關(guān)于合約規(guī)劃的討論

合約規(guī)劃，建設(shè)方咨詢方,，目前都是一個較新的范疇,。合約規(guī)劃的意義，應(yīng)該在于咨詢公司通過專業(yè)的知識為業(yè)主方提供一個全過程的咨詢服務(wù),。

在咨詢公司為建設(shè)方提供的咨詢服務(wù)中,，前期要做的三大規(guī)劃：1,、合約規(guī)劃；2,、投資規(guī)劃（類似投資估算）,；3、資金規(guī)劃,。前期的三大規(guī)劃是就整個工程項目管理的大的框架,，咨詢公司以其與建設(shè)單位就整個項目的管理達成共識，以便在整個的工程管理中有規(guī)矩可循,。合約規(guī)劃是指導(dǎo)從招投標到最終工程結(jié)算的整個規(guī)劃,。其最重要的特性是適用性，合約規(guī)劃文件,，必須了解業(yè)主的管理能力和管理要求,，往往是經(jīng)過幾番反復(fù)，經(jīng)過二,、三版而最終形成的成果文件,，一旦形成定稿，將指導(dǎo)整個項目管理過程,。其次還要注意,，因為建設(shè)方最主要的合約是與總承包單位簽訂的施工合同，總承包單位是整個工程項目的主要負責人,，其合約管理的能力,，直接影響到建設(shè)方的合約規(guī)劃。

合約規(guī)劃文件包括三個部分,。

一,、  概述：項目情況，包括開發(fā)背景,、開發(fā)環(huán)境等,。

二、工程內(nèi)容：是合約規(guī)劃的基礎(chǔ)工作,，以表格形式分列,。如土建工程、機電工程,、室外與配套工程等,。土建工程可能出現(xiàn)的合約：地基與基礎(chǔ)、降水,、鋼結(jié)構(gòu),、二次結(jié)構(gòu)、保溫,、防水,、精裝修,、外檐裝飾等；機電工程可能出現(xiàn)的合約：強弱電（自控智能化,、消防）水暖等,；室外及配套工程可能出現(xiàn)的合約：室外景觀、夜景照明等,。工程內(nèi)容的分析,，首先是要熟悉項目的情況下才能作出，因此要求對工程資料,、工程圖紙,、設(shè)計規(guī)劃文件及甲方的管理能力、管理要求甚至其他方面的考慮（如招投標備案,、甲供材料設(shè)備,、財務(wù)處理問題等）充分了解。

三,、合約體系的建立：

（一）確定采用的合約體系北京目前常見的合約體系是：業(yè)主下邊是設(shè)計院,、咨詢公司、總包單位,、監(jiān)理公司,，業(yè)主直接分別對四家單位。另外一種合約體系：設(shè)計院,、咨詢公司、監(jiān)理公司組成一個PM公司,，業(yè)主直接對PM,，由PM對總包單位，PM代替業(yè)主行使職權(quán),，對總包單位來講,，可以視同為面對業(yè)主單位（實際上，業(yè)主與設(shè)計,、咨詢,、監(jiān)理公司本身也是合約關(guān)系）。

（二）信息渠道的建立確定的合約體系從而確定業(yè)主從總承包單位獲得信息的信息渠道,。采用PM形式,，則業(yè)主通過PM來獲得工程信息，而不是直接從總包單位獲得,。

（三）合同分類可采用的合同分類方式：

A類：與業(yè)主直接簽訂的合同（僅指施工承包類）,。如：總承包合同、土方護坡合同,、燃氣熱力合同,、園林景觀合同,、變配電合同。A類合同中的總包合同應(yīng)該考慮總包合同與其他合同之間的工作界限劃分,、責任劃分等問題,。例如一般基坑土方合同是在總包招標前提前招標并施工，土方工程的工期延期索賠,，延期責任是應(yīng)在總包合同中預(yù)見并考慮的,。

B類：與總包簽訂的合同（業(yè)主在這個合同關(guān)系中，相當于見證方,，我個人的經(jīng)驗是此類合同為甲指分包合同,，我的常規(guī)做法是簽訂三方合同，由甲方控制投資,，由總包配合服務(wù)【在總包合同中已經(jīng)給總包服務(wù)費了】）,。根據(jù)付款方式又可劃分兩類：一類業(yè)主直接支付分包工程工程款，一類由業(yè)主支付給總包后由總包支付分包工程款,。（由于稅金的問題,，這里邊又有業(yè)主付款的財務(wù)處理）。如：防水,、人防門,、精裝修、幕墻,、電梯工程等,。

就B類工程的討論：

1、防水,、人防門,，可以納入A類工程（我個人認為，防水工程由總承包單位實施比較好,，該合同包與總包合同關(guān)系太強,，建議不單獨發(fā)包。人防門可以采用A類工程,，但要與總包的預(yù)埋結(jié)合好,，劃分好界面）。

2,、精裝修中的樣板間,，目前一般是一個單獨的合同，一般議標,，而且需要設(shè)計院很大程度的參與,。樣板間或樣板層確定后，才是精裝修工程的招標,。精裝修工程與總包,、各精裝修公司標段的劃分等需要合同約定的問題是需要提前預(yù)見并考慮,。

3、幕墻工程也是總分包單位界限劃分問題,。（1）埋件：一般情況下幕墻招標在總包招標之后進行,，如果幕墻工作能在結(jié)構(gòu)出地面前確定而由幕墻公司施工，是最好的情況,，因此幕墻盡量提早招標,。第一種：由土建總包單位報價并施工；第二種：由土建單位報價,，但在合同中約定可以由幕墻公司實施并從價款中扣除,。幕墻合同實施中常遇到問題：總包單位施工后，幕墻設(shè)計深化引起部分埋件浪費（可達到30％）部分埋件需要幕墻公司后埋,，而總包單位不愿實施,。（2）腳手架：第一種：由總包提供現(xiàn)場有的腳手架，并提供幕墻公司所需的吊欄等,，總包負全部責任,。造價由總包包死。第二種：總包單位只負責現(xiàn)場已有腳手架,，幕墻公司所需的腳手由其自行準備并報價,。（3）工程水電費的約定。

4,、電梯工程：電梯施工的腳手架由總包提供,。

5、引申出的討論：（1）在風險較大的情況下,，建議不用采用包死價合同,。目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境，建設(shè)工程合同包死只會對建設(shè)方不利,。（2）提醒咨詢公司和評標委員會，在清標和評標過程中一定要對低價投標者給予足夠的重視,，在清標評標階段注意投標人報價中的漏項,、故意低單價的問題。不要以為有了低價中標者揀了便宜,，低價中標必然會造成后期索賠工作量的增加（目前市場價格波動,，即使是單價合同，也還存在著補償?shù)膽T例）,。（3）對于市場的波動風險,，一定要約定調(diào)整條款。工作量不小,，價格的波動涉及到材料量的問題,，材料量的確定也是個切實的問題,，例如鋼筋，根據(jù)什么來確定價格,、需要量,，當月鋼筋發(fā)生量？月材料采購計劃,？監(jiān)理審定量？以什么材料量作為結(jié)算依據(jù)，這個又給現(xiàn)場管理的工作量增加。（本人的經(jīng)驗是，合同中約定,，結(jié)算時統(tǒng)一調(diào)差（調(diào)差幅度比如在±5%意外時方可進行調(diào)差），最后一批鋼筋進場后,，核定整個施工期的加權(quán)平均價格，如超過投標時鋼筋價格的±5%時，調(diào)差條款起作用,。鋼筋量在每月進貨時只做為計算加權(quán)價格的因素，不做為結(jié)算工程量,。）

C類：與分包簽訂的合同（多為供貨合同）。如：防火門、卷簾門、石材,、地磚,、潔具,、高地壓柜,、變壓器等,。對于C類合同，大多以暫估價形式納入合同造價,，但留個“業(yè)主保留自行采購權(quán)利”的活口,。一般石材可以納入幕墻施工合同,、地磚潔具可以納入精裝修合同、高地壓柜變壓器可以納入變配電合同,、二次結(jié)構(gòu)納入總包合同。

C類工程有關(guān)討論：

1,、付款方式：3.14的稅金。業(yè)主支付給總包由總包支付給供貨商,，沒有什么異議,。由業(yè)主直接支付給供貨商，采用的一種支付方式是,，業(yè)主財務(wù)開兩張支票,，一張材料款支付給供貨商，一張稅金款（3.14％）支付給總包,。但是問題是支付方式的條款要在合同中約定，這種支付方式目前是存在的,，約定這種支付方式的合同目前還沒有通過備案的實例,。

2、目前在北京,，就這3.14甲供材料設(shè)備是可以免稅的,。

3、暫定金額計取總包服務(wù)費和繳納意外傷害保險,。在業(yè)主方合約操作上,，每一筆暫定金額實施后，均須與總包簽訂一個補充協(xié)議以修著暫定金額數(shù),，否則繳稅是按照暫定金額為基數(shù),。在總包合同中，暫定金額只作為基期總包服務(wù)費的基數(shù)而不進入總包造價,。意外傷害保險按照合同價在備案時由標辦扣,，規(guī)定是合同備案時按合同價基數(shù)扣除，業(yè)主怕麻煩愿意把分包合同造價納入總包,，規(guī)定這種做法實際上是不允許的,，非政府投資工程多是如此。那么備案的保險費問題些許注意,。

4,、涉及其他問題（1）精裝修范圍劃分方式：（2）成品保護的招標（3）電信合同，合同價款為零,，但也許納入合約管理,，因為有工作內(nèi)容劃分界限等內(nèi)容需要約定。（4）應(yīng)約定的施工方有深化設(shè)計責任,，但深化設(shè)計只是指導(dǎo)具體施工的,，深化施工圖不與造價掛鉤。主持人總結(jié)：合同規(guī)劃中第二部分－工程內(nèi)容的地位是基礎(chǔ),，不應(yīng)該忽視,。它是基本工作,，由此導(dǎo)出第三部分合約體系。這個工作是做蛋糕,，而第三部分合約體系的建立是切蛋糕了,。蛋糕切的漂亮，還要先做出一個漂亮蛋糕來,。第三部分合約體系的建立,，是合約規(guī)劃總體目標的落腳點，以期在整個合約的管理體系中避免交叉,、扯皮等現(xiàn)象,。

討論：C類工程有關(guān)付款方式3.14的稅金的處理：由業(yè)主直接支付給供貨商，業(yè)主財務(wù)開兩張發(fā)票,，一張材料款支付給供貨商,，一張稅金款（3.14％）支付給總包。但是問題是支付方式的條款要在合同中約定,，這種支付方式目前是存在的,，約定這種支付方式的合同目前還沒有通過備案的實例。為什么沒有去備案的先例,？是因為不不符合哪種規(guī)定不被允許還是因為什么原因,？以上兩個問題沒有討論，哪位清楚可以討論下,。太晚了,，整理了給自己，怕時間長了忘了,。隨手寫了湊合著看：）

一個項目的合約規(guī)劃（部分）：XXX項目 除電梯供貨合同外均與總包方或機電承包方簽訂施工/供貨合同,，具體安排如下表：