房產(chǎn)維權(quán)之延期交房篇
　　買了房子,，到了該入住的時(shí)候卻遲遲不見(jiàn)開(kāi)發(fā)商交房，焦急等待的結(jié)果是三番兩次繼續(xù)延遲,，遇到這樣的情況，消費(fèi)者該選擇怎樣的方式維護(hù)自己的權(quán)益呢,？
　　
　　開(kāi)發(fā)商未能按照合同的約定如期交房,，實(shí)際上是一種違約行為，但開(kāi)發(fā)商往往不愿履行違約責(zé)任,，給業(yè)主相應(yīng)的賠償,。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的交涉大多不歡而散，最后業(yè)主只能拿起法律的武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益,，這其實(shí)也是解決問(wèn)題的最有效的手段,。
　　
　　延期交房并非個(gè)案
　　
　　2007年之前，由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)生了供不應(yīng)求的局面,，因此銷售的大多是期房,，而開(kāi)發(fā)商延期交房的現(xiàn)象也頻頻發(fā)生，記者接到這方面的投訴也很多,。比如名江七星城,、美晶佳園等就很有代表性。
　　
　　據(jù)記者了解,，開(kāi)發(fā)商延期交房的情況是有一定的普遍性的,，也是潛藏風(fēng)險(xiǎn)的。因?yàn)檠悠诮环康脑虺３Ｊ寝k不出大產(chǎn)證,，而產(chǎn)證辦不出來(lái),，就潛藏著開(kāi)發(fā)商因不堪債務(wù)負(fù)荷而將業(yè)主購(gòu)買的房子抵押出去的可能，這種事情曾經(jīng)也發(fā)生過(guò),，后果非常嚴(yán)重,。
　　
　　再者，如果開(kāi)發(fā)商突然倒下,，那么業(yè)主找誰(shuí)去辦產(chǎn)證,、找誰(shuí)去辦入住許可證？對(duì)此，許多業(yè)主都明確表達(dá)了他們的擔(dān)心,，而且容易激化與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾,，甚至最后對(duì)簿公堂。是應(yīng)該引起高度重視的時(shí)候了,。
　　
　　中大無(wú)信,，交房無(wú)期
　　
　　3月15日，2008年上海之春房產(chǎn)展示交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)聚集了近30個(gè)手舉紙板抗議的人,，他們手中的紙板上都寫著“中大無(wú)信,，交房無(wú)期”的內(nèi)容。從現(xiàn)場(chǎng)了解到,，正在抗議的這些人都是中大九里德一期的業(yè)主,。其中一位業(yè)主告訴記者：“買房子的時(shí)候，合同上明確寫著交房日期是2007年12月31日,，等到臨近交房的時(shí)候卻通知我們要推遲交房,，具體什么時(shí)間也沒(méi)說(shuō)。后來(lái)又說(shuō)過(guò)完年就能交房,，可是到現(xiàn)在我們都沒(méi)有拿到房子,，中大的人也沒(méi)有給我們回應(yīng)”。另一位業(yè)主則向記者表示他們?cè)?jīng)嘗試和中大的高層溝通,，希望能有解決方案,，但始終沒(méi)有結(jié)果。
　　
　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)法：
　　
　　中大九里德負(fù)責(zé)人說(shuō)：我們的確延期交房了,，但會(huì)按照當(dāng)初簽訂的合同賠償違約金的,，所以沒(méi)什么好說(shuō)的。
　　
　　合同規(guī)定：
　　
　　在中大九里德苑（一期）的銷售合同上明確寫著：甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方,，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金,，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之0.5計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止,。逾期超過(guò)60天,，乙方有權(quán)選擇下列第1種方案追究甲方責(zé)任：壹、乙方有權(quán)單方面解除本合同,。
　　
　　律師支招：
　　
　　延期交房的違約金應(yīng)按照業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》執(zhí)行,。對(duì)于大家關(guān)心的延期交房期間在外租房的租金賠付問(wèn)題，最高法院司法解釋明確規(guī)定,，在延期交房期間,，房租應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。但開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,，違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交付日期所發(fā)生的利息計(jì)算,；如果開(kāi)發(fā)商在寬限期限過(guò)后,，仍不能交房的，那么購(gòu)房者有權(quán)解除合同,，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及利息,，并支付違約金。
　　
　　事實(shí)上,，只要過(guò)了約定交房時(shí)間,，哪怕是一秒鐘，購(gòu)房者的利益就已經(jīng)受到了侵害,，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該按約定的比例進(jìn)行賠償,，途徑是向有關(guān)行政部門投訴。但購(gòu)房者應(yīng)該知道的是,，一年之內(nèi)屬于行政調(diào)解有效期,，法院的訴訟期為兩年，如果過(guò)了兩年,，訴至法院也不再被受理,，所以購(gòu)房者如果走法律途徑要趁早。
　　
　　【案例二】
　　
　　捂盤等漲,，不惜毀約
　　
　　2003年9月6日，市民杜先生和一家房產(chǎn)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》并支付了房款,。但到了2004年5月15日的交房日,，杜先生卻一直不能取得產(chǎn)權(quán)證，之后的一段時(shí)間內(nèi),，房產(chǎn)商也沒(méi)有交證的意思,。杜先生認(rèn)為是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)比較好，房?jī)r(jià)漲了很多,，開(kāi)發(fā)商只想捂盤等待價(jià)格上漲,，不惜毀約賠償。2005年1月6日,，杜先生把房產(chǎn)商告上了法院,。
　　
　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)法：
　　
　　杜先生提出，房產(chǎn)商未按期交房,，應(yīng)當(dāng)支付他逾期交房違約金一萬(wàn)余元,。面對(duì)杜先生的指責(zé)，房產(chǎn)商辯稱,，雖然延期交付房屋,，但根據(jù)合同約定，違約金只能按違約后的60天內(nèi)計(jì)算,，因?yàn)橛馄诮环?0天,，杜先生只能選擇單方面解除合同，所以不同意杜先生的訴請(qǐng)。
　　
　　合同約定：
　　
　　雙方約定：在2004年5月15日前,，房產(chǎn)商應(yīng)將房屋交付給杜先生并辦出小產(chǎn)證,，如果在約定的期限內(nèi)沒(méi)有交付，房產(chǎn)商須向杜先生支付違約金,，違約金按已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之一計(jì)算,。如果逾期超過(guò)60天還沒(méi)有交房，杜先生有權(quán)選擇單方面解除本合同,。
　　
　　律師支招：
　　
　　律師表示,，由于目前房市狀況比較好，不少房產(chǎn)商和賣房者為了在房?jī)r(jià)抬高后賺取更多的利潤(rùn),，寧愿毀約也不愿交房,。為此，買房者就更應(yīng)該在簽訂購(gòu)房合同時(shí)多長(zhǎng)個(gè)心眼,。
　　
　　律師建議廣大買房者在簽合同時(shí)要注意以下兩個(gè)方面條款的完善：第一：完善違約責(zé)任的條款,，特別是造成房屋無(wú)法交付時(shí)，責(zé)任方的賠付該如何約定,。例如此案中,，如果當(dāng)時(shí)杜先生和房產(chǎn)商在合同中不光約定60天后他可單方面解除合同，還應(yīng)該約定房產(chǎn)商由于自身原因無(wú)法交房時(shí),，杜先生一旦解除合同了,，房產(chǎn)商應(yīng)付什么樣的責(zé)任，否則只是解除合同,，房產(chǎn)商就無(wú)須承擔(dān)其他責(zé)任了,。
　　
　　第二：簽訂合同時(shí)不妨對(duì)解除合同的期限也做相應(yīng)的約定。這不僅可以使得消費(fèi)者在交易無(wú)法繼續(xù)的情況下有更好的依據(jù),，同時(shí)也可在一定程度上防止部分因買房者故意拖延時(shí)間,，增加賣房者的賠償負(fù)擔(dān)。
　　
　　【案例三：萬(wàn)邦二期】
　　
　　違約不賠業(yè)主上訴
　　
　　2000年9月30日,，宋小姐購(gòu)買萬(wàn)邦二期的一套房子,。按照《合同》約定，萬(wàn)邦公司應(yīng)于2001年11月30日前將宋小姐所購(gòu)買的房屋交付使用,。但是,，萬(wàn)邦公司實(shí)際取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證的日期為2002年2月5日，實(shí)際交納物業(yè)維修基金的時(shí)間為2002年1月29日,，按照《合同》約定已經(jīng)違約,。在與萬(wàn)邦公司多次交涉未果的情況下，宋小姐向上海市浦東新區(qū)人民法院依法提起訴訟,，要求萬(wàn)邦公司賠付違約金人民幣7066.82元（違約金的計(jì)算自2001年12月1日起至2002年1月29日止,，每天的違約金按總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之三計(jì)算）,，并負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
　　
　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)法：
　　
　　萬(wàn)邦公司稱延期交房事出有因,。在本案涉訟房屋建造期間,，本市遭遇特強(qiáng)降雨五天，在施工期間還遇到酷熱天氣達(dá)23天,，在這些情況下無(wú)法正常施工,。此外，當(dāng)時(shí)又恰逢上海召開(kāi)APEC會(huì)議,，交通受到限制,，所需建材無(wú)法運(yùn)至導(dǎo)致無(wú)法施工?；谏鲜鲈?，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免除萬(wàn)邦公司部分逾期交房責(zé)任。
　　
　　合同約定：
　　
　　萬(wàn)邦公司應(yīng)于2001年11月30日前將宋小姐所購(gòu)買的房屋交付使用,，如萬(wàn)邦公司在2001年12月31日前沒(méi)有取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）,，宋小姐有權(quán)單方面解除合同。
　　
　　律師支招：
　　
　　律師認(rèn)為,，現(xiàn)實(shí)生活中,，房屋雖然已實(shí)際交付但產(chǎn)證遲延辦理的情況比比皆是，這有配套上的原因,，也有規(guī)范上的原因等等,，但訴訟時(shí)以購(gòu)房者勝訴的居多。律師提醒購(gòu)房者,，如果開(kāi)發(fā)商辦不出產(chǎn)證，業(yè)主可以聯(lián)合起來(lái)向法院提起訴訟,，因?yàn)樵V訟往往會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商加快辦證的進(jìn)程,，同時(shí)業(yè)主也能盡早獲得賠償、維護(hù)自身權(quán)益,。