四川省人民政府第119號(hào)令 1999年2月26日發(fā)布施行
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)城市住宅物業(yè)管理,，保障住宅物業(yè)的合理使用,，維護(hù)住宅的公共秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,，根據(jù)國家有規(guī)定,，結(jié)合四川省實(shí)際，制定本辦法,。
第二條 在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅物業(yè)管理活動(dòng),，適用本辦法。第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)，是指城市各類住宅及其配套的共用設(shè)施,、設(shè)備和公共場(chǎng)地,。本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與住宅業(yè)主,、使用人依據(jù)合同約定,，對(duì)各類房屋及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化,、衛(wèi)生、交通,、治安,、環(huán)境容貌等進(jìn)行維護(hù)修繕、整治等管理或者服務(wù)的活動(dòng),。本辦法所稱業(yè)主,，是指住宅物業(yè)的所有權(quán)人；使用人是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用的其他人,。本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)的委托,，根據(jù)物業(yè)管理委托合同時(shí)實(shí)行專業(yè)管理,，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門和市,、州,、縣人民政府、地區(qū)行政公署確定的房地產(chǎn)管理部門是同級(jí)人民政府,、地區(qū)行政公署物業(yè)管理主管部門,，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督、指導(dǎo),。
第五條 各級(jí)人民政府的規(guī)劃,、工商、公安,、市政公用,、環(huán)衛(wèi)等管理部門按照各自的職責(zé)，對(duì)住宅物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督,、指導(dǎo),。城市街道辦事處協(xié)助、配合有關(guān)部門做好監(jiān)督和指導(dǎo)工作,。
回答人的補(bǔ)充 2009-06-01 02:05
第六條 住宅物業(yè)由業(yè)主自主管理,，業(yè)主可以委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)服務(wù)管理。委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)服務(wù)管理,，應(yīng)當(dāng)引人競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，逐步實(shí)行招標(biāo)投標(biāo),。
第七條 業(yè)主或者使用人對(duì)住宅的所有權(quán)、使用權(quán),，以及對(duì)配套共用設(shè)施,、設(shè)備和公共場(chǎng)地、綠地依法共同享有的所有權(quán),、使用權(quán)受法律保護(hù),，他人不得侵占。
第二章 業(yè)主管理委員會(huì)
第八條 城市住宅區(qū)（樓）應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定實(shí)行業(yè)主大會(huì)制度,，業(yè)主大會(huì)討論決定住宅物業(yè)自主管理的重大問題,，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。
第九條 城市住宅區(qū)（樓）有下列情形之一的,，由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門會(huì)同住宅出售召集業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)：
?。ㄒ唬┕凶》砍鍪勐蔬_(dá)到總建筑面積40％的；
?。ǘ┥唐纷》咳俗÷蔬_(dá)到50％的,。
第十條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主參加；業(yè)主人數(shù)較多時(shí),，應(yīng)當(dāng)推選業(yè)主代表參加,。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)業(yè)主出席；所作出的決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主過半數(shù)通過,。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和物業(yè)使用人代表列席。
回答人的補(bǔ)充 2009-06-01 02:06
第十一條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
?。ㄒ唬┻x舉,、罷免業(yè)主管理委員會(huì)組成人員；
?。ǘ徸h通過業(yè)主管理委員會(huì)章程和業(yè)主公約,；
（三）聽取和審議物業(yè)管理工作報(bào)告,；
?。ㄋ模Q定或者授權(quán)業(yè)主管理委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),；
?。ㄎ澹Q定物業(yè)管理的其他重要事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主管理委員會(huì)設(shè)立后應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門備案,。備案時(shí)需提交業(yè)主管理委員會(huì)章程,、業(yè)主大會(huì)決定、選舉結(jié)果及其成員名單等有關(guān)資料。一個(gè)住宅區(qū)（樓）內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主管理委員會(huì),；
第十三條 業(yè)主管理委員會(huì)由主任,、副主任、委員組成,，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生,，數(shù)額應(yīng)當(dāng)為5個(gè)以上單數(shù)，每屆任期3年,；因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的,，應(yīng)當(dāng)予以改造；連選可以連任,。
第十四條 業(yè)主管理委員會(huì)履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主大會(huì)，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,；
?。ǘ┩ㄟ^招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同,；
（三）聽取住宅業(yè)主,、使用人的意見和建議,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施,；
（四）按照物業(yè)管理委托合同,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平,，依法變更,、解除物業(yè)管理委托合同；
?。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理主管部門等有關(guān)部門和所在地城市人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督,。業(yè)主管理委員會(huì)不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動(dòng)。
第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過,，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守業(yè)主公約,。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定向縣級(jí)以上物業(yè)管理主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書,，經(jīng)工商登記注冊(cè)后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng),。省外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本省接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的,，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書和有關(guān)證件到省建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)驗(yàn)證手續(xù)。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）全面履行物業(yè)管理委托合同,，及時(shí)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù),，提高物業(yè)管理水平；
?。ǘ┙邮軜I(yè)主管理委員會(huì)的監(jiān)督,，定期向業(yè)主管理委員會(huì)報(bào)告工作；
?。ㄈ┙M織開展社區(qū)綜合服務(wù)和健康有益的娛樂活動(dòng),；
（四）加強(qiáng)內(nèi)部管理,，建立健全物業(yè)維修費(fèi)用收支記錄等管理制度,；
（五）接受物業(yè)管理主管部門等有關(guān)部門和住宅所在地人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督,。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
?。ㄒ唬┮罁?jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)和代辦服務(wù)費(fèi)用；
?。ǘ┮婪ㄩ_展多種經(jīng)營活動(dòng)和特約有償服務(wù),；
（三）有權(quán)制止違反本住宅區(qū)（樓）業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的行為,；對(duì)造成共用設(shè)施,、設(shè)備損壞的，有權(quán)要求賠償,；對(duì)嚴(yán)重違反業(yè)主公約和業(yè)主管理委托合同的行為,，有權(quán)依照業(yè)主公約和合同約定及時(shí)予以處理，或交由有關(guān)部門依法處理,。
第四章 物業(yè)管理的實(shí)施
第十九條 新建商品住宅及其配套設(shè)施全部竣工后,，由建設(shè)行政主管部門組織綜合驗(yàn)收，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)參與,。住宅經(jīng)綜合驗(yàn)收后,，在業(yè)主管理委員會(huì)成立前，暫由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施物業(yè)管理,。公有住房出售后,，未委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理的，暫由出售單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施物業(yè)管理,。業(yè)主管理委員會(huì)成立后,，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅物業(yè)實(shí)施管理。
第二十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主管理委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同,。委托合同應(yīng)當(dāng)包括委托管理事項(xiàng),、管理權(quán)限、管理期限,、管理費(fèi)用,、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任,、合同變更與解除等條款,。物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)使用國家規(guī)定的示范文本，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案,。
第二十一條 物業(yè)管理委托合同中應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：
?。ㄒ唬┳≌灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備以及各類管道,、線路的使用管理,、維修和更新；
?。ǘ┍嵎?wù),、綠化服務(wù)、保安服務(wù),、車輛管理,；
（三）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修,、更新;
?。ㄋ模I(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)委托的其他事項(xiàng),。
第二十二條 委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理時(shí),，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)在所在地物業(yè)管理主管部門監(jiān)督、指導(dǎo)下,，向物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：
?。ㄒ唬┳≌?guī)劃圖、竣工總平面圖,；
?。ǘ﹩误w建筑及結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,；
?。ㄈ┳≌叵鹿芫W(wǎng)結(jié)構(gòu)圖；
?。ㄋ模┯嘘P(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料,；
（五）依法簽定的質(zhì)量保證協(xié)議,；
?。┪飿I(yè)管理必需的其他工程建設(shè)資料,。
第二十三條 住宅自用部位、自用設(shè)備超過法定保修期后的維修,、更新,，由業(yè)主或者使
負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理,。物業(yè)管理委托合同另有約定的除外,。
第二十四條 住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備超過法定保修期后的維修、更新,，由物業(yè)管理企業(yè)或者管理單位負(fù)責(zé),，其費(fèi)用在住宅共用部位維修基金、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支,。住宅戶外供水,、供電、燃?xì)獾仍O(shè)施設(shè)備的管理,、維護(hù),，由供水、供電燃?xì)獾绕髽I(yè)負(fù)責(zé),。
第二十五條 物業(yè)業(yè)主和使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
?。ㄒ唬┎坏眠`反法律法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同,；
?。ǘ┎坏蒙米愿淖兎课莸慕Y(jié)構(gòu)、外形及其色調(diào),；
?。ㄈ┎坏秒S意接引、拆除和損壞共用設(shè)施設(shè)備,；
?。ㄋ模┎坏蒙米詮氖陆?jīng)營活動(dòng)；
?。ㄎ澹┍３治飿I(yè)的完好,、整潔和安全，不得占用公共場(chǎng)地堆放雜物,，不得隨意傾倒垃圾或者從事污染環(huán)境的其他活動(dòng),；
（六）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)后,，新業(yè)主須在辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)30日內(nèi)告知物業(yè)管理企業(yè),；
（七）按照規(guī)定及時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,。
第二十六條 因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的,，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)改正并負(fù)責(zé)維修,；拒不改正、維修的,，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止,，并實(shí)施維修，所產(chǎn)生的費(fèi)用由物業(yè)業(yè)主或者責(zé)任人承擔(dān),。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后30日內(nèi),，向業(yè)主管理委員會(huì)辦理有關(guān)交接手續(xù)，并報(bào)物業(yè)管理主管部門備案,。
第五章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)和專用房屋
第二十八條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)包括共用部位維修基金,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金、公共服務(wù)收費(fèi),、代辦服務(wù)收費(fèi),、特約服務(wù)收費(fèi)。
第二十九條 出售商品住房和公用住房,，應(yīng)當(dāng)按一定比例提取共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，用于住宅共用部位,，共用設(shè)施設(shè)備的維修及設(shè)備重置,、改造、更新,。共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的提取比例、管理使用辦法,，按照財(cái)政部,、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》執(zhí)法。
第二十九條 出售商品住房和公用住房,，應(yīng)當(dāng)按一定比例提取共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金,，用于住宅共用部位,，共用設(shè)施設(shè)備的維修及設(shè)備重置、改造,、更新,。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的提取比例,、管理使用辦法,，按照財(cái)政部、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》執(zhí)法,。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)可以按照國家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi),。物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià),。物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確定,、調(diào)整物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。在已委托實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)，已購買商品房取得產(chǎn)權(quán)后尚未入住的業(yè)主,，減半繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi),；尚未售出的商品房，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照一定比例繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi),，具體比例由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定,。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)受供水、燃?xì)?、供電,、通訊、光纖網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)的委托,，代收水,、氣、電,、通訊,、有線電視等費(fèi)用的，按照價(jià)內(nèi)倒扣不高于3％的比例向委托企業(yè)收取代辦服務(wù)費(fèi),，不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費(fèi),。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以為物業(yè)業(yè)主或者使用人提供代請(qǐng)保姆或者鐘點(diǎn)工、清洗家用電器,、代購商品等專項(xiàng)特約服務(wù),，并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者住宅使用人協(xié)商收取特約服務(wù)費(fèi)。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,，向物價(jià)部門申領(lǐng)經(jīng)營性收費(fèi)許可證,，實(shí)行亮證收費(fèi)。
第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅法定保修期內(nèi)的保修義務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)將保修費(fèi)用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用,。
第三十五條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的收取和使用，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一管理,、?？顚Ｓ茫瑖?yán)格帳務(wù)核算,，并按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布,。
第三十六條 商品房開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，配套修建必需的物業(yè)管理用房,。業(yè)主,、業(yè)主管理委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,，應(yīng)當(dāng)提供必需的物業(yè)管理用房。
第六章 法律責(zé)任
第三十七條 違反本辦法第十六條規(guī)定,，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書,、未辦理資質(zhì)驗(yàn)證手續(xù)或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的,，責(zé)令停止從事物業(yè)管理活動(dòng)，可處2千元以上2萬元以下罰款,。回答人的補(bǔ)充 2009-06-01 02:16
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十七條規(guī)定,，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期改正；逾期不改正或者嚴(yán)重侵犯業(yè)主,、使用人權(quán)益的，處3萬元以下罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的,，降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)工作人員嚴(yán)重瀆職,，或者侵犯業(yè)主,、使用人財(cái)產(chǎn)權(quán)或者人身權(quán)的，業(yè)主管理委員會(huì)可以要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)有關(guān)責(zé)任人員予以解聘,，并提請(qǐng)物業(yè)管理等有關(guān)主管部門依法處理,。
第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)未經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)同意和城市規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，擅自搭建建筑物,、構(gòu)筑物或者隨意占用公共場(chǎng)地,、綠地的,，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期改正,，恢復(fù)原狀；逾期不改正的,，有關(guān)主管部門可以依法強(qiáng)制拆除，并予以行政處罰,，物業(yè)管理主管部門可以降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。
第四十條 物業(yè)業(yè)主或者使用人違反本辦法第二十條規(guī)定的,，由物業(yè)管理等有關(guān)主管部門按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰,。
第四十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主管理委員會(huì)所作出的決定違反本辦法規(guī)定的,，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷,，并通知全體業(yè)主。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)業(yè)主或者使用人一方違反物業(yè)管理委托合同的,，另一方有權(quán)按照合同約定解除委托合同,，并追究違約方的違約責(zé)任,。
第四十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟,。逾期不申請(qǐng)復(fù)議,、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七章 附 則
第四十四條 四川省城市區(qū)域內(nèi)的其他各類房屋建筑實(shí)施物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行,。
第四十五條 本辦法中有關(guān)用語的含義為：
?。ㄒ唬┳≌杂貌课?，是指一套住宅戶內(nèi)自用的客廳,、房間、廚房,、衛(wèi)生間,、陽臺(tái)、天井和庭院（含圍墻）以及室內(nèi)粉飾等部位,。
?。ǘ┳≌杂迷O(shè)備，是指住宅戶內(nèi)的門窗,、衛(wèi)生潔具和供水,、排水、燃?xì)夤艿?、電線,、各類表具等設(shè)備。
?。ㄈ┳≌灿貌课?，是指住宅建筑的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體,、柱,、梁,、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面,、門廳,、樓梯間,、走廊通道等。
?。ㄋ模┳≌灿迷O(shè)施設(shè)備,，是指住宅區(qū)（樓）內(nèi)，建筑費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)人住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道,、落水管,、天線、水箱,、加壓水泵,、鍋爐、電梯,、供電線路,、照明、暖氣線路,、煤氣線路,、消防設(shè)施、道路,、路燈,、溝渠、池,、井,、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等,。
第四十六條 本辦法自發(fā)布之日施行
