在選擇購買什么樣的二手房時,，要量力而行，根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況進行選擇,，只選合適的,，不選貴的。購買二手房時,，不要輕信對方,，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù),。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù),，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易,。

下面我談?wù)勝徺I二手房的一些技巧和必須注意的八個方面：

第一,，查明產(chǎn)權(quán)狀況，最為重要,。即認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性,、可靠性。

購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書,、身份證件,、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄,，包括房主,、檔案文號、登記日期、成交價格等,；第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔,。另外，購房者還需了解所購房有無抵押,、是否被法院查封,，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確,、有糾紛的一定不能購買,。

注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋,。一般來說,，軍隊、醫(yī)院,、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓,。

此外，千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史,、土地使用期限還有多長,；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理,、水,、電、氣費等,。要認真考察房屋周圍有無污染源,，如噪音、有害氣體,、水污染,、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境,、小區(qū)安全保衛(wèi),、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì),、水壓,、供電容量、燃氣供應(yīng),、暖氣供應(yīng)情況和收費標準以及電視接收的清晰度等,。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解,。

第二,，如通過中介找房,，一定要會選擇

第三，
建議大家在買二手房過程當中雙方見面

現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為,，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司,，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家,，這過程中就會發(fā)生比較大的價差,，可能這套房子132萬拿來，可能140萬賣給你,，實際上買賣雙方都受到了損失,，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為,，但是很多購房人不知道。

第四,，怎樣交納購房首付款或訂金

通過中介購買二手房,，一般要簽兩個合同，即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》,，還有與中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》,。
房產(chǎn)中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查其資格,，看是否辦理了工商登記手續(xù),。二要審查對方的委托授權(quán)書，以確認對方是賣主的合法代理人,。& J; v* P  Z' m2 J
要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同,。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報酬,、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容,，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。

簽訂《房產(chǎn)中介合同》或《買賣契約》時,，買方需交納購房首付款或訂金,，切記此款應(yīng)親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù),。交給其他人,，一定要審查對方的委托授權(quán)書，以確認對方是否是賣主的合法代理人,。

除了要選擇信譽好的品牌中介公司和選擇專業(yè)素質(zhì)好,、負責(zé)任的經(jīng)紀人外,，選擇購房時，一定多次,、實地看房,。

第五，在初步協(xié)議中要寫認購款還是定金必須清楚,。

購房人在二手房交易合同談判時往往處于不利地位,，首要原因是已付了“定金”。：我國擔保法第８９條規(guī)定：當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保,。債務(wù)人履行債務(wù)后,，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,，無權(quán)要求返還定金,；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金,。認購書幾乎都將認購款寫成“定金”,。

在二手房的交易過程中在簽定二手房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂二手房買賣合同的一個必經(jīng)程序,，雙方經(jīng)協(xié)商一致,，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成,，購房者可以全身而退,，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”,、“預(yù)付款”,、“保證金”、“誠意金”,、,、“押金”、“訂約金”等,，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項就應(yīng)該退回,。

第六，在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時遷出其戶口,。

買賣二手房的時候,，人們最關(guān)注的是房產(chǎn)證、土地證等,，往往忽視了戶口遷移問題,。按照戶口管理政策的相關(guān)規(guī)定，一戶頭上只能上一戶人,，在原產(chǎn)權(quán)人戶口沒遷走前,，新房主的戶口不能遷入,，這自然會影響到以后孩子上學(xué)等一系列問題。購買“二手房”,，必須在原房主戶口全部遷出后,，方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。新浪樂居! G! ?  y) |# `

為避免因戶口遷移而引起的問題,，購房者在購買二手房時應(yīng)加強自我保護,，簽訂好有關(guān)戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶口遷出的時間,，還應(yīng)明確不及時遷移的法律后果,。必要的時候，可以和原房主一起到當?shù)嘏沙鏊_認其戶口是否全部遷走,，然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清購房款,。
一定在合同中注明，“甲方（賣方）應(yīng)在___日內(nèi)把戶口遷出,，不得拖延,。”并約定不能如期遷出時的懲罰措施。

第七,，正常情況下,，房子交接完畢，房產(chǎn)登記過戶后當日,，才應(yīng)該付清全部房款,。

如果不能按時交房,，以及買方在未取得房地產(chǎn)證前,，則根據(jù)情況，暫扣部分房款,，不應(yīng)付清全部房款,。這方面應(yīng)在《房屋買賣契約》中注明暫扣多少房款的具體數(shù)字
, z  u6 N6 R。因為在審批辦理證件的過程中,，如手續(xù)有問題,，就辦不了房地產(chǎn)證。最后,，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定,，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時，必須本人到場,，如本人因故不能到場領(lǐng)證,，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)

第八，轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅,、個人所得稅,、契稅,、城市維護建設(shè)稅、印花稅,、土地增值稅,，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納,。

購買二手房要交些什么稅?稅率是多少?

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一般二手房交易需要交納的稅費：
一,、
買房人應(yīng)繳納稅費：bj.bbs.house.sina.com.cn+ i  e4 |  t
1、新浪樂居( e: U& F$ @
契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%,，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
印花稅：房款的0.05% 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇) R  F3 \3 n' G
3,、
交易費：3元<font>平方米bj.bbs.house.sina.com.cn2 V9 C3 a' h
4、新浪樂居論壇# c2 L; P2 D
測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定
權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定,，一般情況是在200元內(nèi),。
二、
賣房人應(yīng)繳納稅費：
1,、
房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇印花稅：房款的0.05% 新浪樂居論壇5 B/ R5 x
2,、房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇5 U' O) B% b
交易費：3元/平方米房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇/ }" F6 N5 t5 R
3、
營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
4,、
個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）