成違約行為,。且A公司在本案訴訟過(guò)程中,也沒(méi)有提供證據(jù)證明 與王某簽訂的認(rèn)購(gòu)書中所確定的房屋賣與他人,,因此雙方應(yīng)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書確定的房屋履行簽訂商品房買賣合同的義務(wù),。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十 條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條,、第六條之規(guī)定,,判決A公司與王某依商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂商品房買賣合同, 于判決書生效后30日內(nèi)履行完畢,。 原審法院宣判后,,A公司不服,上訴至本院,。本院經(jīng)審理,,撤銷一審判決,發(fā)回重審,。原審法院參考本院發(fā)回重審函的意見重新作出判決后,,王某不服,其上訴到本院,,本院對(duì)該案已調(diào)解解決,。但本案引發(fā)的幾個(gè)問(wèn)題值得研究和探討,在此談一下本庭的傾向性觀點(diǎn): 第 一,、雙方簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書屬于預(yù)約合同,、還是本約合同,。原審法院認(rèn)為“王某與A公司之間的商品房認(rèn)購(gòu)書,,與商品房買賣合同的本約合同沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別,不 同之處在于商品房預(yù)約合同為無(wú)名合同,,商品房預(yù)售本約合同為有名合同”,。原審法院的這種認(rèn)定不妥,本案中王某與A公司之間的商品房認(rèn)購(gòu)書,是商品房買賣雙 方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前簽訂的文書,,是雙方對(duì)交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn),,不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。該認(rèn)購(gòu)書屬于預(yù)約 合同,,預(yù)約合同與本約合同是有區(qū)別的,,不僅僅是有名合同和無(wú)名合同的區(qū)別。本約是相對(duì)于預(yù)約而言的,,在預(yù)約中約定將來(lái)要訂立的契約即為本約,;預(yù)約則是約定 將來(lái)要訂立一定契約的契約。本案的認(rèn)購(gòu)書從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)屬于“有未決條款的預(yù)約”,。當(dāng)然,,預(yù)約在一定條件下可以轉(zhuǎn)化為本約,最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合 同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第五條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu),、訂購(gòu),、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容, 并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的 ,,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同,。”本案中,,王某與A公司簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書,,不具備《商品房銷售辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容,該認(rèn)購(gòu)書中尚有“缺失條款 或不確定的條款”,,如《商品房銷售辦法》第十六條規(guī)定的“交付使用條件和日期”,、“面積差異的處理方式”等內(nèi)容為商品房買賣的必備條款,該認(rèn)購(gòu)書中均未作 約定,,同時(shí)房屋的購(gòu)買人王某也未交付房款或大部分房款,,故該認(rèn)購(gòu)書在履行過(guò)程中亦未轉(zhuǎn)化為商品房買賣的本約合同。 第 二,、法院能否依據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書中簽訂商品房買賣合同的約定,,判決當(dāng)事人雙方簽訂商品房買賣合同?!吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四條的規(guī)定:“當(dāng)事人依法享有 自愿訂立合同的權(quán)利,,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)?!币虼?,法院不能僅憑當(dāng)事人單方的意識(shí)表示來(lái)判決雙方當(dāng)事人簽訂合同,原審法院判令王某與A公司簽訂商 品房買賣合同無(wú)法律依據(jù),,同時(shí)也屬于公權(quán)力干預(yù)當(dāng)事人意思自治,。同時(shí),,判令雙方簽訂合同,是否具有可執(zhí)行力,,如一方當(dāng)事人堅(jiān)持不簽合同,,法院怎樣強(qiáng)制執(zhí) 行? 第三,、王某與A公司未能對(duì)就買賣房屋的意思表示達(dá)成一致,,是否存在一方違約。王某與A公司在協(xié)商簽訂合同的過(guò)程 中,,因購(gòu)房首付款按總房款的比例,,夾層代建費(fèi),房屋擴(kuò)大面積的價(jià)款等產(chǎn)生爭(zhēng)議,,雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議,,沒(méi)有簽訂《商品房買賣合同》。該幾項(xiàng)屬于認(rèn)購(gòu)書以外的內(nèi) 容,,雙方?jīng)]有協(xié)商一致,,是否屬于A公司違約,值得探討,。如果屬于A公司違約,,其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任是雙倍返還定金;是否還能包括王某的期待利益,。從公平原則考 慮,,本案中王某僅投入了1萬(wàn)元的資金,其期待利益損失在適用定金罰則后已得到充分的救濟(jì),,不應(yīng)在判令違約方重復(fù)賠償,。 來(lái)源:
中國(guó)法院網(wǎng)蚌埠頻道
責(zé)任編輯:
陳思
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