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建陽市西城區(qū)（生態(tài)城）城市基礎(chǔ)設(shè)施
建設(shè)及棚戶區(qū)改造項目房屋拆遷補償安置實施方案
為了加快實施建陽市城市總體規(guī)劃,改善西城區(qū)居民居住條件和生活環(huán)境,，完善城市功能,，提升城市形象。根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和《福建省城市房屋拆遷管理條例》和有關(guān)法律,、法規(guī)及政策,，結(jié)合本拆遷區(qū)域?qū)嶋H情況，本著先協(xié)議后拆遷,，依法保護拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益為原則,，制定本區(qū)域拆遷補償安置實施方案。
一,、項目拆遷人
該項目拆遷人為建陽市土地收購儲備中心,，由拆遷人委托具有相應(yīng)拆遷資質(zhì)等級的單位實施拆遷，及具備相應(yīng)建筑企業(yè)資質(zhì),、安全資質(zhì)的建筑施工單位承擔(dān)房屋的拆除工程。
由拆遷人委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和測繪機構(gòu)，做好被拆遷房屋的評估和測繪資料的收集工作,，以便全面開展工作,，并出具評估和測繪成果。
二,、拆遷范圍及補償原則
拆遷范圍：東起西門“美墅—溫哥華”小區(qū),、螃蜞路新華村口，西至西門大井垅浦南高速公路,；北至童游新村村北部灣,；南至考亭路口山北麓（詳見規(guī)劃紅線圖）。
1.本項目拆遷占地總面積約100200M2,，建筑面積約148670M2,。
2.在拆遷范圍內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施按《福建省城市房屋拆遷管理條例》并結(jié)合西城區(qū)房屋實際情況進行補償和安置。
3.本片區(qū)內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施建筑面積的測算按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986—2000）和《建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算和房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房[2002]74號）的規(guī)定執(zhí)行,。
4.本片區(qū)內(nèi)涉及供水,、供電、廣播電視,、電話,、寬帶、光纜等設(shè)施的拆遷由各部門自行遷移,，不得影響拆遷進度,。在該片區(qū)內(nèi)工商、稅務(wù)等部門停止批準(zhǔn),、發(fā)放相關(guān)證照,，房地產(chǎn)部門停止辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易。
三,、拆遷實施計劃
本片區(qū)拆遷工作于拆遷公告發(fā)布日開始,，至 2011年 5月31日搬遷騰空完畢。
四,、拆遷補償安置方式
（一）拆遷補償安置方式：實行貨幣補償,、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或兩者相結(jié)合方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換按本方案確定的安置點實施調(diào)換,。
1.被拆遷人為個人的居住用房（含房改,、集資房等）有權(quán)選擇其中一種方式，鼓勵選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,。對生活確有困難難以支付差價而無力產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,，又符合廉租房申請條件的，可向政府提出要求,，經(jīng)相關(guān)程序?qū)徍苏J定后給予優(yōu)先安置廉租住房,。
2.本地段被拆遷人為個人的居住用房,。住宅總層數(shù)為一層的補償金額或調(diào)換面積乘以1.50的系數(shù)；層數(shù)為一層半的,，補償金額或調(diào)換面積乘以1.25的系數(shù),；層數(shù)為二層的補償金額或調(diào)換面積乘以1.13系數(shù)；二層以上的不做調(diào)整,。
3.個人的營業(yè)性用房的拆遷補償方式：經(jīng)批準(zhǔn)持有合法《土地使用證》,、《房屋所有權(quán)證》、《營業(yè)執(zhí)照》的營業(yè)性用房采用貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式予以補償,。
營業(yè)性用房和非營業(yè)性用房的認定以《房屋所有權(quán)證》上載明的用途為準(zhǔn),。
未經(jīng)批準(zhǔn)，私自將非營業(yè)性用房改為營業(yè)性用房的原則上不按營業(yè)性用房標(biāo)準(zhǔn)進行補償,，只按《房屋所有權(quán)證》上載明的用途予以補償,。
4.本區(qū)域內(nèi)個人營業(yè)用房無《土地使用權(quán)證》、《房產(chǎn)所有權(quán)證》,、《營業(yè)執(zhí)照》,，但實際又有經(jīng)營多年的，對這類特殊的經(jīng)營性用房可以按本方案相關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)給予主房屋補償后,，再給予現(xiàn)狀非住宅類特殊用房補助,，不予安置，具體補償標(biāo)準(zhǔn)按《西區(qū)生態(tài)城非住宅類特殊用房補助明細表》執(zhí)行,。（標(biāo)準(zhǔn)詳見附件一）,。
5.被拆遷人為法人資質(zhì)單位的生產(chǎn)性用房及非生產(chǎn)性用房，以評估為原則實施貨幣補償,。
6.職工房改房個人產(chǎn)權(quán)的按本實施方案相應(yīng)的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償安置；份額產(chǎn)權(quán)的（單位,、個人各占有份額的）經(jīng)由產(chǎn)權(quán)人按相關(guān)規(guī)定確認以后執(zhí)行補償安置,。原房改房產(chǎn)權(quán)證未計公攤面積的，樓棟的公攤面積由原產(chǎn)權(quán)單位或主管部門確認同意產(chǎn)權(quán)歸屬以后予以產(chǎn)權(quán)人補償安置,。
7.2006年9月以前的違法建筑物按潭政綜〔2006〕174號《建陽市開展清理整治城市規(guī)劃區(qū)違法用地和違法建設(shè)工作的實施方案》規(guī)定,，被拆遷人必須接受相關(guān)行政部門的處罰，按規(guī)定補辦有關(guān)手續(xù),，補交罰金及有關(guān)款項后,，按規(guī)定給予補償,、安置。
8.2006年9月1日以后至2010年2月8日之前的違章建筑,，按重置成本評估后給予補償。
9.2010年 2 月 8日以后非法拆建,、搶建,、新建的違章、違法建筑一律不予補償安置,。
10.二次裝飾及主居住建筑以外的附屬建筑物與構(gòu)筑物的補償（詳見附件二）,。
（二）貨幣補償安置辦法
1.貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)按照有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)根據(jù)本區(qū)域內(nèi)在同一時點的評估結(jié)果，參照《建陽市童游水東工業(yè)路東北片區(qū)房屋拆遷補償安置實施方案》的補償標(biāo)準(zhǔn),，結(jié)合建陽市土地分等定級成果進行合理調(diào)整,，確定貨幣補償?shù)膬r格，評估基準(zhǔn)日以公告日為準(zhǔn),。
本區(qū)域居民住宅貨幣補償價格為：框架結(jié)構(gòu)3000元/M2,，磚混結(jié)構(gòu)2900元/M2 ，磚木結(jié)構(gòu)2800元/M2,，土木結(jié)構(gòu)2700元/ M2（本價格已含一般裝修，房屋有二次裝飾的原則按第四條第一款第8項實施補償）,。
本區(qū)域個人營業(yè)性用房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)可按評估價格進行補償,。
對被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人持有《國有土地使用權(quán)證》的住宅用地的空坪面積，僅按市國土資源局頒布的該地段住宅用地基準(zhǔn)地價上調(diào)一級中間價 398元/M2予以補償,，院內(nèi)圍合無證且無爭議的空坪面積按100元/M2予以補償,。
拆遷雙方當(dāng)事人按上述標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商，確定補償金額并簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》（以下簡稱（拆遷協(xié)議））,；協(xié)商不成的,，按房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房地產(chǎn)市場評估價格確定補償金額，簽訂《拆遷協(xié)議》,；交驗《房屋所有權(quán)證》,、《國有土地使用權(quán)證》及其他有效的產(chǎn)權(quán)證件，按時搬遷并交付房屋鑰匙,。被拆遷人房屋搬遷后,，向拆遷人辦理《房屋搬遷驗收證》，由拆遷人一次性發(fā)給被拆遷人房屋拆遷補償費,、二次裝飾及附屬物補償費,、一次搬遷補助費和獎金。
2.本區(qū)域內(nèi)屬利用農(nóng)用地（如山地,、林地,、農(nóng)田,、菜地、園地,、魚塘等）的生產(chǎn)性用房（如：菇棚,、豬牛羊雞鴨舍、護園用房,、農(nóng)用具房等生產(chǎn)性用房及其配套附屬房）的安置補償依照本區(qū)域征收集體土地補償方案實施,。
本區(qū)域內(nèi)租賃土地上居住用房的拆遷貨幣補償不做建筑層數(shù)的系數(shù)調(diào)整，貨幣補償按本方案相關(guān)的補償標(biāo)準(zhǔn)扣除該地段住宅用地基準(zhǔn)地價后給予補償,。
3.被拆遷人對評估價格確定的貨幣補償金額有異議,，無法與拆遷人就貨幣補償金額達成協(xié)議的，可以在接到評估報告之日起十五日內(nèi)委托具備相應(yīng)資格評估機構(gòu)進行評估,，或者向房屋拆遷管理部門申請裁決,。
（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置辦法
1.被拆遷人房屋產(chǎn)權(quán)合法明確，按照“拆一補一”,、“先騰空先選房”原則實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換互找差價,。
2.安置地點：就近安置在統(tǒng)一新建的安置點內(nèi)，其中大井垅拆遷戶安置在一號點,，其他拆遷戶安置在二號點（安置點等詳見規(guī)劃圖）,。
3.本區(qū)域內(nèi)租賃土地上居住用房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置，調(diào)換安置時原住房建筑層數(shù)不做系數(shù)放大調(diào)整,且等面積回遷部分需按其原房屋所在地段住宅的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補交安置房樓面地價,。
4.被拆遷人房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的安置金額,，由拆遷當(dāng)事人雙方按本《方案》有關(guān)條款協(xié)商確定，協(xié)商不成的,，按評估機構(gòu)出具的房地產(chǎn)市場評估價格,，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的安置金額，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價,，簽訂《拆遷協(xié)議》,，交驗《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》及有效的產(chǎn)權(quán)證件,，按時搬遷并交付房屋鑰匙,。被拆遷人房屋搬遷后，向拆遷人辦理《房屋搬遷驗收證》,。由拆遷人一次性發(fā)給被拆遷人房屋兩次搬遷補助費,、每次12個月的臨時過渡補助費。被拆遷人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價款暫不補交,，房屋拆遷的補償費,、二次裝飾及附屬物補償費、獎金等也暫不發(fā)放,，待安置房交付使用時結(jié)算差價,。
5.住宅安置房補交差價及結(jié)算辦法：被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，只能按被拆遷房屋（住宅）建筑面積就近上靠選擇回遷相應(yīng)面積戶型的住宅安置房。住宅安置房面積與被拆遷房屋（住宅）建筑面積相等部份,，框架結(jié)構(gòu)的不補結(jié)構(gòu)差價,，磚混結(jié)構(gòu)的補交結(jié)構(gòu)差價100元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)的補交結(jié)構(gòu)差價 200元/平方米,，土木結(jié)構(gòu)的補交結(jié)構(gòu)差價300元/平方米,。因安置房戶型面積等原因，住宅安置房面積超出被拆遷房屋（住宅）建筑面積20平方米以內(nèi)的,，被拆遷人可以按一定的優(yōu)惠條件購買（以上超面積優(yōu)惠價,，僅限于房屋所有權(quán)證為一戶）。
6.因安置房戶型面積等原因,，住宅安置房總面積超出被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置確定（下同）的（住宅）建筑面積：
一號點：住宅安置房總面積超出被拆遷房屋（住宅）建筑面積10平方米以內(nèi)按1700元/平方米結(jié)算；住宅安置房總面積超出被拆遷房屋（住宅）建筑面積10-20平方米按2100元/平方米結(jié)算,；住宅安置房總面積超出被拆遷房屋（住宅）建筑面積20－40平方米的按價3200元/平方米結(jié)算,；住宅安置房總面積超出被拆遷房屋(住宅)建筑面積40m2以上的按屆時市場價結(jié)算。
二號點：住宅安置房總面積超出被拆遷房屋（住宅）建筑面積10平方米以內(nèi)按1800 元/平方米結(jié)算,；住宅安置房總面積超出被拆遷房屋（住宅）建筑面積10-20平方米按2200元/平方米結(jié)算,；住宅安置房總面積超出被拆遷房屋（住宅）建筑面積20－40平方米的按3800元/平方米結(jié)算；住宅安置房總面積超出被拆遷房屋(住宅)建筑面積40m2以上的按屆時市場價結(jié)算,。
住宅安置房總面積少于被拆遷房屋（住宅）建筑面積,，由拆遷人按本方案相應(yīng)房屋結(jié)構(gòu)的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算給被拆遷人。
7.安置房裝修標(biāo)準(zhǔn)
回遷安置房交付時必須按建設(shè)部規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)房建設(shè)交付,。安置房結(jié)構(gòu)為框架,，外墻裝修標(biāo)準(zhǔn)按設(shè)計圖紙。室內(nèi)完成隔墻,、地面為水泥砂漿抹平,，內(nèi)墻面和天棚均為水泥砂漿粉刷涂料提白，衛(wèi)生間安裝坐式馬桶,，水,、電、電話,、有線閉路電視鋪設(shè)到戶,，立戶手續(xù)和費用由用戶自理，每戶住宅裝配一個防火門,、門窗齊全,。
五、搬遷補助費及臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)
1.搬遷補助費
住宅為8元/平方米,，不足200元/戶的按200元/戶計算搬遷補助費,。
2.臨時安置補助費
臨時安置補助費：住宅6元/M2/月,。
六、臨時過渡期限及獎勵的規(guī)定
1.臨時過渡期限
產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房臨時過渡期限為 36 個月,，在過渡期限內(nèi),，臨時過渡補助費由拆遷人按每12個月發(fā)放一次，發(fā)至安置房交付止,。因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的,，拆遷人應(yīng)當(dāng)自逾期之月起每月付給被拆遷人雙倍的臨時過渡補助費。
2.被拆遷人凡在 2011 年 4月 30日前簽訂《拆遷協(xié)議》并搬遷完畢的,，經(jīng)拆遷人驗收合格后,，發(fā)給《房屋搬遷驗收證》，按被拆遷房屋建筑面積每平方米獎勵100元/M2,，每拖延一日按10元/M2/日遞減扣除直至獎金扣除完畢,。
3.被拆遷人申請辦理《房屋搬遷驗收證》，必須出示水,、電,、電訊、有線電視的報停結(jié)帳發(fā)票,，交付房屋鑰匙,，經(jīng)拆遷人驗收合格后，發(fā)給《房屋搬遷驗收證》,?！斗课莅徇w驗收證》是計算房屋拆遷臨時過渡安置補助費的時點和確定是否符合享受獎金的依據(jù)，也是作為被拆遷人選房的先后順序的依據(jù),。同時,，被拆遷人保證不擅自拆除、損壞已作價補償?shù)姆课輼?gòu)件及其設(shè)施,，否則,，造成的損失將從被拆遷人房屋的拆遷補償費中扣除。
七,、拆遷的優(yōu)惠政策及其他規(guī)定
產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房,，其道路和綠化等各項配套設(shè)施建設(shè)，由拆遷人統(tǒng)一建設(shè),。
1.被拆遷人在申請辦理安置房《房屋所有權(quán)證》,、《國有土地使用權(quán)證》時，安置房與被拆遷房屋面積相等部份所需的稅費由拆遷人支付,，超面積部分由被拆遷人承擔(dān),，相關(guān)手續(xù)由拆遷人統(tǒng)一辦理。如果被拆遷人資金困難，可向拆遷人提出書面報告,，由拆遷人負責(zé)聯(lián)系專業(yè)銀行并根據(jù)現(xiàn)行金融部門相關(guān)政策辦理安置房按揭貸款,。
2.被拆遷人的生活用電、用水,、閉路電視,、電話等遷移費用由拆遷人根據(jù)相關(guān)部門的現(xiàn)行遷移價格給予補償。
3.被拆遷人選擇貨幣補償方式時,，被拆遷人在兩年內(nèi)再購買房屋時,，憑《拆遷協(xié)議》在貨幣補償金額內(nèi)的部份，契稅享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換的待遇,。
4.被拆遷房屋原只有合同買賣關(guān)系未辦理交易過戶手續(xù)的,，必須到公證處辦理公證過戶見證手續(xù)后，方可按本方案的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償安置,。
5.被拆遷房屋有產(chǎn)權(quán)糾紛,，在拆遷期限內(nèi)未能解決的，由拆遷人會同有關(guān)部門組織人員做好現(xiàn)場勘查記錄,，提出補償安置辦法,，報房屋拆遷管理部門審核同意，并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全公證后,，先行拆除。被拆遷人憑《調(diào)解書》,、《裁定書》或《判決書》辦理有關(guān)補償安置手續(xù),。
6.對拆遷范圍內(nèi)的特困戶，符合市政府制定的相關(guān)規(guī)定,，被拆遷人可申請購買政府建設(shè)的廉租房,。
7.簡易結(jié)構(gòu)、附屬建筑物,、構(gòu)筑物及二次裝飾采取作價補償不予安置,。
8.拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本實施方案的規(guī)定，公開,、公平,、公正依法拆遷。依據(jù)本方案就補償方式和補償金額,，安置地點,、搬遷期限、過渡方式和期限等事項,，訂立拆遷補償安置協(xié)議,，并報送房屋拆遷管理部門備案。被拆遷人應(yīng)服從城市建設(shè)大局的需要，在規(guī)定的期限內(nèi)完成騰空搬遷,，不得借故拖延或索取本實施方案以外的安置和補償,。
9.在拆遷過程中，經(jīng)雙方多次協(xié)商仍不能達成協(xié)議的,，按國家有關(guān)法律及拆遷管理的規(guī)定,，雙方均可向房屋拆遷管理部門申請裁決，不服房屋拆遷管理部門裁決的,，可以申請人民法院裁決,。達成協(xié)議到期拒不搬遷的，拆遷人可以依法向人民法院起訴,，訴訟期間,，拆遷人可以依法申請人民法院先行執(zhí)行。
八,、本實施方案未盡事宜,，可按國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》及《福建省城市房屋拆遷管理條例》和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
九,、本實施方案由建陽市土地收購儲備中心負責(zé)解釋,。
建陽市土地收購儲備中心
二Ｏ一Ｏ年十二月十六日
附件一
建陽市西區(qū)（生態(tài)城）現(xiàn)狀非住宅類特殊用房補助明細表
備注：
一,、ABC類別為國標(biāo)城市用地用途分類,；
二、沿街未經(jīng)營又無證照不予補助,；
三,、計算方法：
1、商業(yè)基準(zhǔn)價等級×調(diào)節(jié)系數(shù)－住宅基準(zhǔn)價×調(diào)節(jié)系數(shù),；
2,、計算論據(jù)：600≈（四級地升三級地）×1.2－（四級地）×0.85 350≈（四級地升三級地）－（四級地）×0.85
550≈（四級地升三級地）×1.2－（四級地） 300≈（四級地升三級地）－（四級地）
400≈（四級地升三級地）－（四級地） 200≈（四級地）×1.18－（四級地）
附件二
二次裝飾及附屬物的補償標(biāo)準(zhǔn)
1.吊頂：40元/M2
2.地板木：50元/M2
3.壁櫥：
木質(zhì)大衣柜（固定不移動搬遷）：100元/M
吊柜：60元/M
4.缸磚：
地面缸磚（含墻面磁磚等）：50元/M2
大理石地面：70元/M2
花崗巖地面：90元/M2
水磨石地面：30元/M2
5.戶外不銹鋼包欄：90元/M2
6.戶外鐵包欄：35元/M2
7.圍墻：30元/M2
8.空調(diào)拆裝：100元/部
熱水器拆裝：100元/個
9.混凝土道路（地坪）：20元/M2
10.附屬房建筑物及構(gòu)筑物各結(jié)構(gòu)的補償標(biāo)準(zhǔn)：
框架結(jié)構(gòu)：550/M2
磚混結(jié)構(gòu)：450/M2
磚木結(jié)構(gòu)：300元/M2
竹、木結(jié)構(gòu)：180元/M2
簡易竹,、木結(jié)構(gòu)：150元/ M2
主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 城市 拆遷方案 批復(fù)
抄送：市國土資源局,，市建設(shè)局。
建陽市人民政府辦公室 2010年12月17日印發(fā)
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