目前經(jīng)濟適用房的退出,，都是由于購房人家庭經(jīng)濟狀況改善，不再需要已購經(jīng)濟適用房,，同時采取上市出售轉(zhuǎn)換成商品房的形式導致經(jīng)濟適用房退出,。其弊端在于，一方面不能實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的循環(huán)利用,，另一方面造成了國家土地收益及各種補貼的流失,。

    經(jīng)濟適用房是保障性住房的一種非常重要的形式。我國經(jīng)濟適用房制度的建立,，為解決中低收入家庭的住房問題作出了重大貢獻,，但經(jīng)濟適用房制度還存在一些缺陷，如各地政府往往非常重視經(jīng)濟適用房進入制度的設(shè)定,，對經(jīng)濟適用房的認購條件嚴格規(guī)定,，執(zhí)行得也非常到位，而經(jīng)濟適用房的退出機制卻很不完善,，這需要進一步探討,。實際上，經(jīng)濟適用房的良性循環(huán)機制應(yīng)既包括合理的經(jīng)濟適用房進入機制,，也包括構(gòu)建合理的退出機制,。

    當前我國經(jīng)濟適用房制度存在的問題

    經(jīng)濟適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準,、供應(yīng)對象和銷售價格,，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,，是我國城鎮(zhèn)住房保障制度的重要組成部分。該項政策的設(shè)立起源于1994年國務(wù)院頒布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，當時提出要建立以中低收入家庭為對象的,、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房供應(yīng)體系。到目前為止,，該項制度對保障中低收入居民的住房需求,，完善我國的城鎮(zhèn)住房體系發(fā)揮了巨大作用，但這項制度在運行過程中也暴露出供給量不足,、開發(fā)建設(shè)監(jiān)督不力,、購房者準入監(jiān)管不嚴等問題。特別是當前,，退出機制不當導致住房保障資源和政府財政收入的流失比較嚴重,。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟適用房普遍采取直接上市出售的方式退出，造成財政收入流失嚴重,；現(xiàn)有的退出機制不能保證經(jīng)濟適用房的良性循環(huán),；現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房制度沒有專門的監(jiān)管機構(gòu)，使退出制度缺乏執(zhí)行力度,；現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房制度退出機制的設(shè)定還很不完善,；由于退出機制不完善，削弱了利用經(jīng)濟適用房來調(diào)控房價的作用,。

    建立合理的經(jīng)濟適用房退出機制

    目前,，北京盡管已經(jīng)有《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《北京市經(jīng)濟適用住房,、限價商品住房申請家庭原住房騰退辦法》等法規(guī),、政策，對經(jīng)濟適用房的退出問題有一些規(guī)定和安排,，但沒有形成系統(tǒng)的經(jīng)濟適用房退出制度規(guī)定,。退出的方法、條件,，包括其可操作性的規(guī)定都有待探討和研究,。因此，建議制定《經(jīng)濟適用房退出辦法》,，以完善經(jīng)濟適用房制度,，并使之實現(xiàn)良性循環(huán)?！督?jīng)濟適用房退出辦法》應(yīng)包括：退出條件,、退出辦法、退出程序,、獎懲辦法,、定期核查制度等內(nèi)容,。

    目前經(jīng)濟適用房的退出，都是由于購房人家庭經(jīng)濟狀況改善,，不再需要已購經(jīng)濟適用房,，同時采取上市出售轉(zhuǎn)換成商品房的形式導致經(jīng)濟適用房退出。其弊端在于,，一方面不能實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的循環(huán)利用，另一方面造成了國家土地收益及各種補貼的流失,。因此,，建議改革經(jīng)濟適用房的退出辦法，由允許上市出售改為政府回購,，并把政府回購條款列入《經(jīng)濟適用房退出辦法》,。讓購房人心知肚明，自己決定是否購買經(jīng)濟適用房,。

    目前的經(jīng)濟適用房一旦擁有,，可終身享用。對購房人的家庭收入,、資產(chǎn),、住房、入住使用等情況沒有動態(tài)的核查制度和強制的退出措施,。建議建立經(jīng)濟適用房購房人的動態(tài)核查制度,，對經(jīng)濟適用房實行動態(tài)管理。每5年對已購經(jīng)濟適用房的購房人進行一次資格審查,，對不符合條件的購房人,，要求其按規(guī)定期限進行騰退，并由政府回購,。為此,，政府要成立專門的監(jiān)管機構(gòu)，負責對購買經(jīng)適房的人群進行動態(tài)的收入監(jiān)控,，對超出標準的家庭進行回購,。

    借鑒國外經(jīng)驗，我們應(yīng)制定經(jīng)濟適用房的獎懲辦法,，對主動提出退出的家庭進行獎勵,，對惡意侵占經(jīng)濟適用房的行為進行懲罰。超出準入標準仍然占據(jù)經(jīng)濟適用房的行為,，可以看成與偷稅漏稅一樣的違法行為,。要從法律的角度加大懲罰力度，保證經(jīng)濟適用房再以保障性住房的性質(zhì)進入流通領(lǐng)域,。

    根據(jù)法律不追及過往原則,，新的經(jīng)濟適用房退出辦法應(yīng)規(guī)定：新辦法出臺前已購經(jīng)濟適用房仍然按原有政策執(zhí)行,，新辦法出臺后已購經(jīng)濟適用房采取新政策。這樣的規(guī)定既照顧了以前經(jīng)濟適用房的購房人的利益,，也完善了經(jīng)濟適用房的退出制度,，使新建和新購經(jīng)濟適用房形成良性循環(huán)機制。