|
金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率開始年內(nèi)第三次上調(diào),，同時(shí)住房公積金貸款利率也相應(yīng)提高,。加息可能成為當(dāng)前樓市的“退燒藥”嗎？多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，加息,、減稅短期內(nèi)難改房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫格局。對(duì)于當(dāng)下的樓市而言,，降溫還要問源頭,。
七次加息房貸增10% 據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．27個(gè)百分點(diǎn)和個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．09個(gè)百分點(diǎn),，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將體現(xiàn)在兩方面：對(duì)于購房人而言,，加息意味著溫和增加負(fù)擔(dān)。以50萬元20年期房貸為例,，加息前,，按實(shí)際最優(yōu)惠利率6．12%計(jì)算，利息總額為368045．35元,，月還款3616．86元,。加息后，最優(yōu)惠利率調(diào)整為6．2730%,，利息總額為378723．29元,，增加約10678元；月還款3661．35元,，實(shí)際月供增加約45元,。 盡管單獨(dú)看一次加息增加的還款額不算大，5年以上長期貸款利率調(diào)整幅度相對(duì)較小,，凸顯了央行盡量減少加息給購房人群帶來還貸負(fù)擔(dān)的一片苦心,，但聯(lián)系到最近7個(gè)月內(nèi)3次加息,、33個(gè)月內(nèi)（自2004年10月以來）7次加息，購房人因此累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小,，以50萬元20年期貸款計(jì)算,，還款額增幅超過了10%。這對(duì)于普通工薪階層還是有壓力的,。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲榮據(jù)此認(rèn)為,，高利率勢(shì)必會(huì)抑制房產(chǎn)投資者的需求，會(huì)大大改變買房人對(duì)未來的預(yù)期,，扎堆購房的現(xiàn)象也會(huì)減少,。但前6次加息后的樓市走勢(shì)證明，這種“通過影響房產(chǎn)需求方來影響供給方從而讓房價(jià)降下來”的美好愿望從未實(shí)現(xiàn)過,。事實(shí)上,，房地產(chǎn)的需求在城市化進(jìn)程以及居民收入提升的大趨勢(shì)下，難以抑制,。在供求偏緊的情況下,，自主需求混雜著投資、投機(jī)需求一起釋放,，“該買的還是買”,。 對(duì)于開發(fā)商，加息理論上會(huì)帶來開發(fā)成本提升,。摩根大通中國證券市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李晶說,，因?yàn)榻桢X要付的利息高了，房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債經(jīng)營的行業(yè)特性決定了加息將提升開發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用,。但渤海證券的地產(chǎn)分析師秦洪認(rèn)為,，開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)景氣高昂的大背景下，會(huì)通過提價(jià)等方式輕松地化解這一成本,。 的確,，相對(duì)于房價(jià)高漲帶來的收入，加息對(duì)開發(fā)商而言不過是“毛毛雨”,。譬如地產(chǎn)龍頭萬科日前公布的6月份銷售數(shù)據(jù)顯示,，火熱的行情令其每平方米銷售收入增加1000多元。 房價(jià)飛漲原因何在,？ 三年了,，樓市調(diào)控曠日持久，房價(jià)還未低頭卻又抬頭,，原因何在,？而近來關(guān)于房價(jià)的新聞總讓人心驚肉跳：“6個(gè)月上漲50%”“一個(gè)樓盤的市值可以買下整個(gè)伊利集團(tuán)”“新拍出的樓面地價(jià)接近在售房價(jià)”……中共中央黨校研究室副主任周天勇教授判斷，單獨(dú)的加息不會(huì)對(duì)房市有太大的影響。 從供求關(guān)系看,，有效供給不足,，新建商品住宅供需缺口較大,。住房需求旺盛客觀存在,，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應(yīng)求導(dǎo)致房價(jià)上漲,。國家發(fā)展和改革委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示,，1至4月，全國新建商品住宅銷售面積大于竣工面積2倍多,，且銷售面積增幅高于竣工面積增幅6．7個(gè)百分點(diǎn),。
從成本構(gòu)成看，地價(jià)上漲過快,，導(dǎo)致房價(jià)成本大增,，繼而急劇拉升房價(jià)。地價(jià)過快增長是新一輪房價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)研究者顧海波指出,，土地成本最終會(huì)打入房價(jià)，高地價(jià)客觀上推高房價(jià)毋庸置疑,。
從交易秩序看,，“炒風(fēng)”乘勢(shì)而起，非正常因素助推房價(jià)節(jié)節(jié)高漲,。中原地產(chǎn)分析師楊洪旭指出,，人為因素推漲房價(jià)主要體現(xiàn)在兩方面：一些樓盤已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請(qǐng)預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開盤,；或者已開盤,，但拒絕對(duì)外銷售，以虛擬預(yù)訂,、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤,。至于縱容銷售人員利用職業(yè)便利炒作房價(jià)，制造虛假銷控表,、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房價(jià),，也屢見不鮮。這進(jìn)一步烘托,、放大了供求緊張,，為房價(jià)上漲火上加油。 從資金面分析,，行業(yè)外資金,，特別是部分股市資金開始流入樓市，助推房價(jià)上漲；境外資本大量涌入,，加劇了樓市格局改變,，在相當(dāng)程度上強(qiáng)化了房價(jià)看漲預(yù)期。 降溫還要問源頭 究竟啥是樓市降溫的“及時(shí)雨”呢,？其一,，供求決定價(jià)格，增加供給是降溫的必要條件,。當(dāng)前樓市問題的主要矛盾是有效供給不足,，自主、投資需求強(qiáng)烈釋放,，在賣方市場(chǎng)格局之下,，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，買方恐慌性入市追漲,。要樓價(jià)趨穩(wěn),、甚至下調(diào)，最有效的方法莫如增加供應(yīng),。 “通過增加供給來抑制房價(jià)的快速上升,，這已形成了一個(gè)共識(shí)。”巴黎百富勤公司分析師秦紅雨認(rèn)為,。調(diào)控樓市,，當(dāng)務(wù)之急是強(qiáng)力推進(jìn)沖擊型的有效供給，而不是用控制需求的方式來堵,。眼下,，開發(fā)商之所以有“誰捂（盤）到最后，誰受益最多”的共同預(yù)期,，就是因?yàn)樗麄兂驕?zhǔn)了有效供給不足的“軟肋”,。要改變后市看漲預(yù)期，合乎市場(chǎng)規(guī)律的做法就是得強(qiáng)力推進(jìn)中小戶型普通住房新增量的有效供給,，同時(shí)輔以廉租房等住房保障措施的協(xié)同推進(jìn),。 其二，打擊坐莊,，整頓交易秩序,，掃除囤積居奇。樓市在打擊囤地,、囤房方面,，得動(dòng)真格的。囤地在本質(zhì)上跟坐莊沒什么兩樣,。都是憑借資金,、信息優(yōu)勢(shì)，壟斷資源，囤而不動(dòng),，待價(jià)而沽,，只不過達(dá)成目的所使用的手段各自不同罷了。 要新增土地形成有效供給,，至少得做到兩點(diǎn)：一是批出的土地不能閑置,，而是要進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域，形成房屋,；二是要所形成的產(chǎn)品必須是主流購買力所中意的房屋,，交通便捷、低總價(jià),、配套全。前者要求嚴(yán)格執(zhí)行“土地閑置”回收政策,，打擊囤地,；后者要求推進(jìn)“90/70”項(xiàng)目，形成沖擊性供給,。 |
|
|
