中國房地產(chǎn)市場走向何方？

我們需要的不是投機性的應(yīng)急方案,，而是著眼于中國未來三十年甚至百年發(fā)展基業(yè)的根本性制度建設(shè),。

在房產(chǎn)稅爭議難定之時，政府用扼制融資的辦法暫時取代房產(chǎn)稅,。雖然筆者堅定地支持房產(chǎn)稅,，但不得不指出，這是眾多調(diào)控臨時性政策中的又一新招,，本質(zhì)上并無可取之處,，而是傳統(tǒng)的扼制開發(fā)商資金鏈的重演。

《中國房地產(chǎn)報》11月15日披露，占據(jù)信貸市場大半江山的中,、農(nóng),、工、建四大國有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開發(fā)貸款審批,，而此次不同于之前的月度性停貸調(diào)節(jié)奏,，房產(chǎn)商必須等待明年新的信貸額度。當(dāng)天,，農(nóng)行與建行否認叫停開發(fā)貸,，農(nóng)行人士表示，“銀行常規(guī)的貸款節(jié)奏就是上半年基本完成新增的額度,，下半年進行存量置換,，這是正常節(jié)奏，并沒有行政叫停,。目前存量置換要視企業(yè)的貸款到期情況而定,，但空間并不大。”

這并不是一則重要新聞,，卻受到異乎尋常的重視,。

如果銀行停止開發(fā)貸，房地產(chǎn)的輸血臍帶就被切斷了嗎,？

這實在是不了解市場的說法,。就算今年銀行不再發(fā)放開發(fā)貸也不是什么大不了的事，從筆者了解的情況來看,，開發(fā)貸從8月后就被緊縮,，除了享有信貸額度的大型開發(fā)商之外，房企從銀行的融資之路差不多被堵塞,；而在證券市場的融資再融資證監(jiān)會要征詢國土部的意見,，識趣的房地產(chǎn)上市公司主動撤回了再融資請求，房地產(chǎn)企業(yè)的借殼重組等基本停頓,。

今年上半年房貸處于高峰,，到三季度戛然而止。根據(jù)央行的數(shù)據(jù),，前三季度地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1602億元,，9月末余額同比增長36.0%，比上年末低68.2個百分點,；房產(chǎn)開發(fā)貸款新增3990億元,，9月末余額同比增長21.5%，比上年末高5.7個百分點,；個人購房貸款新增1.16萬億元,，9月末余額同比增長37.5%,，比上年末低5.5個百分點。跟上半年房地產(chǎn)貸款,、開發(fā)貸,、個人房貸季均新增6900億元、2211.5億元和4661.5億元相比,，環(huán)比下降50.7%,、47%和51.2%，可見三季度早已緊縮,。

給房地產(chǎn)市場降溫的傳統(tǒng)辦法是收緊地根與銀根,，陸續(xù)不斷的房地產(chǎn)新政一半以上滲及開發(fā)商的融資與個人房貸等方面。如果說上述做法是不得不然,，目前加上限購令,，即規(guī)定每戶家庭只能再購買一套房產(chǎn)。所有這些政策充滿了急迫感,，急欲使房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定,。但限購令內(nèi)含的計劃經(jīng)濟色彩讓人驚訝，有業(yè)內(nèi)人士開玩笑,，希望政府每戶發(fā)一張房票,，就像以前發(fā)糧票與布票一樣，用完即止,。

收緊銀根可以解決問題嗎,？可以收到短期之效。

由于高息融資扼住了現(xiàn)金流不足的房產(chǎn)開發(fā),，今年房地產(chǎn)信托規(guī)模劇增,，今年上半年，房地產(chǎn)信托在全體信托項目占比接近50%,，8月比例上升至56%,。而此前7年，房地產(chǎn)項目在整體投資中的占比始終維持在30%的水平,。今年前8個月房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模已超過1047億元,，截至6月末，年化收益率最高達17%,，意味著項目融資成本差不多接近30%。資金實力不強的開發(fā)商難以支撐如此高成本的融資,。

不過，只要房價上升與通脹預(yù)期在,，市場就會出現(xiàn)變通手段,。如銀信通產(chǎn)品受到遏制，房地產(chǎn)信資金來自于民間與海外,，一旦開發(fā)商資金鏈崩潰,，民間投資者會賠了夫人又折兵；一旦人民幣下挫,，開發(fā)商的海外融資成本不降反增,。

房地產(chǎn)市場需要的絕不僅僅是臨時舉措，而是觸及基礎(chǔ)制度的刮骨療毒,，使中國的房地產(chǎn)成為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的有力推動者,。

簡言之，在稅收方面化繁為簡,，以房產(chǎn)稅取代目前五花八門的稅收,；在市場未來的發(fā)展上，做到市場的歸市場,、政府的歸政府,，以取消福利分房與建設(shè)保障房體系解決市場存在的不公；以開拓稅源取代地方政府對于土地財政的深度依賴,；在貨幣方面堅持實行穩(wěn)健的貨幣政策,。上述癥結(jié)不解決，房地產(chǎn)改革只能頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳,。

政府已經(jīng)在進行之中，最近傳出的基本住房保障法,，使中國房地產(chǎn)回到了1998年的保障與市場兼顧的正確軌道上,；而正在大力研究的房產(chǎn)稅，說明政府正在試圖將中國經(jīng)濟從房地產(chǎn)戰(zhàn)車上松綁,。

毒癮難戒,。目前政府所做的是壯士斷腕的工作,，不僅要面臨既得利益的阻撓，更重要的是重新理順財政體制,，借助稅收改革重新厘清中央與地方政府的責(zé)權(quán)利,。令人惋惜的是，正在進行的稅費改革有釣魚式改革嫌疑,，越來越多的車船稅等讓原本公義的稅收失去了公義性,，憑空使反對房產(chǎn)稅的人擁有了民意的大旗。

如果不進行根本改革,，未來中國的房地產(chǎn)最有可能出現(xiàn)的情況是,，重新洗牌，大的更大,，中小企業(yè)被趕出市場之外,。