對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資,、合作方出地的合作建房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價換取了部分土地的使用權(quán),，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的業(yè)務(wù),，應(yīng)當(dāng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。由于雙方通過以物易物方式進(jìn)行交易,，并沒有發(fā)生實際的現(xiàn)金結(jié)算,，因而需要核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售不動產(chǎn)的營業(yè)額。

　　案例1：[案情說明] 2002年8月22日,，湖北濱江同仁醫(yī)院同萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作建房,。合作協(xié)議規(guī)定，湖北濱江同仁醫(yī)院出地,，萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資800萬,，樓房建成后交由萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司使用10年，10年期滿,，樓房使用權(quán)歸湖北濱江同仁醫(yī)院,。萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在使用期限內(nèi)，每年定期向湖北濱江同仁醫(yī)院交納5萬元,。但湖北濱江同仁醫(yī)院僅將每年收取的5萬元列入經(jīng)營收入申報納稅,，而未將萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資額800萬元列入經(jīng)營收入，申報繳納營業(yè)稅,。

　　[分析指導(dǎo)]

　　[國稅函發(fā)（1995）156號]文件對合作建房征收營業(yè)稅的問題作了明確規(guī)定：合作建房中以出租土地使用權(quán),，是指一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金,，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后,，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方,。在這一經(jīng)營過程中，甲方是以出租土地使用權(quán)代價換取建筑物,，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅,。因此，湖北濱江同仁醫(yī)院以租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán),，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅,，除將每年收取的5萬元列入營業(yè)收入外,，還應(yīng)將出資額800萬元按租賃期10年分?jǐn)偭腥?，每年作為?jīng)營收入。另外,，由于樓房建成后,，產(chǎn)權(quán)實際歸屬湖北濱江同仁醫(yī)院，投資額應(yīng)視同湖北濱江同仁醫(yī)院房產(chǎn)價值征房產(chǎn)稅,。

　　案例2：[案情說明] 2002年1月8日蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鄧州高級職業(yè)學(xué)校合作建房,，鄧州高級職業(yè)學(xué)校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面積為200 000平方米,，按照協(xié)議規(guī)定,，雙方按5：5的比例分配房屋，鄧州高級職業(yè)學(xué)校得到房屋100 000平方米,。

　　[分析指導(dǎo)]

　　對于蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來說,，即意味著以100 000平方米的房屋換取了10 000平方米的土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售100 000平方米房屋的業(yè)務(wù),，應(yīng)當(dāng)對銷售的這100 000平方米房屋按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅,。由于沒有發(fā)生實際的價款結(jié)算，因而需要核定這100 000平方米房屋的營業(yè)額,。按照稅法規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按下列順序核定房屋的營業(yè)額：

　　（1）按企業(yè)當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)平均價格核定,。

　?。?）按企業(yè)最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。

　　按下列公式核定計稅價格：

　　計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售的同類房屋的平均銷售價格為每平方米4 200元,，則銷售該100 000平方米房屋的營業(yè)額為42 000萬元,；

　　若蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9月沒有銷售同類房屋，則前一段時間銷售過同類房屋,，其平均銷售價格為每平方米4 100元,，則銷售該100 000平方米房屋的營業(yè)額為41 000萬元；若最近時期蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也沒有銷售過同類房屋,，則應(yīng)核定計稅價格,。假如建造200 000平方米房屋的工程成本為4 800萬元，則這100 000平方米房屋的工程成本為2 400萬元,。假定當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定成本利潤率為30％,，那么銷售這100 000平方米房屋的計稅價格為：計稅價格＝2400×（1＋30％）÷（1－5％）＝3284.21萬元蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2002年9月應(yīng)交營業(yè)稅的數(shù)額為：應(yīng)交營業(yè)稅＝420 000 000×5％＝21 000 000元