按入伙通知書要求準(zhǔn)備好相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)和驗(yàn)樓工具，如試電筆,、相機(jī),、紙,、筆、計(jì)算器等,，驗(yàn)樓工作按下列程序進(jìn)行：

第一步：查證：檢查發(fā)展商相關(guān)交樓手續(xù),，無下列“三書一證一表”不收樓。

 1,、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書》,。

2、《住宅使用說明書》,。

３,、《住宅質(zhì)量保證書》。

 ４,、《房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》

５《竣工驗(yàn)收備案表》

第二步：辦理驗(yàn)樓手續(xù) 注意事項(xiàng)：

１,、正常程序是：先簽文件驗(yàn)樓，后交費(fèi),，否則,，一定要在收樓文件注明：“末驗(yàn)房”字樣。

２,、驗(yàn)樓當(dāng)天人很多,，如有可能可采用先自檢，后再簽驗(yàn)樓文件,。

３,、驗(yàn)樓時(shí)要辦手續(xù)很多，注意要冷靜沉著應(yīng)對(duì),。

第三步：驗(yàn)樓 驗(yàn)樓工作做到細(xì)心,，按部就班進(jìn)行，發(fā)問題即作記錄并用貼紙?jiān)谠?。?yàn)樓工作內(nèi)容及要求如下：

1,、公共設(shè)施及公攤面積部分：待后檢。

2,、使用面積：己預(yù)檢

3,、房子高度：

4、墻面,、天花部分：要求表面平整,，無裂紋，外墻無水漬,，轉(zhuǎn)角成直角,，廚浴間有做防水處理。情況記錄如下： 客廳：前自檢墻面有裂紋,。 主臥：前自檢墻有裂紋,。 次臥,；前自檢墻面有裂紋。 書房： 主?。?次?。?廚房：

 5、地面部分：要求現(xiàn)場清理完畢,，地面平坦,，無裂紋，無破損,，無空鼓等現(xiàn)象,，廚浴間地面有做防水處理。情況記錄如下： 客廳： 主臥： 次臥： 書房： 主?。?次?。?廚房：前見做防水封閉試水時(shí)，向書房地面滲漏,。

6,、戶門部分：為高檔防火防盜門，要求安裝牢固,，開關(guān)靈活,，關(guān)閉嚴(yán)密，油漆顏色一致均勻,、無破損,，無掉漆現(xiàn)象。情況記錄如下： 戶門：原自檢有損傷和掉漆情況,。

7,、窗戶部分：要求安裝牢固，表面潔凈,、光滑,，窗框及玻璃無損傷，密封條縫平整,，無卷邊脫槽,，玻璃封膠修口妥當(dāng)平滑，窗把手,，窗鎖完好及操作正常，窗框四周無滲漏異況,，平開窗開關(guān)靈活,，關(guān)閉嚴(yán)密，落地窗平移拉平滑,，無阻滯現(xiàn)象,。情況記錄如下： 客廳落地窗： 次臥落地窗： 主臥凸窗： 書房小窗： 廚房窗： 主浴間窗： 次浴間窗：

8,、供排水，供氣部分：要求供水供氣安裝到位,，閥門關(guān)閉正常,，管道及接口無滲漏現(xiàn)象；排水設(shè)施去水正常,，排水管裝有蓄水防臭彎,，管道無堵塞物等。情況記錄如下： 廚房： 主?。?次?。?

9、供電及設(shè)施部分：要求供電及設(shè)施安裝到位,，設(shè)施安裝牢固可靠并符合國家相關(guān)規(guī)定,，開關(guān)功能正常，空調(diào)電線截面不小于４平方,，其余插座電線截面不小于2.５平方,，照明電線不小于1.5平方。情況記錄如下： 客廳： 主臥： 次臥： 書房： 廚房： 主?。?次?。?大陽臺(tái)： 小陽臺(tái)：

10、弱電部分［包括電話,、有線電視,、寬頻網(wǎng)］：要求設(shè)施安裝到位，無漏裝,，功能正常,，安裝牢固可靠。情況記錄如下： 客廳對(duì)講系統(tǒng)： 客廳有線電視： 主臥有線電視： 客廳電話： 主臥電話： 主浴電話： 寬頻網(wǎng)：

11,、其它：[包括空調(diào)孔,、排煙孔等] 情況記錄如下： 廚排煙孔： 客廳空調(diào)孔： 主臥空調(diào)孔： 次臥空調(diào)孔： 書房空調(diào)孔：

12、記錄下列各表底數(shù)： 水表底數(shù)： 電表底數(shù)： 煤氣表底數(shù)：

13,、驗(yàn)樓結(jié)果記錄：把驗(yàn)樓結(jié)果抄錄在《驗(yàn)房交接表》中,，提出整修意見，約定整修和下次驗(yàn)樓時(shí)間,。如發(fā)展商末準(zhǔn)備有關(guān)表格,，應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

第三步：繳納費(fèi)用 按相關(guān)規(guī)定：除合同注明的煤氣,、有線電視及寬頻網(wǎng)這三項(xiàng)開戶費(fèi)應(yīng)自交[自行向有關(guān)部門繳納]外,，其它收費(fèi)按相關(guān)規(guī)定交，不合理的收費(fèi)不交。

1,、 水電開戶費(fèi)：屬配套設(shè)施,，不應(yīng)交。

2,、 電話安裝費(fèi)：屬配套設(shè)施,，不應(yīng)交。

 3,、信報(bào)箱費(fèi)：屬配套設(shè)施,，不應(yīng)交。

4,、垃圾自運(yùn)費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定單項(xiàng)交,。

5、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)：不合理收費(fèi),，不應(yīng)交,。

6、裝修押金：按相關(guān)規(guī)定交,。

7,、水電押金：不合理不應(yīng)交。

8,、物業(yè)管理費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定交,，從交付使用日計(jì)算。

9,、其它：按相關(guān)規(guī)定交,。

 

四大策略應(yīng)對(duì)交房風(fēng)險(xiǎn) (2002-07-19 12:26:26) 商品房的交接糾紛一直是商品房買賣中常見的糾紛之一，買賣雙方常常就交接的條件,、程序發(fā)生爭議,，也有不少購房消費(fèi)者是辦理完交接手續(xù)后才發(fā)現(xiàn)房屋或配套存在種種瑕疵后與開發(fā)商理論。 就筆者接觸的案件和材料,，商品房交接中主要存在以下幾個(gè)問題：

一．交房程序倒置,，先交房后驗(yàn)收；

二．合同或廣告中承諾的配套設(shè)施缺失,、縮水或違反規(guī)劃指標(biāo),；

三．物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格歧視或者違約漲價(jià)；

四．部分開發(fā)商利用交房之機(jī)要求購房者簽署補(bǔ)充協(xié)議,，設(shè)置圈套,。

因此筆者建議，可以采用以下方式來應(yīng)對(duì)收樓風(fēng)險(xiǎn),。 就交房程序的倒置,，個(gè)別情況是購房者急于收房入住,，但更多是是開發(fā)商在約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件,，或者房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵,，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避責(zé)任,，先誘導(dǎo)購房者簽署“入伙協(xié)議書”,，或者先簽收鑰匙，或者向購房者掛號(hào)寄送交房通知并附加收房期限,，并注明逾期未辦理交房手續(xù)視為收房,。如果購房者沒有防范而與開發(fā)商形成了事實(shí)交房或推定交房，不但今后難以追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任,，還常常造成房屋或附屬配套設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維修的責(zé)任不明,。

因此筆者建議：收房時(shí)還是要先驗(yàn)收后交房。書面驗(yàn)收包括收取《住宅質(zhì)量保證書》,、《住宅使用說明書》,，查驗(yàn)《竣工驗(yàn)收備案表》等。現(xiàn)場驗(yàn)收包括房屋的水電設(shè)施是否正常,，墻面,、地板、天花板是否有裂縫,，配套是否到位等,，若有任何一項(xiàng)不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記載,，最好將拒收理由書掛號(hào)寄給開發(fā)商,。

當(dāng)然，合理拒收的前提是合同中對(duì)開發(fā)商逾期交房的約定責(zé)任有合理的約定,，若責(zé)任過低,，拒收對(duì)開發(fā)商沒有太大的壓力。 就附屬配套設(shè)施缺失縮水和違反規(guī)劃指標(biāo)問題,，筆者建議：除了前述先驗(yàn)收后交接外,，對(duì)一些重要配套的缺失或縮水通過聯(lián)絡(luò)其他購房者共同要求開發(fā)商補(bǔ)做或賠償，因?yàn)閱蝹€(gè)購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄,。必要是可以請(qǐng)主管部門或媒體進(jìn)行監(jiān)督直至訴訟,。

 

 就物業(yè)費(fèi)問題，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》,，開發(fā)商在簽訂買賣合同時(shí)已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,，購房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，現(xiàn)實(shí)中有的開發(fā)商為促銷根據(jù)購房者的要求承諾不同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，有的對(duì)不同消費(fèi)群采取不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，由于購房者是單個(gè)與開發(fā)商訂立合同，往往不知道別人的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，作為市場化的物業(yè)管理服務(wù)而言,，同樣的服務(wù)不同的收費(fèi),，對(duì)交費(fèi)單價(jià)高且不知情的購房者者構(gòu)成了價(jià)格歧視。另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)但沒有書面協(xié)議,，交房前后與物業(yè)公司簽署收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同（前期管理）,。筆者建議：對(duì)于價(jià)格歧視可以向物價(jià)部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一致，對(duì)于物業(yè)費(fèi)上漲,，如果能收集到充分證據(jù)證明開發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾（如合法錄音等）,，可以要求開發(fā)商遵守承諾或補(bǔ)貼差價(jià)，如果舉證不能,，只好盡快依法召開業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司,。 就部分開發(fā)商設(shè)置圈套，利用購房者急于收房或疏于防范,，在辦理交接時(shí)要購房者簽署對(duì)購房者不利的協(xié)議或條款,，筆者多次遇到開發(fā)商在逾期交費(fèi)違約金較高時(shí)，在協(xié)議中主動(dòng)同意支付部分違約金,，并寫明“雙方不再主張其他違約責(zé)任”等類似誘導(dǎo)購房者部分棄權(quán)的文字,。也有的是面積縮水應(yīng)該退款時(shí)在協(xié)議中減少退款金額。對(duì)于此類情形,，筆者提請(qǐng)購房者注意：此類協(xié)議一旦簽署,，今后很難推翻，放棄的權(quán)利也難以再追回,。筆者認(rèn)為：交房是開發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù),，在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開發(fā)商沒有權(quán)利提出新的交房條件,，購房者對(duì)此類交換性的協(xié)議或條款有權(quán)拒絕,。

 

以上建議僅供參考 如何辦理接房手續(xù) 交房時(shí)，開發(fā)商還要對(duì)房屋買賣情況進(jìn)行核查,，業(yè)主要帶好售房合同,、購房發(fā)票等與購房有關(guān)的文件材料。如果業(yè)主無法自己辦理接房事宜,，可出具書面委托書,，授權(quán)他人代辦接房手續(xù)，接房時(shí),，代理人除出示業(yè)主的委托書外,，還應(yīng)出示自己的身份證件。 交接房時(shí)業(yè)主繳交一些費(fèi)用是難免的,，如購房尾款,、物業(yè)管理費(fèi),、裝修保證金、裝修土頭清運(yùn)費(fèi)等,，業(yè)主應(yīng)準(zhǔn)備足夠的錢款,。 接房前，業(yè)主要對(duì)開發(fā)商是否具備交房條件進(jìn)行審查,，如房屋是否符合合同約定的交房條件,，是否提供《工程竣工驗(yàn)收合格備案證明書》,、《住宅質(zhì)量保證書》,、《住宅使用說明書》等文件，否則可以拒絕辦理接房手續(xù),。若具備交房條件,，業(yè)主還要對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收。房屋驗(yàn)收合格簽署房屋交接驗(yàn)收單,，否則簽署房屋整改意見書,，暫不接收房屋。在房屋接收順利的情況下,，業(yè)主才可領(lǐng)取房屋鑰匙,，簽訂業(yè)主公約、裝修責(zé)任書等物業(yè)管理文件,。至此,，接房手續(xù)基本完成。楊和彬 (廈門聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所吳建光律師 廈門晚報(bào))

 

交房程序 2002-8-6 11:27:43 閱讀102次

 

一,、由開發(fā)商(營銷部)代表向購房者發(fā)出通知(信函,、電話、口頭均可)

二,、由購房者到營銷部領(lǐng)取《交房通知書》,。購房者須了解《交房通知書》中的相關(guān)內(nèi)容并根據(jù)《交房通知書》中的要求準(zhǔn)備相關(guān)資料。

 三,、在交清所有房款及代收費(fèi)用的前提下,購房者到營銷部辦理交房子續(xù),并交付辦理產(chǎn)權(quán)戶口所需資料,由營銷部開具《交房銜接書》,。

 四、業(yè)主憑《交房銜接書》到物業(yè)管理公司交清相關(guān)的物管費(fèi)及大修基金(購房款的1.5%),并簽定物管協(xié)議書后領(lǐng)取(住宅,、門面〉鑰匙,。

 五、由物管公司工作人員,陪同業(yè)主實(shí)地對(duì)房屋的各部位進(jìn)行一一驗(yàn)收,并雙方簽字確認(rèn),?！慈缬匈|(zhì)量問題將由工作人員記錄在案,物管公司受開發(fā)商委托將在短期內(nèi)對(duì)問題及時(shí)整改?！?/div>