土地管理法將土地分為三類：農(nóng)用地,、建設(shè)用地和未利用地,，并嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的理由,，法律上說(shuō)了,，是為了“保護(hù)、開發(fā)土地資源,，合理利用土地,，切實(shí)保護(hù)耕地”，堅(jiān)守18億畝耕地紅線,。但是,，建設(shè)用地和農(nóng)用地之間的巨大價(jià)差利潤(rùn)，激勵(lì)著一些土地利益相關(guān)方要變農(nóng)用地為建設(shè)用地,，有時(shí)甚至甘冒違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn),。
我們這里所要說(shuō)的土地利益相關(guān)方，是指農(nóng)村集體土地的所有人或管理人,，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,、村民委員會(huì)、村民小組,，不將政府和開發(fā)商包括在內(nèi),。所說(shuō)的農(nóng)用地,，是指農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地，不包括國(guó)家所有的農(nóng)用地,。特別是,，所說(shuō)的轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，是指轉(zhuǎn)用后的建設(shè)用地仍屬集體所有性質(zhì),，而不是轉(zhuǎn)成國(guó)家所有性質(zhì),，土地所有權(quán)仍屬農(nóng)民，不屬國(guó)家,，所以這里不涉及到征收土地的問(wèn)題,。
農(nóng)村集體的建設(shè)用地，按照法律規(guī)定,，可以作為宅基地,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（或叫工商業(yè)用地）和公益用地，但不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),，所以,，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，實(shí)際上就是三種情況：1,、將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成宅基地,。2、將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,。3,、將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成公益用地。
根據(jù)土地管理法的規(guī)定,，要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地,，必須辦理一種叫農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批手續(xù)。不管是轉(zhuǎn)成宅基地,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，還是公益用地,，都必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),。如果未辦妥這種審批手續(xù)，而將農(nóng)用地用于非農(nóng)業(yè)用途,，則屬非法占地行為,，嚴(yán)重者將構(gòu)成非法占用農(nóng)用地罪。
下面就來(lái)看看將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地的審批手續(xù)是怎樣辦理的（以廣州為例）,。
一,、如何將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成宅基地。
根據(jù)廣州市人民政府的規(guī)定,，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成宅基地的手續(xù)如下：
1．提出建房申請(qǐng),。
農(nóng)村村民每年一次性向所屬村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng),，經(jīng)村民會(huì)議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員會(huì)議討論同意，由村民委員會(huì)在村內(nèi)將申請(qǐng)建房村民的現(xiàn)居住情況及申請(qǐng)建房情況予以公示,，公示期不少于7日,。
建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅的，由農(nóng)村村民與村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)簽訂農(nóng)村村民建房協(xié)議,。
2．審核建房申請(qǐng),。
村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)將申請(qǐng)建房村民的現(xiàn)居住情況及公示情況、農(nóng)村村民建房協(xié)議送鎮(zhèn),、街國(guó)土資源管理所審查后,，報(bào)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處審核。
3．確定年度村民住宅用地范圍,。
鎮(zhèn)政府或街道辦事處按照“一戶一宅”的原則審核村提出的建房申請(qǐng),，并核定建房申請(qǐng)人名單送區(qū)(縣級(jí)市)規(guī)劃、國(guó)土房管部門備案,。經(jīng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處審核同意后,，由村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)向區(qū)(縣級(jí)市)規(guī)劃部門申請(qǐng)村民住宅用地，由區(qū)(縣級(jí)市)規(guī)劃部門根據(jù)村莊住宅規(guī)劃,，出具擬用地的規(guī)劃意見,。
4．用地預(yù)審。
使用新增建設(shè)用地的,，村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)持規(guī)劃部門核定的用地紅線,、界址坐標(biāo)向區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門申請(qǐng)用地預(yù)審，由區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門出具預(yù)審意見,。
5．用地報(bào)批,。
村民住宅用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)按報(bào)批規(guī)定,，持規(guī)劃部門提供的用地紅線,、土地測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書和地質(zhì)、礦產(chǎn),、林業(yè)等相關(guān)職能部門審查意見,，向區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批手續(xù)。由國(guó)土房管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批方案,，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn),。
村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)利用本村集體建設(shè)用地建設(shè)村民住宅的，由市(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn),。
用地報(bào)批經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn),、村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)并繳納有關(guān)稅費(fèi)后，由市(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門向村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)出具用地批復(fù)意見,。
6．申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證,。
村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)持用地批復(fù)意見向規(guī)劃部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng),。
位于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的,，由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置,、面積、允許建設(shè)的范圍,，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,；位于村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證,。其中,，建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅的，規(guī)劃部門向村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證,；建設(shè)農(nóng)民非公寓式住宅的,，規(guī)劃部門根據(jù)村莊住宅規(guī)劃分割宅基地，并根據(jù)建房申請(qǐng)人的備案名單向申請(qǐng)建房的村民核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證,。
7．申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書,。
建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅的，由村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)持規(guī)劃部門核發(fā)的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證向國(guó)土房管部門申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書,。
建設(shè)農(nóng)民非公寓式住宅的,，由申請(qǐng)建房的村民持規(guī)劃部門核發(fā)的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證向區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。
8．辦理權(quán)屬登記,。
建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅的,，由村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)持鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書,、農(nóng)村村民建房協(xié)議依法向區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用證或集體土地房產(chǎn)證,。
建設(shè)農(nóng)民非公寓式住宅的，由申請(qǐng)建房的村民持鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)用地批準(zhǔn)書依法向區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用證或集體土地房產(chǎn)證,。
二、如何將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地包含兩種具體情況,，第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的建設(shè)用地,。第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)與其他單位,、個(gè)人以土地使用權(quán)入股,、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)使用的建設(shè)用地。
根據(jù)廣州市人民政府的規(guī)定,，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)申請(qǐng)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,，按以下程序辦理：
1．項(xiàng)目立項(xiàng),。
項(xiàng)目單位向發(fā)展改革部門申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目審批(或核準(zhǔn)、備案)手續(xù),。
2．申請(qǐng)規(guī)劃條件,。
項(xiàng)目單位持項(xiàng)目批準(zhǔn)(或核準(zhǔn)、備案)文件,，向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃選址,。屬于征地留用地的項(xiàng)目，項(xiàng)目單位可按規(guī)定持留用地指標(biāo)核定書直接向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃選址,。
規(guī)劃部門出具規(guī)劃紅線并提供規(guī)劃條件,。
村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)利用未經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土房管等部門依法審批的本集體所有的建設(shè)用地興辦非公共設(shè)施和公益事業(yè)項(xiàng)目,，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)辦手續(xù),，有留用地指標(biāo)未兌現(xiàn)的，應(yīng)首先核減留用地指標(biāo),。
3．用地預(yù)審,。
使用新增建設(shè)用地的，項(xiàng)目單位持建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,、規(guī)劃意見等文件向國(guó)土房管部門申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審,，由國(guó)土房管部門出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見。
4．用地報(bào)批,。
項(xiàng)目單位持建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件,、土地測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書等向國(guó)土房管部門申請(qǐng)辦理用地報(bào)批手續(xù)。建設(shè)項(xiàng)目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,，項(xiàng)目單位應(yīng)按報(bào)批規(guī)定提供地質(zhì),、礦產(chǎn)、林業(yè)部門審查意見等報(bào)批材料,。資料備齊后,，由國(guó)土房管部門擬訂用地報(bào)批方案和用地供應(yīng)意見，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn),。建設(shè)項(xiàng)目用地涉及使用本村集體建設(shè)用地的,，由市(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門擬訂用地供應(yīng)意見報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)。
5．環(huán)境影響評(píng)價(jià),。
實(shí)行審批制,、核準(zhǔn)制的項(xiàng)目，項(xiàng)目單位在向國(guó)土房管部門申請(qǐng)辦理用地預(yù)審時(shí),，可同時(shí)向環(huán)保部門申報(bào)環(huán)境影響報(bào)告文件,；實(shí)行備案制的項(xiàng)目，項(xiàng)目單位可在建設(shè)項(xiàng)目開工前向環(huán)保部門申報(bào)環(huán)境影響報(bào)告文件。
6．申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證,。
項(xiàng)目單位持項(xiàng)目批準(zhǔn)(或核準(zhǔn),、備案)文件和用地預(yù)審意見向規(guī)劃部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，位于城市,、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的,，由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積,、允許建設(shè)的范圍,，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；位于村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的,，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證,。
7．申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。
由項(xiàng)目單位持用地批復(fù)意見,、規(guī)劃許可文件,、有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證，向國(guó)土房管部門申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書,。
8．辦理土地登記,。
項(xiàng)目單位憑建設(shè)用地批準(zhǔn)書依法向國(guó)土房管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用證或集體土地房產(chǎn)證。
三,、如何將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成公益用地,。
此處的公益用地也包含兩種情況：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施用地和公益事業(yè)建設(shè)用地，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,、村民委員會(huì)辦公,、學(xué)校、醫(yī)院,、農(nóng)技推廣站,、敬老院以及鄉(xiāng)村級(jí)道路、供水,、公共廁所用地,。
在廣州，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成公益用地的程序,，與轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的程序是一致的,。
將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成宅基地并辦理土地登記手續(xù)之后，使用人對(duì)使用的土地享有了宅基地使用權(quán),，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（工商業(yè)用地）或公益用地并辦理土地登記手續(xù)之后,，使用人對(duì)使用的土地享有集體建設(shè)用地使用權(quán)，使用權(quán)人有權(quán)在土地上建設(shè)建筑物,，用于非農(nóng)業(yè)用途,，集體建設(shè)用地使用權(quán)人還可依法出讓,、出租,、轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)。
咨詢電話：13318811596/陳律師
