拆遷安置房屋的優(yōu)先權(quán)相比銀行的抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償

河南金年華律師事務(wù)所律師　劉建輝

案例：

　　某城中村改造項(xiàng)目中,，開發(fā)商與被拆遷人劉某簽訂了拆遷安置協(xié)議，約定以產(chǎn)權(quán)置換形式將所開發(fā)樓盤的三套房屋（具體到每套房號）對劉某進(jìn)行補(bǔ)償安置,，然后開發(fā)商依法拆遷了劉某的原住宅,。開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商因融資需求向某銀行貸款,，并將待開發(fā)的該樓盤用于抵押,。樓盤落成后因開發(fā)商未按時(shí)還款，銀行訴至法院要求行使抵押權(quán),；而劉某得知后即以第三人身份參加訴訟,，請求開發(fā)商履行安置協(xié)議交付房屋。

　　最終法院審理后認(rèn)為：就劉某與開發(fā)商拆遷安置協(xié)議中約定的三套安置房，劉某的補(bǔ)償安置權(quán)應(yīng)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)得到保護(hù),，判決開發(fā)商向劉某交付這三套房屋（其余判決內(nèi)容略）,。

律師點(diǎn)評：

　　本案涉及到拆遷安置優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)哪個(gè)更優(yōu)先的問題。關(guān)于這一點(diǎn),，我國法律并未有直接的規(guī)定,，因此需從法理上對這兩種權(quán)益進(jìn)行比較。本人認(rèn)為法院的判決是正確的,，試從法理上剖析如下：

　　一,、物權(quán)優(yōu)于債權(quán)？

　　銀行一方認(rèn)為,，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是民法的基本原理,。抵押權(quán)是一種（用益）物權(quán)，而劉某憑協(xié)議約定進(jìn)行主張的是一種“合同權(quán)利”,，屬于債權(quán)的范疇,。據(jù)此銀行認(rèn)為自己的抵押權(quán)更為優(yōu)先。其實(shí)這種看法是片面的,。

　　拆遷安置優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)法律并無明確規(guī)定,，學(xué)理上有人將之稱為“法定優(yōu)先權(quán)”，這種稱謂回避了“物權(quán)”與“債權(quán)”之爭,，而是給它從另一個(gè)角度進(jìn)行了命名,。本人認(rèn)為，拆遷安置優(yōu)先權(quán)是建立在原住宅喪失的基礎(chǔ)上的,?！段餀?quán)法》第四十二條第三款規(guī)定,“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償,，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的,，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”,這種規(guī)定是基于對原住宅所有權(quán)的一種保護(hù),，因而，安置優(yōu)先權(quán)事實(shí)上是這種“所有權(quán)保護(hù)”的一種延伸,，而絕非是一種債權(quán),。同樣放在物權(quán)的范疇里比較，所有權(quán)的保護(hù)一般來說要比用益物權(quán)更為優(yōu)先,，因?yàn)樗且磺杏靡嫖餀?quán)的基礎(chǔ),。

　　從另一角度來看，住房是人生存和生活的基本條件,。而生存權(quán)高于一切,，這是更為基礎(chǔ)的民法原則,，因而保障被遷人的居住條件，要遠(yuǎn)比保護(hù)銀行的抵押權(quán)更為重要,。

　　二、再引入另外兩種權(quán)利作為“參照物”,。

　　我們引入“已交納了大部分購房款的商品房買售人的權(quán)利”與“建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)”,，把散見于現(xiàn)有法律及司法解釋中諸多規(guī)定挑出來，把四種權(quán)利放在一起進(jìn)行比較,，就會發(fā)現(xiàn)：
　　建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán),；
　　已交納大部分購房款的商品房買售人的權(quán)利要優(yōu)于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)；
　　被拆遷人的拆遷安置優(yōu)先權(quán)優(yōu)于已交納大部分購房款的商品房買售人的權(quán)利,。
　　這樣能看得比較清楚：拆遷安置優(yōu)先權(quán)顯然要優(yōu)于抵押權(quán),。

　　三、從案件處理的社會效果上看

　　法律做為一種治國工具,，必然要為社會大局服務(wù),，要追求處理后的社會效果與法律效果的統(tǒng)一。整體來看,，銀行對風(fēng)險(xiǎn)的承受力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于自然人,。優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利，讓銀行從其他角度追究開發(fā)商的違約責(zé)任,，更符合以人為本的法治理念,。

律師提示：

　　對于拆遷，其實(shí)被拆遷人喪失的不僅僅是其原住房,，還包括其房屋下面及院落中的土地使用權(quán),。限于篇幅，本文未就土地的征用補(bǔ)償進(jìn)行論述,，而僅論及了房屋,，但這對本案的分析結(jié)果并無影響。