房價預(yù)測是兒戲 人文情懷不容忽視

                                                                                                          葉檀  2010-12-9

    社科院經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書必然掀起房價爭議。

    社科院的報告有關(guān)房地產(chǎn)的預(yù)測不能當(dāng)真,，也不必當(dāng)真,。與所有的房地產(chǎn)預(yù)測一樣，社科院對房地產(chǎn)預(yù)測神經(jīng)分裂,、眾口難調(diào),。

    《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》給出了三種完全不同的預(yù)測結(jié)果，前提是政府的調(diào)控決心,、調(diào)控方式,，以及改革的力度不同。如果調(diào)控不力,，一種可能是陷入價格上漲與暴漲之間的惡性循環(huán),。如果調(diào)控放松，房價將會報復(fù)性反彈,，價格可能上漲20%~25%,。另一種可能是房價略有下降或者溫和上漲?？纯?，大漲、微漲與微降都預(yù)測到了,，除了暴跌,。

    沒有人能夠準(zhǔn)確預(yù)期明年的房地產(chǎn)市場冷熱，因?yàn)闆]有人能夠預(yù)測房地產(chǎn)政策的松緊,，與地方政府的政策執(zhí)行力度,。社科院自己都沒把預(yù)測太當(dāng)真，給出了三個結(jié)果,，事實(shí)上以預(yù)測房價下降25%聳人聽聞只能滿足弱勢者的幻想,。

    惟一可以肯定的是，明年房地產(chǎn)不可能暴跌,，根本原因是今年地方政府依靠土地財政的情況沒有好轉(zhuǎn),，明年也很難有根本改觀。

    今年地方政府賣地收入創(chuàng)出新高已無疑問,，中國指數(shù)研究院一份最新報告顯示,，“二次調(diào)控”對土地市場作用有限,，11月份全國土地市場迅速回暖，前11個月全國住宅用地成交量同比大漲40%,，預(yù)計年末將掀起本年度最后一輪供地高潮,。從地方來看，今年前11個月,，北京市共出讓214宗土地,，土地成交總價達(dá)到1068.49億元；上海前10月的土地出讓金收入就已經(jīng)達(dá)到1366.49億元,，高居全國之首；大連和天津也是緊隨其后,，前11個月的土地收入也已經(jīng)達(dá)到900億元左右,，年底突破千億大關(guān)猶如囊中探物。據(jù)統(tǒng)計,，今年1-10月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)達(dá)8006億元，同比增長79.2%,，占開發(fā)投資的比重達(dá)21%,，全年預(yù)計將突破1萬億元。今年的高地價,，意味著明后年的高房價,，否則入不敷出，未來的土地財政將難以為繼,。一線城市處于高位,，搭上高鐵與城市化快車的二三線城市出售土地不遑多讓。

    全年調(diào)控緊鑼密鼓,，大型開發(fā)商市場業(yè)績不俗,，成交金額與銷量上升：今年11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有七成已經(jīng)完成全年銷售任務(wù),，在未來的一段時間里未完成計劃的企業(yè)將要進(jìn)行最后的沖刺,。

    藍(lán)皮書真正值得重視的是通過房價與人均收入的對照，指出了房地產(chǎn)富人投資游戲的實(shí)質(zhì),，是對城市化過程中農(nóng)民獲得財產(chǎn)性收入的人文關(guān)懷,。

    社科院的藍(lán)皮書指出，房價收入比持續(xù)惡化,，2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,，約為18900元，農(nóng)民工年均工資為19200元,。按城鎮(zhèn)居民每人30平方米和農(nóng)民工家庭人均20平方米,，以及城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民工家庭每戶分別有3,、3.5口人計算，其房價收入比分別為8.76,、10.06,。其中，城鎮(zhèn)居民房價收入比比2009年的8.3上升了0.46,，有85%需要購買新住宅的城鎮(zhèn)居民家庭無力購房,。

    必然有人提出反對意見，指出中國自有住房在80%以上,，哪有大多數(shù)人無力購房一說,。城市改善型住房需求者可以通過高價出售自有住房完成住房升級，高房價是改善型需求的福音,。

    此類辯解忽視了沒有搭上自有住房福利的城市新增階層,，主要是農(nóng)民工與大學(xué)生階層，他們沒有獲得住房改革的紅利,，缺乏原始積累,，一腳踏進(jìn)了怪異的壟斷型市場化，不得不以承受高房價的方式為改革成本買單,。而在現(xiàn)有的的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下,，不少地區(qū)出現(xiàn)驅(qū)趕農(nóng)民上樓、剝奪農(nóng)民土地溢價,，為城市制造出一批又一批赤貧的缺乏基礎(chǔ)教育的工人,。

    無法解釋的是，房價收入比繼續(xù)惡化,，但房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)波浪周期,，沒有明顯的下降，11月還出現(xiàn)了陽春行情,，這只能說明,，我國的房地產(chǎn)的投資屬性繼續(xù)增強(qiáng)，中國以龐大的人口中的富裕階層就能支撐起一個投資屬性極強(qiáng)的房地產(chǎn)市場,。

    藍(lán)皮書開出的藥方是按照人口城市化的居住需求足額供應(yīng)土地,；從房價收入比以及房價上漲速度與居民收入增長速度的關(guān)系入手，科學(xué)調(diào)控房價水平,；宏觀調(diào)控不僅要用信貸手段,，更重要的是要用稅收手段；需要徹底改革土地房產(chǎn)及其收入體制,，使地方政府能有一個穩(wěn)定合理又不推高房價的房地產(chǎn)財政收入渠道,；需要讓農(nóng)民在農(nóng)村的資產(chǎn)能夠變現(xiàn)，讓其增強(qiáng)在城市和城鎮(zhèn)中購買住宅的能力,。

    上述言論,，是周天勇先生一以貫之的觀點(diǎn),，只不過是包裝在2011年的房地產(chǎn)市場預(yù)測下，對于健康的城市化的又一次呼吁,。