財政部,、國家稅務(wù)總局《關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅[2003]158號）發(fā)布實施后,，個人投資者個人所得稅的征管得到了加強(qiáng)，過去購房中常用的節(jié)稅手法受到了限制,。那么,，購房過程還有沒有籌劃空間呢？

　　個人獨資企業(yè)購房可籌劃

　　興德商行是陳俊在某地辦的個人獨資企業(yè)（以下簡稱獨資企業(yè)）,。經(jīng)過幾年的經(jīng)營,，到2003年已有不少積累。為進(jìn)一步發(fā)展業(yè)務(wù),，陳俊決定購置房產(chǎn),，以解決職工生活居住問題，該房產(chǎn)購入價為200萬元,。

　　該房產(chǎn)可以以商行的名義購入,，也可以以陳俊個人的名義購入,。用哪種方式好呢？以不同的名義,、方式購入,，不僅所有權(quán)不同，稅負(fù)也會不同,。

　　第一方案：以興德商行的名義購入,，興德商行每月向職工收取租金（租金不低于當(dāng)?shù)赝惙课葑饨穑?/p>

　　第二方案：陳俊向興德商行貸款（利率不低于同期銀行貸款利率），以自己的名義購入房產(chǎn)并每月向使用房屋的職工收取租金,。

　　該房屋預(yù)計使用30年（報廢后不考慮殘值）,。全部出租時，當(dāng)?shù)赝愖》棵吭伦饨?.5萬元,，貸款利率為5.76％,。

　　因興德商行屬于獨資企業(yè)，依法納稅后,，陳俊與商行之間的收支不影響任何一方的利益,，即繳納各種稅款后，興德商行擁有的財產(chǎn),，也就是陳俊本人擁有的財產(chǎn)。所以,，只要比較兩種方式各年的應(yīng)納稅支出,，就可得知哪種購房方式劃算。

　　以第一方案購入,，興德商行除支付購房款外,，每年均應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅,、個人所得稅,。其收入項為出租給職工的租金收入。根據(jù)《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》（國稅發(fā)[1994]89號）的規(guī)定,，納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入,，在計算征稅時，可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅,、費(fèi),。所以，計算租金收入應(yīng)納個人所得時,，可扣除有關(guān)的營業(yè)稅,、房產(chǎn)稅。因興德商行屬于獨資企業(yè),，每年應(yīng)納營業(yè)稅為1.5萬元（2.5×5％×12）,，應(yīng)納房產(chǎn)稅為3.6萬元（2.5×12％×12）,，商行每年出租房屋應(yīng)納個人所得稅為：用2.5萬元減去每月繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅,，再扣除20％的費(fèi)用,，求出每月應(yīng)納稅所得額為1.66萬元，乘以稅率20％,，則每月應(yīng)納個人所得稅0.332萬元,，全年應(yīng)納3.984萬元。每年各種稅金合計為1.5＋3.6＋3.984＝9.084（萬元）,。

　　以第二方案購入,，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》的規(guī)定,，納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè),、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還,，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的,，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息,、股息,、紅利所得”項目計征個人所得稅。因興德商行屬于獨資企業(yè),，其借款不必納稅,。陳俊除支付購房款外，每年就租金收入繳納房產(chǎn)稅,、營業(yè)稅,、個人所得稅，商行應(yīng)就借款利息取得的收入繳納個人所得稅,。根據(jù)財政部,、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規(guī)定，個人按市場價格出租的居民住房,，房產(chǎn)稅減按4％征收,，營業(yè)稅減按3％征收，個人所得稅減按10％征收,。

　　商行每年從陳俊處獲得利息11.52萬元（200×5.76％）,，乘以20％稅率，應(yīng)納個人所得稅2.304萬元,。陳俊每年租金收入為30萬元,，乘以稅率3％，每年應(yīng)納的營業(yè)稅為0.9萬元,、房產(chǎn)稅為1.2萬元,。在個人所得稅方面,，租金收入減去營業(yè)稅、房產(chǎn)稅后,，為27.9萬元,，再減去支付的利息11.52萬元，結(jié)果為16.38萬元,，則應(yīng)納稅所得額為13.104萬元,，乘以10％稅率，應(yīng)納個人所得稅為1.31萬元,。

　　每年各種稅金合計為2.304＋0.9＋1.2＋1.31＝5.714（萬元）,。

　　可見，第二方案對投資者更有利,。此外,，合伙企業(yè)投資者也可比照上述原理進(jìn)行籌劃。

　　購房裝修出租可籌劃

　　林芳在某地購置一舊房產(chǎn),，因其工作單位未搬遷,，近五年內(nèi)不想到該房居住，于是決定將該房出租給他人,。該房產(chǎn)購入價30萬元（其中包括裝修費(fèi)5萬元）,，房屋出租每月可收取租金2000元。

　　如果按上述方式購入和出租房產(chǎn),，林芳購房時應(yīng)繳納契稅（稅率為4％）,，出租房屋每月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅,、個人所得稅（因印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加影響不大,，未作考慮）,。計算結(jié)果為：應(yīng)繳納契稅12000元（30萬元×4％），每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅960元,、營業(yè)稅720元,、個人所得稅1272元。五年應(yīng)納各稅合計為：12000＋（960＋720＋1272）×5＝26760元,。

　　如果改變簽合同的方式,，由林芳直接與房產(chǎn)指定的裝修簽訂裝修合同，再與房產(chǎn)簽訂購房合同,，并分別付款,，林芳則可取得房屋裝修的有關(guān)原始憑證。根據(jù)《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》（國稅發(fā)[1994]89號）規(guī)定,，納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入,，除可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅,、費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供的有效,、準(zhǔn)確憑證,，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用,，以每次800元為限,，一次扣除不完的，準(zhǔn)予下一次繼續(xù)扣除,，直至扣完為止,。所以在計算租金收入應(yīng)納個人所得稅時，每月可扣800元修繕費(fèi),。這樣處理后,，應(yīng)納契稅降為10000元（25萬×4％）；每年應(yīng)納房產(chǎn)稅,、營業(yè)稅不變,；繳納個人所得稅時，每月可多扣除800元的費(fèi)用,，全年即為9600元,，則每年繳納的個人所得稅變?yōu)?12元。五年應(yīng)納各稅合計為19960元,。

　　可見,，改簽合同后，五年可節(jié)稅6800元,。