買房要用好,、用足住房公積金貸款,。與普通商業(yè)按揭貸款相比,住房公積金貸款最大的好處就是能夠減少購房者的利息支出,降低購房開支,。

　　降低利息成本的途徑

　　購房依靠住房公積金貸款,能讓購房者輕松不少,。對于普通購房者來說,依靠自己的力量,一次性支付房款存在不小的難度,因此向銀行申請住房按揭已成為購房者的首要選擇。一般情況下,居民購房申請按揭貸款有兩個選擇,一是申請商業(yè)貸款,而是申請住房公積金與商業(yè)組合貸款,。如果能夠申請到盡量多的住房公積金貸款,肯定能夠讓購房成本降下來,因為住房公積金貸款與商業(yè)貸款相比,利率方面存在較大的優(yōu)勢,。

　　央行最近一次下調(diào)之后的住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn),五年期以下利率為4.05%,五年期以上貸款利率調(diào)整為4.59%。就中長期貸款來說,住房公積金貸款利率比最大限度下浮至基準(zhǔn)利率0.7倍的利率水平,還要低0.45個百分點,。對于同樣一筆40萬元的按揭貸款,以等額本息還款法還款,商業(yè)貸款與住房公積金貸款之間每月還款額相差98.6元（具體計算見表1）,。

表1 商業(yè)貸款與住房公積金貸款成本計算表

　　新政對普通購房者在稅收、貸款利率等等多個方面給予了優(yōu)惠,相比較稅收標(biāo)準(zhǔn)降低,、所得稅免征等一些措施而言,貸款利率因其貸款數(shù)額大,、貸款期限長,這方涉及到的資金成本更值得關(guān)注。除了商業(yè)性貸款之外,從節(jié)省成本的角度考慮,普通購房者首先應(yīng)該考慮用足住房公積金貸款,用好,、用足住房公積金可以大大省錢,。

　　貸款標(biāo)準(zhǔn)心知肚明

　　目前有不少地方對住房公積金標(biāo)準(zhǔn)做出了調(diào)整。住房公積金貸款政策的調(diào)整,其基本出發(fā)點無非是擴(kuò)大受惠人群,讓住房公積金貸款發(fā)揮更大的作用,具體做法有提高貸款額度,延長貸款時限,降低首付比例等等,。不過通過綜合對比發(fā)現(xiàn),各地具體操作的方式有所不同,。

　　貸款最高限額有所提高,提高額度一般在5～10萬元左右,最高達(dá)30萬元。綜合比較而言,以上海為最高,。此前上海公積金貸款最高額度為50萬元,此次提高到80萬元,。北京和廣州的最高額度則沒有變化,仍為78萬元和65萬元。此外,長沙,、成都,、福州等地住房公積金貸款最高額度有所提高。

　　還有一個不可忽略的調(diào)整是公積金貸款首付比例的調(diào)整,。據(jù)了解,目前北京和上海下調(diào)了購買普通住房的首付比例,由原來的30%調(diào)整至20%,。此外,南京、武漢,、成都,、鄭州等城市的住房公積金貸款首付比例也下調(diào)至20%,。

　　除了少數(shù)情況外,各地對申請住房公積金貸款的條件并未調(diào)整,除了少數(shù)情況。如北京,、上海,、廣州等地的申請條件與原來相比,幾乎沒有變化,總體來看,既未放松,當(dāng)然也沒有從緊。不過,某些特殊情況還是提出了較高的要求,如上海對于申請貸款總額80萬元的情形,要求申請人除了符合住房公積金繳存,、還款能力等條件外,還必須是第一次購買自住房,且以戶為單位申請（兩個或者兩個以上同戶成員共同參與貸款）,。如北京對申請總額為78萬元的情形,也要求借款人必須的信用等級為最高的ＡＡＡ級。

　　值得注意的是有些地區(qū)推出了一些新的舉措,如放松借款申請人的年齡限制,如北京貸款期限最長可以計算到借款人70周歲;或者實行異地貸款,如在其他城市繳存公積金而成都買房,也可申請住房公積金貸款;或者實施商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款業(yè)務(wù),如溫州市對符合條件的購房者,允許其將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)辦為公積金貸款,最高額度可達(dá)50萬元,。

表2 京滬穗三地住房公積金貸款對比表

　　靈活運用新政來省錢

　　根據(jù)政策的變化,如何靈活運用政策,并根據(jù)政策的調(diào)整來達(dá)到減少購房成本的目的,這需要購房者根據(jù)自身的特點,并結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼咛攸c來認(rèn)真研究,。本刊在此推出幾個例子,以期達(dá)到拋磚引玉的作用。

　　提前還清貸款

　　在北京,如果已經(jīng)辦理過住房公積金貸款,第二次購房時能否享受到首次申請貸款的優(yōu)惠政策呢,？答案是可以的,但考慮到這貸款沒有還清之前,無法第二次申請,因此需要還清貸款,。按照北京公積金貸款的有關(guān)規(guī)定,借款人在第一筆住房公積金貸款還清后,就可以申請第二筆公積金貸款,因此公積金貸款不存在二套房提高首付或利率的問題。至于第一套住房要不要售出,政策沒有明確規(guī)定,因此購房者可以靈活調(diào)整,在這點上與享受下浮基準(zhǔn)利率0.7倍的商業(yè)貸款優(yōu)惠措施有所區(qū)別,。

　　家庭成員來幫忙

　　為了能夠獲得更高額度的住房公積金貸款,可以嘗試家庭成員組合申請貸款,。如上海規(guī)定,與在一起居住滿一年以上的直系血親,共同申請住房公積金貸款,最高可達(dá)80萬元。因此有專家建議,可以讓與自己同住的父母,、子女等一起申請房貸,貸款額度比個人要高得多,。

　　當(dāng)然,還有一定方式就是利用直系親屬的公積金來沖還貸。如福州公積金新規(guī)規(guī)定,住房公積金貸款人購房時可提取本人配偶及同在一戶的貸款人本人父母,、子女等直系親屬的住房公積金用于購買普通商品住房,。

　　早早備足繳存余額

　　在上海,對于希望獲得個人最高30萬元的改善型購房者來說,必須先做好準(zhǔn)備,因為根據(jù)住房公積金貸款的條件,繳存余額必須達(dá)到一定金額,才有可能足額申請貸款。上海規(guī)定,基本住房公積金賬戶的繳存余額達(dá)到了7500元,就可以獲得30萬元的基金住房公積金可貸額度,。但是不要小看這7500元的繳存余額,因為對于一般的家庭來說,只要還在還貸過程中,每月繳存的公積金資金都會自動用于沖還貸,余額所剩無幾,。因此這個時候要做的就是停止沖還貸,而改用現(xiàn)金還貸,使公積金賬戶中的資金沉淀下來。

　　盡量轉(zhuǎn)辦“商轉(zhuǎn)公”

　　如果能夠?qū)⑸虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款,因為兩者之間的利率差,這無疑能夠讓購房者省下一大筆開支,。假如某溫州市民早前購置商品房時,按基準(zhǔn)利率向商業(yè)銀行申請貸款50萬元,分20年還清,目前其商業(yè)性貸款還剩40萬元;若申請轉(zhuǎn)貸成功,該市民每個月可減少600余元的利息支出,。此外,記者了解到,遼寧鞍山市也實施了同樣的措施。

　　合理利用異地貸款

　　目前有些地區(qū)推出了異地辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù),對購房者來說,在異地繳存公積金,而在工作,、生活的城市購房,能夠申請公積金貸款,。因為公積金貸款的地域性,這在以前是不可想象的。目前有河南,、四川,、遼寧、湖南等省份的部分城市已經(jīng)開始辦理此類業(yè)務(wù),。

編輯：舒會