購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”,、“二書(shū)”，這是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求,?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》,?！岸?shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,。 -
“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇,?！渡唐贩夸N(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi),。 -
“兩書(shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定,，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí),，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件,。 -
五證 -
《國(guó)有土地使用證》 -
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《國(guó)有土地使用證》正面 -
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《國(guó)有土地使用證》第一頁(yè) -
對(duì)購(gòu)房影響重要程度: ***** -
《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù),。北京市國(guó)土房管局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同,，分別加蓋《北京市國(guó)土房管局劃撥土地使用證專(zhuān)用章》、《北京市國(guó)土房管局有償土地使用證專(zhuān)用章》,、《北京市國(guó)土房管局交納使用費(fèi)土地使用專(zhuān)用章》,、《北京市國(guó)土房管局臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章》。 -
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 -
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《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》封面 -
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《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》正面 -
對(duì)購(gòu)房影響重要程度: **** -
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用,、劃撥土地前,，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證,。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地,，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件,。 -
核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃,，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。 -
法律后果：按照有關(guān)規(guī)定,，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件,，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效,。 -
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 -
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《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》封面 -
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《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》第一頁(yè) -
對(duì)購(gòu)房影響重要程度: **** -
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證,，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù),。沒(méi)有此證的建設(shè)單位,，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件,。 -
核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位,，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。 -
法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的,，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè),，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施,，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員,，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。 -
《建設(shè)工程施工許可證》 -
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《建設(shè)工程施工許可證》封面 -
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《建設(shè)工程施工許可證》第一頁(yè) -
對(duì)購(gòu)房影響重要程度: ****** -
《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件,、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件,，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一,。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑,，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續(xù),，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工,。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心,，負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。 -
《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》 -
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《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》正面 -
(紅框中的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓層,，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)) -
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《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》背面 -
對(duì)購(gòu)房影響重要程度: ****** -
重點(diǎn)提示：怎樣審看商品房銷(xiāo)售許可證 -
《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》是市,、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是北京市國(guó)土房管局,，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制,、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí),，如該房屋已建成,，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量,，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》,。 -
二書(shū) -
住宅質(zhì)量保證書(shū) -
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圖為住宅質(zhì)量保證書(shū)范本 -
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》都約定了什么？及保修期限與保修范圍是什么,？ -
解答：我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍,、保修期和保修單位等內(nèi)容,。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任,。 -
商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算,。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi),；屋面防水為3年；墻面,、廚房和衛(wèi)生間地面為1年,；地下室及管道滲漏為1年；墻面,、頂棚抹灰層脫落為1年,；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙為1年,；門(mén)窗翹裂,、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具,、電器開(kāi)關(guān)損壞為6個(gè)月,；管道堵塞為2個(gè)月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期,；其他部位、部件的保修期限,，由買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定,。 -
房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響,，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以向《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn),，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房,。(北京市英島律師事務(wù)所 鄧澤敏) -
住宅使用說(shuō)明書(shū) -
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圖為住宅使用說(shuō)明書(shū)統(tǒng)一范本 -
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu),、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能,、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明,，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： -
1,、開(kāi)發(fā)單位,、設(shè)計(jì)單位、施工單位,，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位,； -
2、結(jié)構(gòu)類(lèi)型,； -
3,、裝修,、裝飾注意事項(xiàng)； -
4,、上水,、下水、電,、燃?xì)?、熱力、通訊,、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明,； -
5、有關(guān)設(shè)備,、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng),； -
6、門(mén),、窗類(lèi)型,，使用注意事項(xiàng)； -
7,、配電負(fù)荷,； -
8,、承重墻、保溫墻,、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明,； -
9,、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。 -
住宅中配置的設(shè)備,、設(shè)施,，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的,，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中,。-
