關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理的建議

一,、城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題
        1,、物業(yè)服務(wù)公司小,、弱、散突出,。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加,。但從總體看,，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個(gè)物業(yè)公司管理面積僅20萬(wàn)平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小,，綜合實(shí)力差,，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),，效率低,、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè),。
        2,、物業(yè)企業(yè)人員整體素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí),，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明,，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足,。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,，維修不及時(shí)、不到位,，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,，甚至出現(xiàn)矛盾。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看,，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%,，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng),。
        3,、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范,。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益,。如：金港國(guó)際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過(guò)重,，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),，擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng),，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費(fèi)引發(fā)糾紛,。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng),，低價(jià)傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),。
        4,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難,。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,，收費(fèi)難，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展,。據(jù)調(diào)查我市247家物業(yè)企業(yè),、1625個(gè)項(xiàng)目的結(jié)果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了,，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán),。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格,，卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制,。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有“消化”來(lái)源,。同樣,，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有“消化”來(lái)源,，導(dǎo)致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低,。被調(diào)查表明的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬低于社會(huì)平均工資24%,，平均福利水平不足國(guó)家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出,。
        5,、建設(shè)遺留問(wèn)題和引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：一是工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。二是開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來(lái)的問(wèn)題,。三是建管不分帶來(lái)的問(wèn)題,。
        6、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問(wèn)題,。一是房屋公共維修基金收繳困難,。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。三是使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督,，大修基金保值,、增值難。
        7,、許多小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生過(guò)程不規(guī)范,，人員結(jié)構(gòu)不夠理想，經(jīng)費(fèi)來(lái)源無(wú)法自行解決,，沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所,，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)困難。
        二,、完善物業(yè)管理的建議和措施
        （一）建立健全物業(yè)管理機(jī)制
        1,、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制,。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開(kāi)始,，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局,、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決,。建立公共維修基金歸集機(jī)制,，將房屋公共維修基金的歸集時(shí)間前置在商品房預(yù)售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個(gè)工作程序,，直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取,，切實(shí)杜絕無(wú)法及時(shí)繳交入庫(kù)的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,。建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制,。
        2、建立信息化管理機(jī)制,。建立物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng),。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項(xiàng)維修資金等方面的管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化,。
        3,、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制,。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件,。
        4,、建立物業(yè)管理用房長(zhǎng)效機(jī)制。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,，各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)[2005]86號(hào)和渝國(guó)土房管發(fā)[2006]548號(hào)文件的規(guī)定,，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會(huì)用房）。其中：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無(wú)償提供,，建議由民政部門進(jìn)行核定,；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進(jìn)行核定,。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項(xiàng)目,，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價(jià)款交人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購(gòu)買,。
        5,、建立和推行補(bǔ)助金制度。建議對(duì)還建房,、廉租房,、城市低保群體實(shí)行物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生,。
        （二）加大政府監(jiān)管力度,，促進(jìn)城區(qū)物業(yè)健康發(fā)展
        1、加大政府政策扶持力度,。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收,，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度,，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程,；完善業(yè)主自管項(xiàng)目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制,。
        2,、實(shí)施“分類管理”。督促水電氣供應(yīng)部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求,，向最終水電氣使用人收取費(fèi)用,，并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù),。建議政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應(yīng)管理,，水電氣價(jià)格及代收費(fèi)問(wèn)題,。使老問(wèn)題有解決推進(jìn)計(jì)劃，同時(shí)又杜絕新問(wèn)題產(chǎn)生,。
        3,、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,。建議政府盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系,。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),將收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)以醒目方式予以公布。對(duì)隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的,小區(qū)管理委員會(huì),、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人有權(quán)向收費(fèi)主管部門投訴,對(duì)構(gòu)成價(jià)格違法行為者,由政府物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)依法查處。
        4,、確保房屋大修基金的安全使用,，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái),，按每個(gè)小區(qū)（大廈）開(kāi)一個(gè)總帳戶,，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開(kāi)戶，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上,。凡需動(dòng)用大修基金時(shí),，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng),，同時(shí)對(duì)大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督,，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。
        5,、加大宣傳力度,，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康,、有序發(fā)展。
        （三）完善城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施
        １,、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立,。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電,、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納,、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率,、自覺(jué)維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。
        ２,、首屆業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)組建,，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下,，在房管、公安,、物價(jià),、市政等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì),，街道辦事處,、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章,。
        ３,、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng),，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主,、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,。
        4,、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì),。