從今年年初以來，隨著國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”）的發(fā)布和實施,，全國各地原本高漲的房地產(chǎn)市場形勢無疑遭遇了類似2008年的政策寒冬,。北京房地產(chǎn)市場在全國房地產(chǎn)行業(yè)來講，是具有標桿作用的,。但是隨著《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（簡稱“京十二條”）的出臺和事實,，政府對于領漲全國房市的北京市場從政策層面來講也采取了更加嚴厲的措施。
古人有言“治亂須重典”,，從“抑制”房價到“遏制”房價,，面對瘋漲的商品房價格，此次國家痛下殺手,，出臺了最為嚴厲的調(diào)控政策,。對于“國十條”、“京十二條”對房地產(chǎn)市場的影響以及政策本身的合理性,，業(yè)內(nèi)人士可以從經(jīng)濟學的角度來做行業(yè)的分析,。但是，政策已經(jīng)出臺,，由于政策的實施本身具有延后性,，加之房屋銷售買賣合同本身的特性，“國十條”,、“京十二條”對房地產(chǎn)銷售的影響也將在政策出臺后的二三個月內(nèi)逐步顯現(xiàn),。因此，除了業(yè)內(nèi)人士從經(jīng)濟學角度分析市場層面的問題,。作為一名專注于房地產(chǎn)的行業(yè)律師,，我也對房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，對于已經(jīng)簽訂生效的房屋銷售合同的履行及影響發(fā)表下我的拙見,。
一,、房產(chǎn)調(diào)控新政帶來的法律問題
“春江水暖鴨先知”，去年瘋狂的房價和對房地產(chǎn)投資心理的激增,，使得購房人對于國家何時出手調(diào)控房價,，以及對政策的風吹草動都極為敏感。“國十條”,、“京十二條”剛出臺,，盡管政策本身的討論還未塵埃落定,，但是對于房屋買賣合同中的買受人，即消費者,，已經(jīng)在內(nèi)心中產(chǎn)生了恐慌,，作為房地產(chǎn)律師，也接到了大量購房人關于此問題的咨詢,。特別是“國十條”,、“京十二條”為了抑制不合理住房需求而提出的“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策”，并且對于“第二套房”,、“第三套房”,、“ 非本地居民”購房做了更加明確的細則性約束，大大增強了政策的可操作性,。而在各大商業(yè)銀行相繼出臺各自的從嚴從緊的信貸政策后,，消費者特別是已經(jīng)簽訂認購書、銷售合同,、二手房買賣合同的消費者,，對于“認購書、合同是否必須繼續(xù)履行,？”,，“貸款首付增加怎么處理？”,，“買房合同能不能解除,？”，“買房合同解除或者終止后責任如何承擔,？”等問題都產(chǎn)生了疑問,，律師也經(jīng)常接到類似的咨詢問題，同時,，一些房地產(chǎn)開發(fā)商,、中介公司的銷售人員也曾向律師提出過這些問題。
由此可見,，“國十條”,、“京十二條”等調(diào)控政策的影響絕不僅僅限于對房地產(chǎn)市場當前宏觀形勢以及對未來市場形勢發(fā)展走向的影響。隨著政策出臺前已經(jīng)簽訂生效的售房合同履行期限的臨近,，如何處理政策出臺之前新房,、期房、二手房房屋買賣合同變更或者解除的問題,？是目前開發(fā)商和購房者都急需面對的緊迫問題。
二,、從法律角度定性房地產(chǎn)調(diào)控政策
國家政策的變更后,，對于合同的履行會產(chǎn)生怎樣的影響？能否變更或者解除？這個問題對于像我國這樣擺脫計劃經(jīng)濟模式不久,，政府利用法律,、政策調(diào)控市場還非常常見的經(jīng)濟體來講，就顯得極為具有討論的價值,。而此次的“國十條”,、“京十二條”等調(diào)控政策的出臺就是更加重了對這個問題研究的法律意義和價值。
從法學理論上講,，法律（Law）是國家制定或認可的,，由國家強制力保證實施的，以規(guī)定當事人權(quán)利和義務為內(nèi)容的具有普遍約束力的社會規(guī)范和規(guī)則,。從廣義的法律概念角度講,，“法律”包括法律、有法律效力的解釋及其行政機關為執(zhí)行法律而制定的規(guī)范性文件（如規(guī)章）,。因此,，“國十條”、“京十二條”以及地方出臺的類似政策均屬于法律的范疇,。
由于法律很的強制性特點,，國家法律政策的變動是合同當事人無法對抗的，是當事人在訂立合同時無法有效預見或者避免的客觀事實,。那么在合同簽訂后,，如果出現(xiàn)了這樣的客觀事實，對于已經(jīng)生效的合同履行必然會產(chǎn)生巨大甚至根本性的影響,。但是,，出于維護市場交易的正常進行的根本目的，“契約神圣,、約定必守,、誠實信用”是《合同法》的基礎原則。合同只要是雙方真實意思的表示,，沒有導致合同無效的其他特殊情形外,，從雙方訂立之日起如果沒有導致合同變更或解除的法定事由，雙方都應當嚴格按照該合同的約定履行權(quán)利義務,。
因此,，開發(fā)商或者購房人要妥善處理已經(jīng)生效的房屋買賣合同，就要從房地產(chǎn)調(diào)控政策的法律性質(zhì)以及是否屬于合同變更或解除的法定事由這個角度來解決問題,。
（一）我國傳統(tǒng)的處理類似問題的做法及當事人的策略選擇分析
作為我國處理合同的糾紛的基礎法律,，《合同法》在上世紀九十年代制定之初，就試圖對這個問題做出一個合理的規(guī)定,，因為,，在市場經(jīng)濟運行過程中,，由于商品經(jīng)濟本身所具有的不確定和不穩(wěn)定性，市場環(huán)境經(jīng)常會發(fā)生變化,，國家采取宏觀調(diào)控將是必然選擇,。但是，由于當時我國市場經(jīng)濟還沒有融入到國際經(jīng)濟體系中,，對于市場變化對于合同履行的影響的認識還非常局限,，因此并沒有對此做出明確的約定，這無疑是這部市場經(jīng)濟基礎法律的一大遺憾,。但是《合同法》頒布后,，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，特別是加入世貿(mào)組織后,，我國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟動向息息相關,。金融危機、政策調(diào)控這些影響合同繼續(xù)履行的情況經(jīng)常發(fā)生,，而按照原合同繼續(xù)履行則顯然無法體現(xiàn)公平原則,。
根據(jù)律師接觸的案例，在此前的政策調(diào)控導致合同履行障礙的訴訟和仲裁案件中,，法院經(jīng)常采取的是以調(diào)解方式結(jié)案的策略,，而對于調(diào)解不成的案件，由于沒有明確的法律依據(jù),，法院的判決可謂千差萬別,，而大多只有無奈的確認合同繼續(xù)履行的,，如果沒有充足的證據(jù),，鮮有判令合同變更或者解除的案件,。當然，這對于在市場經(jīng)濟日漸活躍,，市場形勢變化莫測的情況下保護當事人的合法權(quán)益是極為不利的,。
而從合同雙方的角度講，要想維護自己的權(quán)益來變更或者解除合同,，最為常用就是將類似于“國十條”,、“京十二條”這樣的調(diào)控政策歸入不可抗力的范圍，要求法院予以解除并不承擔違約責任,。這也是律師在面對這些問題的無奈之舉,，只有從《合同法》最為接近或類似的“不可抗力”情形來爭取實現(xiàn)目的。但是,，從法律角度講,，政策調(diào)整與不可抗力具有本質(zhì)的不同。依據(jù)民法原理,，不可抗力是指不能預見,、不能避免和不能克服的客觀情況,，同時具備“不能預見、不能避免和不能克服”三大要件的才屬于不可抗力的范疇,。不可抗力可以是自然原因釀成的，也可以是人為的,、社會因素引起的,。不可抗力事件的范圍主要由兩部分構(gòu)成：一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象，如：火災,、旱災,、地震、風災,、大雪,、山崩等；二是由社會原因引起的社會現(xiàn)象,，如：戰(zhàn)爭,、動亂、政府干預,、罷工,、禁運、市場行情等,。由此可見將“國十條”,、“京十二條”這樣的調(diào)控政策歸入不可抗力的免責范疇是很難獲得法律支持的。
（二）《合同法》情事變更原則的確定對于此類問題解決的嘗試
在2008年全球性金融危機爆發(fā)后,，由于我國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟的密切聯(lián)系,，受到了很大的影響。市場的劇烈變動給合同的履行帶來很大問題,，如何妥善處理特殊情況下的合同變更和解除法律問題,，就顯得極為迫切。因此,，最高人民法院頒布了《合同法解釋（二）》,，其中第二十六條明確規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化,，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的,，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則,，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”,。這就第一次將情勢變更原則引入了我國法律。“國十條”,、“京十二條”這樣將導致合同履行發(fā)生明顯不公或者無法履行的的法律變更,、政策變動,，無疑可以依此來獲得合理的解決。而在《合同法解釋（二）》出臺后短短半年時間,，我國法院就受理了大量的情事變更解除或者變更合同的案件,。筆者作為律師，也曾在去年代理了一起由于國家政策變動導致的買賣合同無法繼續(xù)履行而解除合同的案件,，北京地方法院判決該合同解除并互不承擔違約責任,。對于“國十條”、“京十二條”政策下現(xiàn)房,、期房,、二手房買賣合同是否能依據(jù)情勢變更原則變更或解除無疑具有很強的參考價值。
三,、新政出臺后原房屋買賣合同變更或解除的方式和途徑
政策相對于法律來講,，其特征就是針對性、特殊性更強,，“國十條”,、“京十二條”就是針對多套購房人、外地投資性購房,、本地購房和長期居住外地人購房做了針對性規(guī)定,。而就房屋買賣合同簽約方具體情況來講也是有很大差別的，全款購房,、按揭貸款,、第一套房、第二套房,、第三套以上房屋,、戶籍等。這些也將使各個合同的在新政出臺后的解決方式各有不同：或繼續(xù)履行,，或變更,，或解除，或承擔違約責任,，或雙方免責,，或協(xié)商解決，或仲裁訴訟,。,。。,。,。。。
（一）新政策出臺后各類房屋買賣合同的處理方式
由于按揭購房在商品房買賣中占有較大份額,，此次調(diào)控政策的重點就是對銀行住房信貸政策采取控制措施,。因此，對于合同雙方的開發(fā)商和購房人來講應當分別針對不同情況采取如下法律應對措施：
1,、買賣屬于貸款購買首套自住房的且面積小于90平米的房屋,。那么這種情況不屬于此次“國十條”、“京十二條”政策調(diào)控的范圍,，購房人不得以其他理由擅自解除合同,，否則開發(fā)商有權(quán)追究其違約責任。即使房價下跌,，也屬于正常的市場風險，買房人沒有法定理由不得提出退房,。
2,、買賣屬于家庭貸款購買首套自住房且面積大于90平米的房屋。那么如果沒有特殊情況,，雙方的合同也并未發(fā)生情事變更的法定事實,，雙方應當繼續(xù)按照合同履行自己的權(quán)利義務，任何一方擅自不履行的視為合同的違約應當承擔違約責任,。這里需要強調(diào)的是,，這次的政策特別限定了購房人認定范圍，即：包括借款人,、配偶及未成年子女,，下同。因此,，如果購房人簽訂合同時是購買首套自住房且以個人名義簽訂的,，但是由于其家庭范圍內(nèi)屬于這次新政策的調(diào)控范疇，那么應當認定發(fā)生了情事變更的法定事由,，雙方可以協(xié)商變更或者解除合同,。或變更手續(xù)數(shù)額提高首付比例繼續(xù)履行,，或者協(xié)商解除合同,。
3、對于貸款購買第二套住房的家庭購房,。按照新政策,，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,。那么應當視為發(fā)生了情事變更,。雙方可以協(xié)商解決，或是對合同予以變更,，增加首付款額度繼續(xù)履行合同,，或是協(xié)商解除合同,。
4、對于貸款購買第三套及以上住房的購房人購房,。“國十條”對此只是做了原則性規(guī)定,，即“貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定”,。也就是由各地方政府結(jié)合自己本地的房地產(chǎn)發(fā)展情況自行決定,。對此，就要結(jié)合各地相繼制定的政策來分析了,。以北京為例,，由于北京投資性購房較多，房價上漲過快,，因此“京十二條”對此類購房采取了嚴格的“禁購”措施,。明確規(guī)定暫停對購買第三套及以上住房的購房人發(fā)放貸款。那么與上述“限購令”不同的是,，對此則是明確的“禁購令”,。因此，從法律角度講,，該合同履行發(fā)生了情事變更的事由,，作為購房人可以提出解除合同的退房請求，開發(fā)商應當允許,，雙方互不承擔違約責任,。當然這僅限于貸款購房，售房合同中約定全款付現(xiàn)購房的購房人則不可以要求退房和解除合同,。
5,、對于外地人在京購房的情況。這種情況屬于具有“北京特色”的情形,。由于北京房地產(chǎn)市場的特殊性,，外地投資購房一直是北京房價居高不下和暴漲的重要推動力。因此,，從治標又治本的角度出發(fā),，限制外地人在北京購房的政策在當前形勢下就應運而生了。對于外地人在京簽訂的購房合同,，應當分情況確定,。一是對于能夠提供一年以上的納稅證明或者社會保險繳納證明的購房人，由于可以取得貸款手續(xù),，那么合同應當參照上述情況分別作出變更或者解除合同的處理,。二是對于不能提供一年以上的納稅證明或者社會保險繳納證明的購房人，則購房人有權(quán)提出解除合同的請求，開發(fā)商應當允許并且不得追究對方的違約責任,。這里需要強調(diào)的是,，對于能夠提供上述證明但是出于惡意退房的意圖而拒不提供的購房人，開發(fā)商有權(quán)要求其繼續(xù)履行合同并要求對方承擔違約責任,。
（二）合同解除或變更后的合同責任的承擔
正如上文所述,，在“國十條”、“京十二條”等調(diào)控政策出臺后,，按揭貸款購房的合同都涉及到合同如何履行以及要承擔什么后果的問題,。情勢變更原則是引起合同變更或解除的法定事由，當然,，具體到各個合同而言,，是選擇變更，還是選擇解除,，則要根據(jù)各個合同的實際情況再做具體的分析,，而不能一概而論，更不能直接照搬過來適用自己的合同處理中,。再者，每個合同的約定也都是具有差異性的,，在筆者律師接觸的房屋買賣糾紛案件中,，有些房屋買賣合同中會明確約定“國家政策影響的處理方式”的條款；有些房屋買賣合同還直接在條款中約定,，“如果貸款不能,，買受人有全款購房的義務”。那么根據(jù)約定大于法定的原則,，在購房人簽訂的合同具有這些特別約定的情況下,，則只能按照該約定繼續(xù)履行合同，而不能選擇變更或者解除合同,。
就一般性的標準格式的商品房買賣合同及存量房（二手房）合同,，如果沒有特殊約定，在發(fā)生情勢變更導致合同變更或解除的情況下,，應當分別按照如下原則確定各方的責任承擔,。
1、對雙方簽訂的房屋買賣合同的房款支付部分進行變更
按照我國法律,，合同的變更是指合同依法成立后尚未履行或尚未完全履行時,，由于客觀情況發(fā)生了變化，使原合同已不能履行或不應履行,，經(jīng)雙方當事人同意,，依照法律規(guī)定的條件和程序，對原合同條款進行的修改或補充。首先,，對已經(jīng)簽訂的現(xiàn)房,、期房、二手房等買賣合同變更必須經(jīng)過售房人和購房人雙方協(xié)商一致,，也就是說當事人協(xié)商一致是變更合同的一般條件和必要前提,。因為合同是在雙方當事人協(xié)商一致的基礎上訂立的，是雙方當事人意思表示一致的體現(xiàn),。對合同進行變更將使雙方當事人權(quán)利義務關系發(fā)生變化,，任何一方均不能將自己的意志強加給對方。而售房人或者購房人擅自變更買賣合同的,，不僅不能對合同的另一方產(chǎn)生約束力,，而且還可能構(gòu)成違約。其次,，合同的變更是對原合同關系的內(nèi)容作某些修改或補充,，針對“國十條”、“京十二條”等調(diào)控政策的出臺,，則關鍵是對于購房人付款部分義務的變更,，如首付的比例、貸款的數(shù)額,、貸款利率等,。其次是雙方應當按照變更后的合同內(nèi)容履行各自的權(quán)利義務。合同的變更是指在保留原合同的實質(zhì)內(nèi)容的基礎上,，產(chǎn)生一個新的合同關系,，它僅僅是在變更的范圍內(nèi)使原債權(quán)債務關系發(fā)生變化，而變更之外的債權(quán)債務關系仍繼續(xù)有效并應履行,。也就是說,，對于受到“國十條”、“京十二條”等調(diào)控政策影響的部分,，如貸款數(shù)額,、首付款補交數(shù)額時間、交房時間變更等,，應當按照變更后的情況履行,。而對于未受到影響的部分如房屋質(zhì)量、面積,、單價等則還是合法生效的,，按照原合同履行即可。從合同的技術處理角度講,，最好是以補充協(xié)議的方式對原合同進行補充,，并約定補充協(xié)議與原合同具有同等法律效力即可,。在這種那個情況下，雙方是互不承擔合同責任的,，當然一方另有其他違約的除外,。
2、由于合同無法履行雙方約定解除合同的責任承擔
由于限購,、禁購措施的出臺導致購房人無法買賣房屋的,，那么雙方都可以解除合同。合同解除是指合同有效成立之后,，根據(jù)法律規(guī)定或因當事人一方的意思表示或者雙方的協(xié)議,，使基于合同發(fā)生的民事權(quán)利義務關系歸于消滅的一種法律行為。如果符合解除的條件,，購房人和售房人均可通知對方解除合同,。合同解除時，如果僅是認購房屋,，還沒有簽訂或者實際履行房屋買賣合同,，那么雙方終止合同的履行即可，所收取的認購金,、定金,、訂金退回，也不存在定金責任的問題,。如果合同已部分履行,，即支付了首付款或者其他款項，那么合同解除后收款方應當立即退還已收款項,。對此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關規(guī)定也可以引用,。其中第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定,，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失,。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同,，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”,。 但是，需要特別指出的是,，如果在合同解除過程中,，一方當事人的行為給對方造成了損失，受損害方在合同終止后,，仍然有權(quán)請求賠償,。
市場經(jīng)濟本身的不確定性決定了市場趨勢的不可預測性,。市場發(fā)生任何變化，最終都將體現(xiàn)在市場活動各方之間的合同等法律文件的變化上,。無論我們對“國十條”,、“京十二條”等新一輪房市調(diào)控政策作出如何的預測和判斷，處于市場變化中的每個個體,，都將面臨非常具體和繁瑣的法律問題,。盡管由于目前政策的調(diào)整，我們可以援引情事變更原則及具體的法律條文來對合同作出必要的處理,，但是這并不影響《合同法》維持市場交易正常進行這個宗旨的體現(xiàn),。即使在具體的變更或者解除合同的法律處理過程中，也應當嚴格遵循《合同法》的法定原則和程序,。對于購房人來講,，不能因為房地產(chǎn)市場的調(diào)整以及可能會導致的房價下跌，而把風險全部推給開發(fā)商或者二手房房主,，在不符合合同解除或變更的法定條件下,，擅自隨意解除合同，甚至采取不理智的措施來制造群體退房事件,。反之,，對于開發(fā)商或者二手房房主等售房人來講，在符合合同解除或變更的條件下,，也不能惡意拒絕,、拖延、推諉購房人的合理請求來回避自己的責任承擔,。
市場經(jīng)濟的本質(zhì)是法治經(jīng)濟,，在這次房地產(chǎn)政策調(diào)整大潮中，只有包括開發(fā)商,、購房人,、賣房人、中介組織等各個市場主體保持理性,、科學的態(tài)度共同面對遇到的問題,，整個房地產(chǎn)市場才能保持健康、向上的發(fā)展趨勢,。
