地產(chǎn)調(diào)控的目標與手段

　　房價與股價下跌，政府便開始擔心是否會影響經(jīng)濟發(fā)展,；房價與股價快速上漲,，政府又憂慮是否會形成大的資產(chǎn)泡沫。在政府看來,，最理想的是房價與股價能夠慢慢漲,，大體上與國民經(jīng)濟的增長速度相當。因此,，資產(chǎn)價格漲得快了,，政府就會出政策打壓一下；資產(chǎn)價格下跌,，就趕快出新政托一托,。

　　然而迄今為止，政府這方面的業(yè)績并不理想,。房價在每次小小的調(diào)整后,，就會漲得更快。每次調(diào)整之后都下跌有限,，政府調(diào)控市場的能力的信譽卻下跌了不少,。

　　這是因為，穩(wěn)定資產(chǎn)價格作為政府的政策目標有內(nèi)在的困難,。以房價為例,，政府的目標是房價每年上漲5％-10％，如果市場相信了政府的能力和信譽,，就會普遍預期房價會上漲,。其結果是房產(chǎn)的漲幅就一定超過了5％-10％的政府目標,，因而政府的調(diào)控能力就會受到質(zhì)疑。如果政府的調(diào)控能力受到質(zhì)疑,，政府想讓房價穩(wěn)定時,，它仍然會漲；而當房價真的下降,，政府想讓它穩(wěn)定,，也就不會穩(wěn)定。

　　那么,，政府能否把房價的下降作為政策目標呢,？一般說來，經(jīng)濟-生活水平-住房需求-房地產(chǎn)發(fā)展-經(jīng)濟,，是一個閉循環(huán),。如果房價長期下跌，可能影響經(jīng)濟的發(fā)展,，是政府所不愿看到的,。正因為以上的正循環(huán)關系，政府天然地會將房地產(chǎn)的發(fā)展作為政策目標,，其結果是房地市場的泡沫性發(fā)展,。

　　其實，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的結果,，就應該找到正確的政策目標,。這就要從房產(chǎn)地市場的功用出發(fā)，那就是解決人民的安居需要,。長遠看,，人民的安居需求是房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的長久動力。因此,，房地產(chǎn)的最主要,、甚至是惟一政策目標應是滿足與經(jīng)濟發(fā)展水平、生活水平以及人口特點相當?shù)陌簿有枨蟆?/p>

　　要以實現(xiàn)人民的安居需求為政策目標,，那就應該限制投機，不鼓勵投資,。實現(xiàn)這種政策目標的手段有兩種,，一是行政的，二是市場的或價格的,。如“國十條”要求的,，異地購房不給予貸款，第三套購房不給予貸款,，仍然是行政的,，雖然是很有創(chuàng)意的,。

　　伴隨行政手段的有效性，是它的一體性或全面性,。這種一體性,，可能會導致房地產(chǎn)價格與交易量的較大幅度下降。當這種下降影響到經(jīng)濟的發(fā)展時,，將迫使政府再次采用行政上的手段解除行政控制,。正因為有此預期，市場對這種政策的可持續(xù)性表示懷疑,。如果這種行政限制手段取消,，安居的政策目標又要大打折扣了。

　　如果我們采用市場的或價格的手段,，實際上也可以達到以上目標,。比如，可以規(guī)定第三套購房支付的利率是標準利率的1.5倍,，第四套購房支付的利率是標準利率的2倍,，四套以上全部支付2.5倍。不僅是新購房,，已購的住房也可按此方法調(diào)整,，但調(diào)整可以是漸進的。這種利率的提高或降低,，可以根據(jù)市場的發(fā)展狀況上下調(diào)整,，不必是僵硬的。同樣,，將稅收應用于以上原則也可達到政策目標,，重慶即是成功的先例。

　　由于所有的房地產(chǎn)投機以及大部分的投資都需要借貸,，利率的大幅提高將遏制投機與投資需求,。與此同時，如果維持第一套購房標準利率的0.85倍,，第二套房標準利率的1.1倍,，就能滿足正常的安居需求。如果住房購買者確有能力,，那也不妨礙他異地購房或購買第三,、第四套住房。

　　由于政府可以根據(jù)市場的發(fā)展狀況上下微調(diào)利率,，市場就不會認為這個政策只是短期的,，從而改變了市場認為房價只會漲不會跌的預期。當市場中既有漲的力量，也有跌的力量,，就不會有單向的預期,，絕大部分購房者只會根據(jù)自己的真實需求做買賣決定。其結果是房地產(chǎn)的價格會趨于穩(wěn)定,，并隨著經(jīng)濟的發(fā)展,、生活水平的提高而穩(wěn)步發(fā)展。

　　作者為匯信資本董事總經(jīng)理